地价占23.2%行政税费占20% 房地产成本中行政税费须服众

    日期：2009-07-28     作者：陈煜儒    阅读：1,068次

 “房价4000元时，我的工资只有3500元；等我的工资升到4500元时，房价已经6000元了，现在的房价更是高得离谱，我这辈子是买不起房了。”北京的王新今天在接受记者采访时感叹道。

在北京朝阳东五环与京沈高速路交汇处东北角的一个楼盘，记者遇到了几位与王新感同身受的购房人，他们质疑高房价，想知道房价的成本构成究竟各是多少？政府在控制和规范高房价中都做了什么。
记者搜寻了近期有关购房人的诉求，发现北京购房人与外地购房人的心声竟完全一致，地区的差异性并没有改变他们对高房价共同的“质疑声”。
国土资源部的回应是：在全国范围内组织了一次地价调查，并于近期公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。这个结果揭开了房地产业利润的一层面纱。
在全国购房人的“口诛笔伐”中，郑州的一位开发商公布了一份楼盘清单：楼盘容积率为3.5、销售均价每平方米5000元；加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩466万元；按容积率3.5计算，楼面地价达到了每平方米2000元，占到了售价的40%；桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方米1500元，占到了售价的30%；各种名目繁多的行政机关收取的税费占20%。
郑州的开发商详细列举了这些税费的清单：人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费、安全收费、治安收费等。其中最大的一笔费用是配套费，每平方米170元。仅规划局收取的费用就有：日照复核费，每平方米4元，设计图复核费，每平方米1.5至2元。还有道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等。
“这些收费项目至少有30项，涉及20多个部门，费用总计448.66元，将近占房屋销售价的十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右。”这位开发商解释。
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌坦诚，开发商开具的清单与他的实践调查结果相符，他说各级政府应该减少各种收费，特别是重复性收费，遏制房价上涨。
据记者了解，商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用、政府的各项税费。
“房价高不能全把责任推给开发商，总不能卖土地的只管土地卖出时的价格，而不管因土地卖出时的各种税费及限定条件引发的土地价格变化吧。开发商卖房子，计算房价时，总不能不计这些成本吧。这些因取得土地而产生的费用难道不是地价中的组成吗？”华远集团董事长任志强道出了开发商的苦衷。
记者在采访中发现，北京的许多购房人希望政府能监控一下行政机关收取各种税费的合理性与合法性，如果能减少一些不合理的税费，也许房价就能便宜10%；也有购房人表示，应该监控开发商从开发到销售这个过程的合理性与合法性，杜绝暴利的产生，还购房人一个可信的、和谐的购房环境。
有法律学者认为，在全国购房人声讨高房价的呼声中，政府的积极作为是，厘清房地产的真正成本，规制各种行政税费，并从制度设计上防范开发商可能产生的暴利，让更多的人买得起房。