广东佛山出台业委会成立及换届程序指引

    日期：2010-08-24     作者：洪俊武    阅读：5,908次

  继新修订的《广东省物业管理条例》在去年3月正式颁布实施之后，23日，佛山市住建局正式发布了《首届业主大会和业主委员会成立指引程序》、《业主委员会换届选举程序指引》等相关文件（以下均简称为《指引》）。

对此，有业内人士指出，该指引文件是对《广东省物业管理条例》（以下简称《省物管条例》）的进一步细化，它将有利于提升佛山的物业服务水平，保障业主权益，缓解业主与物管企业之间的矛盾，推动佛山物业服务走向规范轨道。


根据此次公布的《指引》规定，首届业主大会成立须由小区热心公益的业主联名向居（村）民委员会提交申请，或由居（村）民委员会向已达到成立业主大会条件的小区业主发出《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》，经确认公示之后先行组建首届业主大会筹备组。

而筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表7—15人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半，居（村）民委员会代表担任筹备组组长。

该《指引》并未明确提交申请的联名业主具体人数，筹备组人员构成和业主代表比例也与新实施的《省物管条例》略有不同。在《省物管条例》第三章第十三条规定，业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡镇人民政府代表组成，业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之六十。不过，和《省物管条例》一致的是，《指引》也让街道办事处、居（村）民委员会等上级部门参与其中，扮演指导和监督角色。

该《指引》还指出，业主大会筹备组的业主代表可由业主自荐或由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会直接推荐等形式产生，经公示通过后行使确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的投票权数，依法确定首届业主大会会议表决规则；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；召开首届业主大会会议的其他准备工作等职责。


据了解，筹备组决定的业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会成员等表决事项，须经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可实施。筹备组向建设单位或物业服务企业索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首届业主大会上的投票权数。

而对于面积和业主人数的确定，《指引》也作了明确规定：建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人；总人数则按照前项统计总和计算。

此外，《指引》还明确指出了车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定计入用于确定业主投票权数的专有部分面积来执行。未参加表决的业主，其投票权数应当按照《业主大会议事规则》中约定是否计入已表决的多数票范围内。


根据规定，业主大会自首届业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会自产生之日起3日内召开首届业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1—2人，以及其他职责人员。

《指引》明确规定，业主委员会委员候选人除要符合按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用、具有必要的工作时间等条件外，本人及其近亲属不能在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。有业内人士指出，该项规定杜绝了物管相关人员进入业委会的机会，保证了业委会的监督职能可以得到充分发挥，有利于业主权益不受侵害。

而为了提高业主参加业主大会的积极性，《指引》还规定，业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。而业主可以委托代理人参加业主大会会议，或由该幢、单元、楼层的业主以一户一票的方式共同推选，得票过半数且得票最多者作为业主代表参加业主大会会议。

“这不仅促进了业主‘参政议政’的积极性，也提高了小区有关事宜的处理效率，保证公平公正原则。”禅城区某大型楼盘业主伍小姐表示，目前，佛山许多大型社区的业主人数少则数千、多则上万，要想同时或大部分聚集起来是一件很难的事情，而该项规定确定了以书面征求、推选代表等形式进行表决，有利于提高业主的积极性。


“有这样详细的指引，以后成立业委会不再是难事喽。”桂城某楼盘业主张先生对《指引》的出台表示热烈欢迎。

他告诉记者，以前虽然知道可以利用业主委员会来维护自己的权益，但对于如何成立业委会、业主如何通过业委会维权、自己如何监督物管企业等相关细节都是一知半解，“接下来，我也要联合我们小区业主，根据这个指引来推动业委会的成立，维护自己的权益。”

事实上，像张先生这样热心社区公益，但又对如何维护自身权益、如何监督物管企业服务经营一知半解的小区业主，并不在少数。据记者了解，目前，整个南海区仅有不足三成的住宅小区成立了业委会，而2009年初，禅城区成立业委会的住宅小区比例更是只有1成左右。造成这一局面的原因，除了市民“意识”不强、部分政府部门宣传推动不够外，还因为一些业主不熟悉业委会的组建程序，不了解相关的物管条例。

正因如此，业主与物管之间的矛盾不断升级激化，有关物管的纠纷投诉也是直线上升，而由于缺乏监督，一些物管企业的服务质量低下，侵害业主权益的事件也是时有发生。根据佛山市消委会公布的数据显示，2009年涉及到的房屋及装修建材类的投诉有121件，房屋装修及物业管理类投诉35件，物业乱收费现象较多。在服务类投诉中，房屋装修及物业管理类投诉量进入前三，仅次于电信类和食宿文化娱乐类投诉。

对此，有业内人士就表示，该《指引》的出台，有望提高广大业主“参政议政”的积极性，推动佛山小区业委会的成立，缓解业主与物管之间的矛盾，并最终提升佛山物管服务水平的升级。