解读新《物业管理条例》

    日期：2007-09-14     作者：张航    阅读：7,177次

    10月1日起,新《物业管理条例》将正式施行。
修改后的《条例》有哪些变化?《条例》实施后,业主怎样应对物业纠纷?权益受损时,业主又该如何维权?……近日,不少读者来电来信,咨询与新法规相关的种种法律问题。
在此,我们邀请五位法律专家,为读者解读新法规。

案例

“自从上个月楼道内装了电视,我中午就没睡过安稳觉。”家住徐汇区某楼盘的刘小姐抱怨说。前不久,一家广告公司在刘小姐所在的小区住宅楼内安装了液晶电视,用于播放广告。令人无法忍受的是,这些楼宇电视平均每天要“工作”七八个小时,连午休时间都不肯停歇。轮番播放的广告,吵得刘小姐头都大了。尤让刘小姐气愤的是,小区安装楼宇电视,她和邻居们事先竟毫不知情。一打听,原来是物业公司自作主张与广告公司签了合作协议。
“物业公司不过是小区的‘管家’,怎么能越俎代庖地决定小区的公共事务?”小区业主不禁提出了质疑。

条文

《物业管理条例》规定,根据我国《物权法》的有关规定,今后,“物业管理企业”的名称一律改为“物业服务企业”。

解读

本版聘请的“十大律师”之一、海天律师事务所高级律师薄海豹指出,从“管理”到“服务”,这一修改标志着物业定位的转变,更昭示着业主权利的回归。
业主在占用、使用、处分其房产的同时所享有的种种权利,包括受物业公司服务的权利,原本毋庸置疑。然而,在现实生活中,就是有那么一些物业公司“管理”的观念根深蒂固,业主权益受到侵害且维权艰难的事例比比皆是。新条例变“管理”为“服务”,再一次用法律形式界定了业主与物业公司的“主”“仆”关系,有利于重新理顺业主与物业方的权利义务关系,明确小区业主的主人地位,让物业公司明白自己是服务员而非管理者。责权清楚,业主与物业之间的摩擦才会大为减少。

选聘物业,业主怎样行权

案例

自2002年以来,乔先生居住的小区一直由某物业管理公司提供物业服务。不过,小区业主对这个老“管家”的服务并不满意。据乔先生介绍,一方面小区物业的收费太贵,不少业主感到难以接受;另一方面,物业公司的服务质量又差强人意,导致小区业主与物业公司之间冲突频频。
去年10月,小区成立了业委会。经讨论,业委会决定解聘小区的旧“管家”,另聘物业公司。然而,这事直到今天仍未完成。原来按照法律规定,小区选聘或解聘物业公司,须经全体业主所持投票权2/3以上同意。要满足这个条件,却并非易事。

条文

《物业管理条例》规定,选聘和解聘物业服务企业,由业主共同决定。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

解读

大成律师事务所上海分所合伙人张战民律师指出,按照《条例》的规定,今后,小区换“管家”将不再要求有2/3以上的业主同意。只需半数以上业主赞成,且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数,选聘和解聘物业服务企业就不再是难事。
除了更换物业,包括制定和修改业主大会议事规则,制定和修改小区管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项,只要有半数以上业主同意就能作出决定了。

共用设施,能否改变用途

案例

在王先生居住的小区里,停车争端已持续数年。据王先生反映,小区业主买房时规划图纸显示的绿地,几年前被物业公司改成了收费停车场,小区的公共道路也被标上了停车位,业主每车每月向物业公司缴纳150元到300元不等的停车费。可是,小区的物业合同里并未说明停车费收益的归属,物业公司也从来没有公布过有关的收支情况。
“公共绿地变成停车场,小区物业岂能自己说了算!”王先生对此很有意见。

条文

《物业管理条例》规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

解读

本版聘请的“十大律师”之一、华东政法大学傅鼎生教授指出,小区公共建筑和共用设施禁止改变用途的规定,体现了“所有权不能滥用”的法律原则,也反映出国家对权利人在财产使用权方面的适当管制。根据《条例》规定,确需改变有关建筑和设施用途的,如小区绿地改为停车场等,物业服务企业可以提出改建建议,但没有决定权。
小区的公共建筑和共用设施,具体包括:物业管理用房;门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊;物业管理区域内按规划配建的非机动车车库;物业管理区域内的公共绿化、道路、场地;建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业;其他依法归全体业主所有的设施设备。

业委会若侵权,业主如何维权

案例

张先生所住的小区地处闵行区与长宁区交界处,原本是一个宁静的小区。可近年来,小区内民房商用现象日渐增多,小区的居住环境变得嘈杂起来。更让业主们烦恼的是,一段时间来,小区业委会的成员擅自无偿侵占小区的网球场,作为晨练场所。每天一大早,他们在此打开录音机放歌晨练,并大声喧哗。小区里一些上夜班回家的业主,刚入梦境即被惊醒,常常因此无法入睡。
不得已,张先生和邻居要求业委会成员停止这种影响居民休息的行为。没想到业委会主任理直气壮地表示,网球场无偿开放为晨练场所已由业委会讨论通过,不能改变。

条文

《物业管理条例》规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

解读

本版聘请的“十大律师”之一、华东政法大学王俊民教授指出,由于业主大会或业委会作出的决定对小区业主具有约束力,所以,为防止有关决定侵害业主的正当权益,《条例》赋予了业主获得司法救济的权利。值得关注的是,《条例》新增了街道办事处和乡镇人民政府两个管理机构,今后,它们同样有权责令业委会限期改正或撤销其不当决定。
当然,业委会的哪些决定称得上侵权,业主维护权益的具体程序怎样……这些问题,还有待法律法规进一步细化和完善。

民宅“居改非”,物业担何责

案例

卢先生选择现在居住的小区,是看中其环境清幽,好和老伴在此安度晚年。谁知他和家人入住不久,对面就搬来了一家公司,楼道里从此不得安宁。卢先生要求物业公司出面管管这事,物业工作人员却态度生硬地表示,他们没有执法权,管不了这种事。
时下,居民楼里开公司等“居改非”现象屡禁不止,居民为此吃够了苦,而一些小区的物业公司则对此视而不见,袖手旁观。

条文

《物业管理条例》规定,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

解读

上海国巨律师事务所主任杨勤法律师指出,居民楼里开公司的做法,改变了房产证上注明的房屋用途,对其他房屋业主的合法权益造成了侵害。对这种违法行为,物业服务企业应当依法予以劝阻或制止。
具体来说,发现业主、房屋使用人在物业使用过程中存在擅自违法改变物业使用性质的情形时,物业服务企业应当予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。物业服务企业不履行有关义务的,区、县房地产管理部门有权责令其改正,并处以罚款等处罚。