二房东出租不成告物业侵权 上海群租第一案打响

    日期：2006-08-25     作者：毛懿    阅读：2,796次

     二房东付女士想搬8张床进小区，遭到物业阻止，原因是小区有自律规定，业主或者二房东不得分割、不得转租房屋。为此，付女士以物业限制其及其房客进出，侵犯了他们的人身权为由将物业告上法庭。这场官司吸引了小区方方面面的目光，他们迫切希望法院判决为管理日益“流行”的群租现象提供参考。

要搬8张床进屋遭拒

今年7月28日下午3点，一辆卡车停靠在上海绿城小区北门入口。卡车上一连卸下了8张简易木板床，在小区入口处垒成一堆，有2米多高。这8张床的主人是60单元的二房东付女士，当她和另一位帮手准备将这8张床搬进小区时，被物业人员拦了下来。

上海绿城二期物业经理胡向阳赶到北门时，看到付女士正在质问物业工作人员：“我往自己家里搬床也犯法吗？”胡向阳上前劝解：“你搬那么多张床，明显想群租。业主对群租都很反感，我们也

有业主临时公约约束，不允许群租。”付女士反问说：“我没敲掉承重墙，没破坏房屋结构。至于隔几间房间、租给几个人，物业没权利管我。”

胡向阳和付女士已经打过多次交道。他说，当物业发现二房东付女士对房间进行改造时，立即发出了书面整改意见书，要求其恢复房屋原有布局，但付女士置之不理。

今年7月1日，上海绿城小区居委会在业主临时公约中写明，今年7月之后出租的房屋不得分割、不得转租，3室1厅住房含厅在内最多只允许居住4户居民，每户居民限2-3人，厨房、 卫生间 http://www.iask.com/n?k=卫生间不得居住；小 户型 http://www.iask.com/n?k=户型房、复式房则按房间数对外出租。“付女士租赁的是3室1厅，按照房间数量，我们只允许她转租给4户人家。因此，之前已让她搬入了3张床，对外出租。”胡向阳说。

争执近2个小时后，付女士丢下8张床走了，8张床被一直扔在小区门口。一个星期后，物业收到浦东新区法院的应诉通知。原告付女士在诉状中表示，小区物业限制其及其房客进出，侵犯了他们的人身权，要求物业赔偿经济损失2500元。昨天，付女士接受记者采访时表示，她没有破坏房屋结构，因此物业无权管理，其他不愿多说。

11间分割房破小区纪录

得知房屋出租引起官司后，今年8月初，业主杨先生夫妇从外地赶到上海。他们一踏进自家房屋后，立刻惊呆了。整个房间被简易木板分割得面目全非，地上四处都是电线。一碰简易木板，“房间”都在轻轻晃动。胡向阳说：“这种木板，几乎一拳就能打破。”

杨先生发现，厅被分割成了3个独立房间，中间只留一条狭窄过道通往阳台、卧室，“一个人必须侧着身子才能走，脸几乎贴着墙。稍微胖一点的人肯定无法通过”。细细一数，3室1厅被分割成了11个房间，打破了上海绿城小区一户最多只有10间分割房的纪录。

杨先生说，原来付女士表示她的亲戚要到上海居住，房间数量不够，因此要分割房间，这才在合同附加条约中允许付女士“分割、转租房屋”。他气愤地说：“这不是在合同里设个圈套让我钻吗！”

已经住进房间的3位房客都是刚毕业的大学生。前天晚上，一位房客给胡向阳打电话，表示希望搬走：“当时贪图房租便宜，离地铁站近。住进来后才发现自己很不习惯。周围房客都不认识，也不安全。我很想搬走，可房租已经付三押一，二房东不肯退，能不能帮我讨回这笔钱？”

业主杨先生在离开上海前，给胡向阳留下了一份书面说明。他表示，反对房屋分割出租，有互不相识的人居住在一起存在很大隐患，希望物业部门进行管理。

期待官司给群租个“说法”

今年6月，浦东新区绿城小区居委会对小区内住房调查后发现，小区内业主自居住房700余户，出租住房205户。与之相对应的数字是，小区常住居民有1600余人，而租房客已经达到了1200余人。这场由群租引发的官司，吸引了上海绿城所有人的注意。小区物业部门甚至在小区论坛中发帖，邀请业主旁听案件的审理过程。

8月22日，此案在浦东法院陆家嘴法庭审理，该小区业主孙先生是旁听者之一。他说，业主们都想知道法院对群租现象有什么看法。孙先生说，他同情房客，痛恨无节制谋求利益的二房东。

群租房客的增多，渐渐加重了小区业主的不安全感。“这么多人混租，有时候住一个月就换人，业主生活得提心吊胆。”孙先生说，更令人不安的是消防隐患，这么多人共住一间房，电器负载过重容易发生火灾，后果不堪设想。

法院判决不会为管理群租提供参考

上海信利律师事务所刘福元律师表示，目前，此案原告只提出了“物业限制其及其房客进出，侵犯他们的人身权”的诉请，基于“不告不理”原则，法院只围绕原告这一诉请对双方提交的证据进行审理，与小区内是否允许群租或者群租应该控制在何种限度没有任何关联性，因此，法院不会对群租现象进行审理。所以，即使法院对此案作出判决，结果也不会对今后小区管理群租现象提供参考。

他认为，目前虽然法律没有针对“群租”作出特别规定，存在一定法律空白，例如强制性规定一间房间可以容纳居住的人数范围，因此小区物业、居委会存在管理上的困惑。

但他表示，民法、 物业管理 http://www.iask.com/n?k=物业管理条例中的相关规定仍对“群租”进行了一些限制，业主们应当熟练运用法律对“群租”现象提起诉讼，维护自己的权益。“群租房里10个人发出的噪音和一般住户发出的噪音肯定不同，因此，生活受到妨碍的业主基于相邻关系可以向法院提起诉讼。因此，尽管法律没有明确规定不允许群租，但是‘群租’现象并非无法可治。”此外，虽然每户居民都支付物业管理费，可群租房客的垃圾产生、电梯使用、公用设施的损耗也明显高于一般住户，因此物业部门基于物业管理条例也能加以限制。