“群租”有隐患　需立法制约吗？

    日期：2006-07-19     作者：王霄岩 俞瑞杰    阅读：4,025次

"一套普通的3室1厅住房，如鸽子笼般被分割成10多间，然后或者成为单位职工的集体宿舍，或者住进了10多个陌生的房客，这就是上海滩目前很流行的"群租"现象；
某物业负责清洁卫生的阿姨抱怨：因为大楼里的一套100多平方米的住房成了单位职工的集体宿舍，原本干净的楼道就脏得发黑，还油腻腻的无法清除干净；
一个家住本市某高档小区的业主埋怨：自家隔壁住了10多个公司员工，由于没有门检卡，他们每晚回家总是用砖头抵住大门，让门检系统失效，给大楼居民的安全造成隐患……
面对愈演愈烈的"群租"之风，面对"群租"带来的治安、消防、卫生等各个领域的不安全因素，昨天上午，市立法研究所召开了一场"群租现象法律对策研讨会"。会上，专家、学者、律师、物业公司、实务部门还有房客，就"群租"中暴露出来的各种问题是否应该以立法加以遏止，各抒己见。"

律师：用地方立法规范群租行为
来自上海跃平、恒泰、中联鼎锋律师事务所的杜跃平、孙加锋、谢学锋律师，在研讨会上发出了“地方立法规范群租行为”的建议书。建议书认为，就“群租”而言，既有投资理财获得经济效益的一面，也有电力超负荷使用存在的重大隐患，更有在消防、安全、卫生等方面出现的重大事故，而缺乏严格管理的群租行为除了存在重大隐患外，还严重影响了相邻业主的权利。
建议书中，3位律师力陈“群租”存在的各种弊端，并认为现有的管辖、规范群租行为的法规、政府规章————《上海市房屋租赁条例》和《上海市居住房屋租赁管理实施办法》存在不足和盲点。
什么是“群租”？如何规范“群租”行为？“群租”的最低“门槛”在哪里？最关键的一条是，居住房屋租赁管理办法虽然对出租房屋的条件进行了设定，但却没有对违反规定而设置处罚条款。这一“缺失”在房屋租赁条例中同样存在。如此，使得很多“群租”房东或二房东对法规和规章置若罔闻，根本就无视法律法规的约束力和制约性。
3位律师呼吁：上海市人大常委会可以创立《上海市房屋租赁群租条例》，明确出租条件的禁止和承租人的权利义务，明确对违反“群租”条例行为设置可操作的制裁措施。

专家：用“乡规民约”规范群租行为
社会学专家卢汉龙认为，除了以法律法规和政府规章对“群租”进行约束外，充分发挥社区居民自治作用，发挥居民委员会、业委会和业主的作用，也不失为约束“群租”的生力军。
卢汉龙认为，比如可以在业主公约中对“群租”现象给予规范，明确业主的权利与义务，对承租人也要提出具体的要求。再比如，居委会干部应配合公安机关做好出租房屋的登记工作。税收部门更可以利用经济杠杆加强对房屋出租人的税收管理，抑制“群租”带来的暴利。

政府：现有法律法规要执行到位
政府法制部门人士称，现有法规规章对出租房屋的条件、人均承租面积标准、房屋出租要予以登记等，都有明确规定。问题是法规的贯彻执行没有到位且缺乏惩戒。比如出租房屋在法律上属于业主"行使所有权"，但"所有权"的行使是否妨碍了他人？是否妨碍了公共安全？如果妨害了，职能部门和执法部门该如何作为？政府对此应干预，建议梳理现有法规规章，对"群租"中违反行为充分利用现有法规进行干涉，并适当增加和修改相关条款。

学者：立法解决“群租”成本太高
社会学专家顾骏则对以立法形式规范“群租”提出异议。他说，“群租”是一种经济行为、市场行为，应该用市场方式解决，“群租”现象严重，说穿了是房地产市场泡沫太盛引起的，使得不少低收入者无力买房。租房市场需求旺盛，使得出租房屋者以“非法”行为牟取暴利。
顾骏认为，这是经济行为，如果用法律的方式强制干涉，要么会造成法律成本高，要么会造成执法难度大。单纯地以立法形式对出租房屋的面积、条件予以刚性规定，按照上海当前的实际会出现新的不公平、不公正现象。

立法研究所：
能否立法看条件
是否要用立法来规范“群租”？记者获悉，目前市人大常委会并没有以立法规范“群租”的计划。据立法研究所权威人士介绍，若欲以立法来制约“群租”，则首先必须解决两大问题：业主所有权的限制“底线”设在何处？人均7平米的承租标准是高还是低？如果把标准定在7平米，如何实施到位？执法又如何解决？该权威人士承认，单纯依靠“乡规民约”来解决“群租”问题是不现实的，但究竟是否立法，该如何立法，还要看条件是否成熟。

相关报道
不安全隐患有好几个
———一个白领的“群租”生活
陈小姐一个多月前从杭州到沪打拼，为寻找栖身场所，被“宏润花苑”的一则广告打动：高档小区房屋出租，每间12平米，月租费800元。
陈小姐来到“宏润花苑”，一看不禁傻眼：一套3室2厅的住房被隔成10个单间，每间面积只有7平米左右，而且根本就没有装修。陈小姐提出疑问：“房间面积好像没有12平米嘛。”因为急于居住，她无奈租下了这间7平米的小屋，月租费850元。
入住后陈小姐惊讶地发现，屋里10个人居然全是素不相识的陌生人！
为安全起见，陈小姐把自己的钱款看得紧紧的，时刻不敢离身；平时进出时都不敢忘记锁门，哪怕是上卫生间也不敢有丝毫的懈怠。
陈小姐住下来后又发现，房东早已把这套100平米左右的居室进行了改建，充分利用每一个平方，甚至连厨房都变成了卧室，而且房间里那根裸露的煤气管似乎时刻在提醒着她危险的存在；10间鸽子笼般的住房用木版隔开，隔音效果别提有多差；10间房间只有2间连着阳台，可以晾晒衣物，其余8间房的房客只得把衣物晾挂在2间卫生间里，女士的内衣、内裤和女性用品，十分不雅地随处挂着，洗漱用品堆做一团；10个房客每人都有电脑，还新增了好几台空调，令陈小姐担心老化的电线会引发用电事故和火灾。
“最令人不安的是，自称中介的人没有固定电话，只有带我看房的人告诉我手机号码。这意味着，一旦出事，我根本无法找到他们。”

“群租”现象让物业管理部门头疼不已———
“我们对群租无能为力”
徐汇区新湖云庭小区物业谈经理对小区里日益盛行的“群租”之风，对“群租”给小区造成的种种不便也很头疼，他昨天告诉记者：“我们也无能为力。”
据谈经理介绍，一套100平方米的房子居住着10到20人，这种现象在新湖云庭已经司空见惯。为把“群租”造成的种种不便降低到最低限度，今年3月，小区物业贴出公告，要求承租人凭身份证和本市的暂住证到物业公司办理临时出入证。因为承租人中有许多人没有暂住证无法办理临时出入证，导致物业和承租人员之间的一场冲突，一名博士生还动手打了小区保安。物业报警，结果警方了解情况后，责令物业立刻放租客进小区，并批评物业此行为影响周围地区的稳定。事后，警方称，因为没有相关的法规规章，他们明知“群租”会给小区社会治安带来影响，却也无可奈何。谈经理表示，希望尽快立法规范“群租”行为，确保小区一方平安。