一审败诉后的反思

日期：2013-01-14     作者：朱志仁

这是一件二手房屋买卖合同纠纷案，我是原告（买房人）彭女士委托的诉讼代理人，已经好多年过去了，可是这个案子一直纠结在心间，让我无法释怀。

据委托人讲，在诉前有好几个看过这份房屋买卖协议的律师都说，协议合法有效，卖房人违约，这官司必胜无疑。但是一审结果让人大跌眼镜，出人意外没有得到法院的支持，又由于委托人的种种原因，放弃了上诉权利，这让我深感遗憾，同时在感情上对委托人的信任多了一份愧疚。几年来这个案子经常在我脑子里盘绕着难以理喻，为什么有理的官司输掉了？法官片面地参照最高人民法院有关审理商品房的司法解释精神判案是否合法？一审如果用调解的方式是否会比这个判决具有更好的社会效果？……

案情简况

        原告彭女士经中介房产公司介绍看中了本市长宁区某处一套二手房，于2008年11月19日与被告（卖房人）双方自愿签订售房协议，被告以人民币35万元的价格将该房卖给原告。为表示诚意双方同意在买卖协议中不设定金，被告在协议期内不得以任何理由转售、涨价和停售。双方同时补充约定：被告将屋内淋浴设施、空调、冰箱、洗衣机送给原告，原告必须在2008年11月26日前首付15万元，余款等交易完付清。但是11月20日晚上原告被告知，被告不再愿意出售系争房屋。

原告认为通过中介双方自愿签订的协议，具备房屋买卖合同的基本条款和有效条件，系双方真实意思表示，应为合法有效。被告违反诚实守信原则，不接受原告在约定期限内支付的首付款，损害了原告的合法权益，故要求被告继续履行房屋买卖协议。

被告辩称：与原告签订的是意向书，原告也没有支付定金，不同意原告的诉讼请求。

法院一审认为：原被告签订的售房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。同时又认为协议虽然约定了房价、装饰设备的处理、付款时间，但尚有许多内容双方协商后方能确定，如交房时间，办理产权转移登记的相关事宜等。并且参照相关司法解释的精神，该协议缺乏买卖合同必备的内容，被告也未按照约定收取购房款，实质上是份预约合同，因此原告认为该协议就是买卖合同，要求被告继续履行无法律依据。

三点思考

（一）依法成立的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，既然有效，为什么法庭不支持呢？按照一审判决书的说法，该协议尚有许多内容还得进一步协商才能确定，但是要求被告继续履行不是没有法律依据的，《合同法》第61条就明确规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬履行地点等内容，没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”原被告签订的房屋买卖协议基本条款非常明确，怎么能以个别未涉及的事项，全盘否定这份有效协议，这样的推断才应该说是没有法律依据的。

（二）一审判决书不支持原告诉请引用了《合同法》第3条的规定：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。这种本末倒置，自相矛盾的思路让人看了莫明其妙。一审已经确认原被告双方平等自愿依法签订的协议有效，怎么谈得上一方将意志强加给另一方呢？这个案件的关键是是非要分清，是被告违背诚信违约，一审如果没有搞错的话，应当引用《合同法》第6条、第8条，强调当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

（三）一审认定事实有误，适用法律不当。本案是原被告二手房的转让买卖，对此《合同法》第8条、第12条、第61条、第62条和第107条，对买卖的变更、转让、履行都有具体规定。但是一审判决另辟蹊径却参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的精神，认为商品房的认购、订购、预订等协议要具备《商品房销售管理办法》第16条的规定，本案原被告协议不符合该规定，作出驳回原告诉讼请求的判决。可是，众所周知司法解释指的商品房是具有特定范畴的，不能滥用到所有房屋的买卖。本案是公民之间的二手房买卖，首先，与商品房的适用主体不同，商品房出卖人是专指房地产开发企业；其次，与本案的客体不同，司法解释审理的是尚未建成或者已竣工的商品房；第三，国家对商品房的销售有特定的管理办法，按照约定收取购房款是买卖合同成立的必备内容，这条严格的界定显然不适用二手房的买卖。在民事审理中作为基层法院怎么可以随意“参照”某个司法解释的精神来判案，况且与法律效力更高的《合同法》相比，牵强附会地套用司法解释，怎么能够解释清楚呢？

两点联想

（一）法院判案旨在公平公正。在司法实践上合理不合法或者合法不合理的事情都是存在的。因此，在民事纠纷审理中判决不是唯一的好办法，本案原告就说，诚实有理者输，弃信违约者胜，这算什么官司呀？对法律的信仰与权威颇有微词。且说在实践中也确实存在判决不公或判决有误，进一步讲就是合法的判决，效果也不一定完美，其中上诉、申诉的不胜枚举，所以有人比喻审判是门艺术，不仅要看法律效果，更要看重社会效果，通过案件审理倡导扬善惩恶，弘扬诚实守信的社会风尚。纵观本案在审理过程中，我们一再提请法庭注意，已有证据证明被告毁约的真实原因是要以38万元更高的售价转让给案外人，并且多次申请证人中介公司出庭作证，但是法官置之不理，甚至闭庭前也不征求双方有否调解的愿望。根据以上的事实和被告的动机，如果法庭坚持调解，成功的可能性很大的，效果与反响肯定要比判决好得多。调解真正做到案结事了，有些判决虽然定纷但不止争。我们至今也不明白一审为什么不愿意用调解了结此案。

（二）在司法实践中当事人一方甚至双方对案件的审理过程或者法院判决、裁定不服可以依法上诉和申诉。但是有些疑难的或者争议激烈、社会影响较大的案件往往通过专家学者的评论，也有借助媒体或者网民之言来阐明不同观点，引发社会民众的高度关注。虽然，法院是依法独立办案不受外界左右，但是人言可畏，只要社会舆论言之有理，民心所向，法院本着知错必改的精神，也有作了改判的，迟到的公正总比不公正要好，公民还是欢迎的。然而，民事纠纷审理大量的是一般的类似本案的普通案件，难以引起社会的重视和媒体的兴趣。此外，在办案中有时遇到法官不守法，诸如接受当事人递交的有些材料不开收据、不留姓名，甚至报假姓名，但是原材料退回来了却非让当事人签收不可；开庭日期变更了，事先不通知当事人，让人白跑一趟，既不表示歉意还不说什么原因；已经正式立案了，开庭前让原告自己去找被告出庭……有的法官缺失职业道德，蛮横霸道，仗势欺人。去投诉吧，这点“小事”找庭长没空，找院长见不上，让人怒不可遏又无可奈何。为此，建议市律协成立专门的工作委员会，广而告之接受律师回“娘家”诉求，也可主动深入律所征求案例，包括那些对败诉不服，的确需要申诉的案件，进行汇总、分析、归纳形成若干专题，与市高级人民法院建立定期对话的平台，进一步完善司法救济机制，有利于构建法官与律师既有互相制约又有平等合作的正常工作关系，共同依法维护当事人的正当权益。这对于遏制司法腐败，保障公平公正，健全民主与法制，促进社会和谐文明也有着重要作用和现实意义。●

       （作者单位：上海市格联律师事务所）