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浅析国资房地产企业在集体维权诉讼案件中的调解策略

作者：陶无为（国资国企业务研究委员会、上海市君和律师事务所）日期：2022-01-05 阅读：1,414次

中国的房地产市场规模在近几年仍然处于快速扩张的过程中，在内外部经济环境的影响下，房地产业愈发成为国民经济的支柱产业。作为地产企业（开发商），在拿地、开发项目的过程中，从招投标、进场施工、建设及预售、交房各个环节，会遇到各类合规问题及法律风险，尤其是在交房阶段，由于或多或少存在一些质量瑕疵问题或者宣传落差等各方面的原因，业主不可避免地会采取一些维权行为，因此商品房预售合同纠纷往往成为地产企业在争议纠纷解决过程中的重点应对板块。

当前，除了原有的“央字头”房企，越来越多的国资入主民营房企的局面开始形成，在全国一百家“头部房企”名单中，国资类房企已完全成为了主力军。所谓国资类房企，一般认为是国资直接或间接控股在50%以上，或通过直接、间接控股成为房地产项目公司最大股东的房地产企业。

笔者在代理若干次商品房预售合同的集体维权纠纷过程中，在与国资类房企展开诉讼时，发现国资类房企的应诉思路，尤其是在调解环节，与民营类房企相比，较为特殊，且有大致的规律可循。

一、案件情况简介

2016 年，上海市浦东新区某楼盘开始交付，诸多业主认为该楼盘的现状与开发商（上海XX 置业有限公司，该公司为国资类房企，下文简称“A 房企”）之前反复宣传的卖点不尽相同。尤其是开发商在楼书中反复宣传的“实体围墙的私人庭院”及 “采光地下室”等诸多重要卖点，在交房过程中，底层业主发现实体的砖墙变成了由绿色植被和铁栏杆组合而成的透风“篱笆墙”，并且地下室的天窗涉嫌违规，有随时被城建部门拆除的可能，故认为商品房的两个重要卖点并未兑现，委托律师进行诉讼维权，要求A 房企承担违约赔偿金。

律师团队在实地考察项目现场并阅看相关材料后，认为A 房企确实存在楼书等资料宣传的内容未能确切落地的情况，按照合同法的相关原理并商品房买卖合同司法解释作为法律依据诉至法院，诉请有较大可能被支持（或部分支持），故一并接受了30 位业主委托，并一一签订聘请合同、委托书等材料，拆分成30 个同类案件，以预售合同纠纷为案由，诉至浦东新区法院。

二、调解程序在诉讼过程中的若干次“亮相”

整个系列案件，共穿插了三次调解程序。

首先，在30 个案件材料交到法院后，法院并未立即开具立案通知书及缴费通知书，而是先要求双方进行诉前调解。诉前调解的程序极为普遍，但是双方始终无法推进，且A 房企代理人在此诉前调解环节，也表示因为是国资背景，故调解金额即便给出，其构成的依据包括后续的层层报批、审核等各个环节，实在会过于繁琐，且责任重大，故在正式立案前形成调解方案的可能性不存在。

其次，案件正式立案后，便进入较为漫长的一审程序，由于业主方主张的违约金金额并无精确的计算依据，此案又进入了申请鉴定、鉴定机构认为无法鉴定而被退回的环节。在若干次开庭后，法院再次组织了双方进行调解，此时由于法院对事实有了一定的了解，故调解所依据的事实较之诉前调解环节，有所夯实，但A 房企的代理人的口径仍如出一辙，故诉中调解也就此搁浅。

此后，法院出具了某一户业主的一审判决书，支持了原告部分违约金的主张。

值得注意的是，相同事实起诉的业主有30 户，在全部经历了庭审的情况下，法院仅出具一份判决书，其背后蕴藏的寓意值得玩味。从理论上说，有这一户判决书，其余29 户判决书会“一并出炉”，但法院并没有在较短的时间内下发其余业主判决书。

在这段时间里，A 房企主动联系我方，表示既然有判决书作参考了，由于类案的相似性，那么其他29 户也没有必要等一审判决书了，就按照这份判决书中的赔付标准进行一揽子调解。由于该方案对我方委托人来说完全可以接受，故所有委托人均进行了调解结案。

三、国资类房企的集体应诉案件中调解策略总结及启发

必须承认的是，在商品房预售合同纠纷维权过程中，作为原告代理人，对案情事实有个初步判定是很重要的。如果是一些微不足道的瑕疵，或者是能通过质保条款进行快速维修的质量问题，并不建议通过诉讼实现违约金请求，因为这样会面临较大的败诉风险。

另外，这类案件最为显著的特点是，交付违约的问题往往是共性的，一旦争议爆发，维权方始终是一个较大的基数，这也决定了国资类房企在应诉时，不得不将社会效应问题摆到一个非常重要的角度考量，故在对案件走向有一个大致判断的情况下，调解结案是国资类房企的第一选择，这也是国资类房企在集体诉讼案件中的

基本策略，再具体地说，在某些能够促成调解达成的要素产生（如出现了第一份成文一审判决，方案“有据可循”）后，国资类房企大概率会选择同案同调的方式，来处理集体类纠纷，主观上尽量将程序控制在一审范围内，这就与某些民营房企有较大的区别，笔者也代理过若干以民营企业为被告的集体预售合同纠纷案件，民营房企在诉前调解环节，反而会有一个成本较低的调解方案，如减免一年物业费、极低的违约金赔付等，一旦原告拒绝，那么即便等一审案件悉数下判，也会马上上诉进入二审程序，通过程序和一些“诉讼技巧”，将诉讼流程拉至最长，与维权方展开漫长的拉锯战。

笔者认为，国资类房企和民营房企各自形成以上两种诉讼（调解）“风格”原因，也许和各自的管理体系有关联，但这并不绝对，民企的偏营收数据的考量及国企的盈利、社会效应双重考量才是根本原因。作为律师，无论是作为维权方代理人，还是为国资国企客户提供服务，在从案件本身出发的同时，也要有这方面的意识，及时调整策略，为当事人争取利益并取得较好的服务效果。

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