来了，来了，让房产更有价值的“居住权”来了！

信息来源：   时间： 2020-12-07    作者：无

来了，来了，让房产更有价值的“居住权”来了！让我们聊一聊民法典最闪亮的话题吧。

第10课：

以案述“典”  守护TA权利——居住权篇

【讲师介绍】

本期的课题组成员是来自我们上海市女律师联谊会民法典百人宣讲团讲师：黄培明律师、张悦律师和林祯律师。

黄培明

上海正策律师事务所合伙人

上海律协对外宣传与联络委员会委员

张 悦

上海博象律师事务所律师

林 祯

国浩律师（上海）事务所律师

上海律协环境资源与能源业务研究委员会委员

民法典 

本期课程热点讨论

来了，来了，让房产更有价值的“居住权”来了！让我们聊一聊民法典最闪亮的话题吧。

今年民法典出台，闪亮登场的就是首次创设的“居住权”。还有不到一个月，民法典就将施行了，我们更需要充分理解居住权制度，才能冷静应对，游刃有余。

所谓居住权，是指自然人依据合同或者遗嘱而取得的，对他人的房屋进行占有、使用，用以满足自身生活居住需要的一种用益物权。我们的民法典用第366条至第371条共6个法条专门规定了此项制度。

《中华人民共和国民法典》

第366条  居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

……

第371条  以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

通俗而言，居住权将会使房产的使用价值大大上升。为什么这样说呢？现实生活中，房屋的所有权太贵，房价高居不下有目共睹。而房屋租赁又太不稳定，在目前不够成熟和健全的租赁市场中，租客往往比较被动，从而缺乏居住的安全感。应运而生的居住权相对有效地解决了前述两者的弊端。

在法律上，居住权被定性为“用益物权”，是对房屋所有权“占有、使用、收益、处分”四项权能中的“占有、使用”权能的单独设定，让房屋回归居住的本源。简单来说，它是物权，具有排他性、对世性等物权属性。而租赁权属于债权范畴，相较而言弱于物权。

其实，居住权作为一项用益物权，最早诞生于古代的罗马法。在罗马的婚姻家庭关系中，沿袭的是嫡长子继承制，因此罗马人常通过遗嘱继承的方式为没有继承权的子女、无独立财产的老年配偶、被解放的奴隶等在房屋上设置居住权，在受照顾的人死亡后，继承人恢复其完全的使用权。

我国素有“安土重迁”的传统，安居乐业成为很多人一生的追求。党的十九大报告提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”路径及方法落实有多种，居住权制度就是其中之一。

民法典新创的居住权制度，一方面可以充分挖掘社会上的住房“存量”，解决部分人对于住宅的刚需。另一方面，有些居住需求是“临时性”的，借助于居住权制度远比通过传统买卖或者租赁方式解决居住问题优越。

——居住权的适用场景——

日常生活中，婚姻、继承、以房养老等都有可能适用居住权。

【婚姻】

针对婚前房产加名的争议，居住权的设立，使双方有了新的选择。同时，对于暂无居所的离婚一方也可通过设立特定期限居住权保障其住房需求。

【父母给子女买房】

父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，碰到子女不孝，或者无法自理、被他人欺骗的情况，很可能使房产失守，令父母流离失所。如果在该房屋上设定了无偿居住权的话，就可以保障父母的住房需求及出资后的权益。

【遗嘱】

老人如果立遗嘱将个人房产留给子女，又担心配偶的养老居所问题，就可以在房产上为其设立居住权。

【以房养老】

老年人可以将房屋以相对较低的价格出售给金融机构或其他投资人，并约定在其有生之年享有对房屋的居住权，从而让房产发挥最大效用，帮助其安享晚年。

案例：近日，央视新闻报道了上海一88岁老人将名下价值300余万的房产赠与水果摊主的新闻。水果摊主小游与老人并无血缘关系，老人亲属得知后对这一赠与行为表示质疑。此事经各家媒体的报道，一时间引起了网友们的广泛关注。

小游从十年前就开始照应老人。三年前，因患病走过一次“鬼门关”的老人邀请小游全家搬进自己的家来，组成了一个特殊的家庭，所以最近三年，小游对老人更是衣食起居贴身照料。老人则通过意定监护和遗赠扶养协议两份公证文件，将自己的晚年和遗产都托付给了小游。

如何让老年人老有所养，这是本案需要关注的一个重要方面，而民法典的居住权就是能够提供一臂之力的法律制度设计。

——居住权的登记规定来啦——

2020年11月27日，上海市十五届人大常委会二十七次会议表决通过《上海市不动产登记若干规定》（下称《若干规定》）。《若干规定》将于2021年3月1日起实施，《上海市房地产登记条例》同时废止。为了配合《中华人民共和国民法典》的实施，此次《若干规定》及时补充了相关内容，将“居住权”纳入不动产登记范围，并明确了设立、注销居住权的程序和收件要求。

我们相信，关于居住权制度的规定细则会陆续出台，从而让居住权更完美地服务于老百姓的生活。

更多居住权保护内容，敬请扫描下面海报左下角的二维码进入我们的普法课堂，收看第10课：以案述“典” 守护TA权利——居住权篇。

2020年12月6日（周日）19:30，我们准点开讲。

【课程背景介绍】

2020年5月，《中华人民共和国民法典》颁布，并将于2021年1月1日正式实施。在紧锣密鼓的全民学习民法典浪潮中，由上海市妇女联合会和上海市女律师联谊会共同主办的“以案述’典’ 守护TA权利”2020巾帼律师民法典宣讲行动正式启动。

上海市女律师联谊会民法典百人宣讲团的志愿讲师们全面参与了本次民法典宣讲行动。除了传统的线下普法讲座之外，宣讲团重磅推出了10堂民法典线上视频课，以最贴近老百姓的视角，以案述“典”，介绍民法典的立法亮点，尤其是在妇儿权益保护方面的法律规定，从而充分展现民法典在保护妇儿权益方面的宝典特色。

我们的民法典学习课堂，期待您的到来！