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从最高院高空抛物、坠物的司法意见谈物业公司 管理责任与风险规避

    日期:2021-01-08     作者:宋安成(物业管理业务研究委员会、上海市锦天城律师事务所)


2019年10月21日最高人民法院出台《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》(以下简称“司法意见”),该司法意见围绕高空抛物、坠物给人民群众生命财产安全带来极大危害的一系列现实问题,明确了相应的刑事责任、民事责任与行政责任的认定与追究问题,针对抛物行为人查找难、打击弱、责任认定难,受害人救济不及时不充分,承担补偿责任的无辜居民范围过广等问题,司法意见进行了分析和厘清,对于解决目前在小区管理中出现的高空抛物、坠物可能造成严重的财产损失、人身伤害问题,有着非常现实的可操作性。特别是根据具体情形明确的具体了刑事责任形式:以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪或故意杀人罪论处,特定情形要从重处罚;对于高空坠物构成犯罪的,也要依法定罪处罚,这些刑事定罪意见的威慑作用可见一斑。

由于绝大多数物业均有物业服务企业进行管理,此《司法意见》的一些内容和条文也涉及到物业服务企业相应的法定义务与责任,在此,本律师对《司法意见》中涉及到与物业相关的问题进行分析和说明,希望有助于物业公司在管理中注意相应的风险,减少可能对公司造成的损失。

一、《司法意见》规定的与物业公司相关的民事法律责任

民事法律责任是民事主体对于自己因违反合同,不履行其他民事义务,或者侵害国家的、集体的财产,侵害他人的人身财产、人身权利所引起的法律后果,依法应当承担的民事法律责任。是法律责任的一种,具有法律的强制性和约束力,但是这种强制力和约束力一般是依靠民事诉讼的方式来保证,比如说业主业主欠费,物业公司可以催收,但是业主仍不交纳的,物业公司便可以通过民事诉讼方式保证其收费的民事权利。对于高空抛物、坠物造成人身、财产损害的,受害人可以通过民事诉讼要求侵权行为人进行赔偿,这也是民事责任。

关于高空抛物、坠物《司法意见》的民事法律责任是如何界定的呢?首先,区分了高空抛物与高空坠物的不同处理规则,《司法意见》第11明确:“区分坠落物、抛掷物的不同法律适用规则。建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,人民法院应当适用侵权责任法第八十五条的规定,依法判决其承担侵权责任;有其他责任人的,所有人、管理人或者使用人赔偿后向其他责任人主张追偿权的,人民法院应予支持。从建筑物中抛掷物品造成他人损害的,应当尽量查明直接侵权人,并依法判决其承担侵权责任。”此条规定实际上明确了坠物、与抛物不同的责任问题,客观上讲,与物业公司日常工作关联更大、责任也更大的是高空坠物问题。

《司法意见》第12条规定:“依法确定物业服务企业的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,造成建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致使他人损害的,人民法院依法判决其承担侵权责任。有其他责任人的,物业服务企业承担责任后,向其他责任人行使追偿权的,人民法院应予支持。物业服务企业隐匿、销毁、篡改或者拒不向人民法院提供相应证据,导致案件事实难以认定的,应当承担相应的不利后果。”此条的规定是针对物业服务企业的法律责任和义务的专门规定。

二、《司法意见》相关规定对物业管理公司经营活动的具体影响与企业应对

首先,按照《司法意见》第11条规定,一般在司法实践中,有物业公司管理的住宅和非住宅物业,法院多将物业公司列为建筑物的管理人,如果发生高空坠物,物业公司不能举证自己没有责任,则适用法律上的推定过错原则,即:《债权责任法》第85条之规定。这一推定过错原则实际上对物业公司要求还是比较高的,现实操作中,物业公司如何举证自己没有过错呢?一是对于小区存在的高空坠物的安全隐患,及时查实并排除,比如说有保温层脱落的风险,在开发商保修期内,让开发商及时维修,如果过了保修期,可以征求楼栋业主意见进行维修,以保证安全。在整个过程中,现场需要采取隔离措施的,及时限制人、车的通过;二是物业公司无法及时维修的,比如说业委会不同意使用维修资金维修有脱落风险的外墙,物业公司应当书面告知政府相关主管部门,如房管办、自治办和街道等等,同时与业委会书面沟通并保留好相关证据,另外,一般情况下,对于可能脱落的外墙保温层、瓷砖、空调架等等,由于有较大的安全隐患,可以适用住建部《住宅专项维修资金管理办法》第24条关于紧急维修的规定,在不征求业主意见的情况下使用维修资金。有些地方的住宅物业管理规定也大都有类似的条款,比如说《上海市住宅物业管理规定》第73就明确规定了小区紧急维修的具体事项及操作程序。

其次,针对物业公司处理高空坠物、抛物事件中的义务与责任,在司法意见第12条作出的明确的规定,这里需要提示给物业服务企业的有两点,即:关于物业公司的法定义务与约定义务,因为违反任何一条都可能承担法律责任:一是物业服务企业的法定义务问题。。从法律关系上讲,物业服务企业接受开发商或业委会的委托,对物业提供服务,物业公司的义务基于《(前期)物业服务合同》约定为前提,但是不可否认的是,从国务院《物业管理规定》的相关条文看,物业公司仍然有法定的义务,比如说保留好物业管理中形成的相关资料、对小区违法搭建的制止义务、对违反治安管理行为的业主或使用人进行制止,如果物业公司违反了这些法定义务,造成小区出现抛物、坠物的,可能要承担一定的法律责任,现实中也不乏类似的案例。二是物业服务企业的约定义务问题。基于《(前期)物业管理服务合同》的约定义务可能内容会各略有不同,但是不可否认的是基本合同义务相差不大,比如说对公共部位的管理义务,对小区公共秩序的维护义务,如果这些“约定动作”物业公司未有效完成,造成小区抛物、坠物的话,法院亦会判令物业公司承担相应的法律责任。

最后,对于高空抛物的问题,此《司法意见》并未明确规定物业服务企业的法律责任问题,但是《司法意见》第12条明确规定:“物业服务企业隐匿、销毁、篡改或者拒不提供相应证据,导致案件事实难以认定的,应承担相应不利后果。”所以,对于法院在处理高空抛物、坠物纠纷,物业公司应当积极配合,小区有相关视频资料的,在法院要求提供时不得以任何理由拒绝,更不能隐匿、销毁、篡改相关证据,否则可能承担相应的法律后果。

三、关于《司法意见》规定的不足之处

针对目前全国各地陆续发生了一些高空抛物、坠物的情况,严重影响了人民群众生命财产安全。最高人民法院切实维护人民群众“头顶上的安全”,及时出台此《司法意见》以指导司法实践活动,其积极意义不可否认,但是考虑到出现小区抛物、坠物的实际形成原因等因素,《司法意见》尚有不足之处:一是未界定业主大会、业委会未履行职责造成抛物、坠物的责任问题,考虑到一些外墙脱落的一些问题多是因为年久失修所致,为什么为年久失修呢?大多数情况下系业委会、业主大会不作为,不启动维修资金维修所致,而物业公司能作了无非是向业主、政府主管部门报告情况,现场采取一些临时措施等等,所以,从这个意义上讲,针对小区自治组织业主大会、业委会不作出造成坠物、抛物的,应当明确业委会、业主大会或全体业主的法律责任,比如说可以判令业委会、业主大会及时整改、维修责任等等;二是针对普遍存在的行政不作为情况,《司法意见》未给出较为明确的处理意见,仅仅在第3条明确“受害人等行政相对方对行政机关在履职过程中违法行使职权或者不作为提起行政诉讼的,人民法院应当依法及时受理。”其实,在物业管理活动中,由于政府不作出造成的抛物、坠物也是存在的,比如说楼顶违法搭建造成坠物的隐患,比如说破坏外立面可能造成坠物的风险,都与政府主管部门的不积极执行有关,所以,针对政府机关不作为可能造成坠物、抛物的情况,《司法意见》应当列举行政机关违反哪些义务,什么具体情况下受害人可以提出行政诉讼,法院依法来认定行政机关的法律责任。

 



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