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台湾地区公寓大厦业主管理委员会制度对我国业主委员会制度的启示

    日期:2021-01-08     作者:宋安成(物业管理业务研究委员会、上海市锦天城律师事务所)


2019524日,随上海市物业管理行业协会到访台湾,参加“2019亚洲建筑物管理联盟亚洲国际会议”,有幸与台湾地区多位物业管理行业专家交流。会议之余,也忙里偷闲实地考查了一番台湾的物业管理,并特别关注了台湾公寓大厦业主管理委员会制度,跑到台湾的法律书店买了一本物业管理的入门书---李永然大律师主编的《公寓大厦管理条例与你》,从内容上看,此书虽是了解台湾物业管理的入门书,但是对于快速全面了解台湾的物业管理确实有较大的帮助。最有幸的是经原上海物协会长翁国强会长介绍,本律师到新北市汤泉首席公寓进行现场学习交流,对台湾公寓大厦有了更直接、全面、深入的了解。

作为长期从事物业管业管理纠纷处理的律师,每年处理的业主与业委会的各类纠纷近百起,在处理各式各类案件的过程中,发现大陆业主委员会、业主大会制度越来越多的问题,包括物业区域的划分争议、业主委员会成员产生之争、维修资金使用之争,更换物管公司之争等等,这些在目前大陆物业管理制度框架内难以解决,也许学习研究台湾的公寓大厦管理委员会制度对我们业主委员会运作中积重难返的问题将会有所裨益。小区物业管理是社区管理的重要组成部分,业主委员会制度出现的选举难、换届难、工伤难等“窘境”让各级房地产行政主管部门和相关部门头痛不已,对业主委员会这一业主自治组织目前的真实情况,包括业主不满意、业委会不满意、物业管理不满意,以至于上升到业内人士讨论到业主委员会制度的存废之争,深感遗憾和无奈!在此,本律师根据自己的所见、所闻、所学,就/将台湾业主管理委员会制度与大家分享,可能有着较大现实意义。

业主管理委员会的法人地位与成立制度

根据《公寓大厦管理条例》(以下简称《条例》)第38条规定:管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时,应将诉讼事件要旨速告区分所有权人。《条例》规定了当事人能力,更多是指管理委员会的诉讼主体资格,一般来说,具体民事诉讼主体资格,基本上作为独立的民事主体资格法律上并无障碍,只不过是否为独立的法人或组织可能会有争议。我国虽然关于业主委员会法律上的主体资格问题没有明确的规定,但是从相关司法解释和司法实践看,业主委员会具备诉讼主体资格基本上是明确的,但是由于业主委员会非独立法人,其民事行为能力受到一定限制,比如说不能单独开设银行帐户、单独用工等。从物业管理的需要来看,我国应当尽快明确业主委员会完整的民事主体资格,赋予其完整的民事主体地位,以保证业主委员会在业主大会的授权下,享受民事权利,履行民事义务。

关于台湾业主管理委员会的成立。首先,从立法上看,台湾地区关于物业管理的立法主要有/是1995年立法的《条例》及其《公寓大厦管理条例施行细则》,其明规定了公寓大厦管理委员会制度。《条例》在第4条第9项中明确:管理委员会:指为执行区分所有权人会议决议事项及公寓大厦管理维护工作,由区分所有权人选任住户若干人为管理委员所设立之组织。大厦也可以不成立管理委员会,而直接选定管理责任人。

其次,《条例》第28条明确规定:在公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时,起造人(相当于我国的建设单位)应于三个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议,成立管理委员会或推选管理负责人,并向直辖市、县 () 主管机关报备。前项起造人为数人时,应互推一人为之。出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达第三十一条规定之定额而未能成立管理委员会时,起造人应就同一议案重新召集会议一次。起造人于召集区分所有权人召开区分所有权人会议成立管理委员会或推选管理负责人前,为公寓大厦之管理负责人。同时,《条例》明确规定,起造人不依法报请成立管理委员会的,由直辖市、县 () 主管机关处新台币三千元以上一万五千元以下罚款,并得令其限期改善或履行义务、职务;届期不改善或不履行者,得连续处罚。

再次,根据《条例》第26条规定:“非封闭式之公寓大厦集居小区其地面层为各自独立之数幢建筑物,且区内属住宅与办公、商场混合使用,其办公、商场之出入口各自独立之公寓大厦,各该幢内之办公、商场部分,得就该幢或结合他幢内之办公、商场部分,经其区分所有权人过半数书面同意,及全体区分所有权人会议决议或规约明定下列各款事项后,以该办公、商场部分召开区分所有权人会议,成立管理委员会,并向直辖市、县 () 主管机关报备。 一、共享部分、约定共享部分范围之划分。 二、共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护范围及管理维护费用之分担方式……”。此条的规定实际上是明确了住宅与非住宅混合的物业小区,在明确各共有部分之责任情况下,应当分开成立管理委员会,与我国《物业管理条例》规定的“同一区域不分住宅与非住宅,应当一并成立一个业主委员会”有着明显不同。

最后,从上述规定看,相对于我国关于业主委员会的成立,我们可以借鉴以下几点:

一是以单栋公寓为单位成立业委会。从物理形态上,台湾鲜有封闭式的住宅小区,台北也有封闭式小区,只是数量极少,价格普遍昂贵。台湾豪宅标杆“仁爱帝宝”就是闹市区少有的封闭式小区,单价一度接近每坪300万元(新台币,下同),相当于1平方米18万元人民币。这里的业主非富即贵。街区式住宅会有一些好处,比如打通城市的交流毛细血管(台北较少堵车),城市有限资源居民共享,但让人最不满意的就是居住品质较差。从管理委员会成立角度讲,这样公寓的管理矛盾会明显少,道理很简章---一栋楼业主少,大家参与管理事务的积极性高,而公共事务又少。反观我国小区式住宅模式,由于与阿罗不可能定律背驰,业主参与度非常低,而公共事务又多,容易造成极少数人操控小区运作/小区运作容易被极少数人操控,矛盾亦是非常突出,这实际上是值得我们反思的,街区式社区模式实际上是我国化解业委会矛盾的一条有效出路。

二是建设单位不依法成立管理委员会可以进行处罚。按照国务院《物业管理条例》第10条规定:同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,由于没有任何的法定处罚,导致国内大部份城市业主委员会的成立情况并不理想,一些三、四城市,鲜有业主委员会的成立,甚至二城城市,如济南,业主委员会成立比例少的可怜。这实际上直接导致了业主委员会制度的“徒有虚名”。客观上讲,我国的业主委员会制度确实有许多不足之处,但是如果业主委员会制度仅停留在立法层面,连成立的动作都不做或不敢做,显然是大家不愿意看到的。

三是同一栋楼宇的商业办公与住宅分别成立管理委员会的规定值得我们学习。我国立法片面强调“同一物业区域应当成立一个业委会”,哪怕其出入口与住宅完全分开,一个小区内的商业或办公实际上无法单独成立业主委员会,这直接导致小区管理矛盾的大量增多,商业和办公在管理要求、业主要求、收费标准上有着极大的不同,不管收费标准、服务标准是否相同,划入进一个物业管理区域,由一家业委会管理都经常是矛盾重重,也许学习台湾的作法是我们解决这些矛盾的有效方式。

公寓大厦管理委员会的会议制度

根据台湾《条例》第31条之规定:区分所有权人会议之决议,除规约另有规定外,应有区分所有权人三分之二以上及其区分所有权比例合计三分之二以上出席,以出席人数四分之三以上及其区分所有权比例占出席人数区分所有权四分之三以上之同意行之。可见,台湾业主大会的表决制度与大陆基本相似,即:都强调“面积”和“人数”过半的“双多数”原则,貌似这一表决制度比大陆还要严苛,但其实不然,台湾《条例》有明确规定的“假决议”(又称“重开议”)制度。所谓“假决议”制度是指《条例》第32条规定的:区分所有权人会议依前条规定未获致决议、出席区分所有权人之人数或其区分所有权比例合计未达前条定额者,召集人得就同一议案重新召集会议;其开议除规约另有规定出席人数外,应有区分所有权人三人并五分之一以上及其区分所有权比例合计五分之一以上出席,以出席人数过半数及其区分所有权比例占出席人数区分所有权合计过半数之同意作成决议。按照这一规定,如果首次开会有未通过“双多数”的情况,开会的门坎一下子大大降低,这一制度对我国的表决制度有较大的借鉴意义,和我国在业主表决中常用的“不表态视为同意”或“不表决视为同意大多数已表态业主的意见”其立法本意是相通的。很明显,台湾的这一操作有明确的法律规定,而我们的“视为同意”或“视为同意大多数”并无明确法律、法规规定,显然台湾的“假决议”操作性更强,操作中争议会更少。

关于业主大会的表决,台湾基本上不采用书面形式,更多的是业主当场出席会议形式,李永然律师在《公寓大厦管理条例与你》一书中的观点也认为业主大会不应当适用“书面调查”形式,总的来说虽然台湾一座公寓大厦的业主人数大大少于我国的小区业主人数,但是以出席会议的方式表决也有一定的难度,所以管理委员会为了能让业主开会,甚至想出了“摸奖”的方式来动员业主开会。后来,本律师查了一下台湾的案例,台湾台北地方法院某民事判决提到:公寓大厦管理条例对于表决的方式并未限制一定要用什么方式,其实问卷的回收,也可以当作是一种表决,毕竟举手表决跟以问卷表决,意思应该是一样;但是举手表决毕竟大家可以知道同意数与反对数,可是问卷的回收没有公开查验,也就难免可能发生被人动手脚的情形。可见,法院认为,问卷表决并不禁止,但是所有的标应当公开查验。但是,总体上讲,台湾绝大多数业主大会是采用现场开会形式的,这一会议形式对我们以小区形式出现的住宅模式、数量庞大的业主人数来说是并不现实的,但是其给我们更多的启示应当是:我们应当采用书面形式开会,应当减少发票人对投票人的投票诱导,在唱票时应当认真查实核验,以减少目前在业主投票中大量存在的纠纷。

另外,台湾《条例》规定,业主的投票权有“1/5”的限制:票数的限制问题任一区分所有权人的人数计算(即一门牌算1个人) 或区分所有权比例(专有部分面积/全大楼专有部分面积总和),任一项累计均不得超过全部总计的1/5,超过部分不予计算。受托人于受托之区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者,或以单一区分所有权计算之人数超过区分所有权人数五分之一者,其超过部分不予计算。这一点值得我们学习,在本律师处理的一些业主表决案件中,往往出现开发商在投票时“绑架”小业主的情况,因为开发商可能未出售自持的房屋,而其拥有较多的面积,甚至达到二分之一以上,在投票权没有限制的情况下,这直接导致根本无法通过一些对开发商不利的决议,甚至在开发商不愿意成立业主委员会的情况下,根本无法成立业主委员会。

公寓大厦管理委员会与物业管理秩序维护公司的法律关系

台湾的物业管理公司一般称之为“物业管理秩序维护公司”,但是一般有说,规模都比较小。规模比较小的原因有两个:一是台湾本身的物业管理市场不大;二是物业管理公司与公寓管理委员会与大陆有着较大的不同。从本律师到访的两个公寓来看,管理委员会是将管家服务、保安、保洁、设备管理、绿化管理分别签署给不同的专业公司来操作,也有的公寓会将管家服务与保洁一并委托给一家物业公司,但是保安、设备管理、绿化一般都是由管理委员会直接外包的,而非大陆的业主委员会会将整个小区物业管理事务“总包”给一家物业管理公司。从台湾地区与大陆的比较看,台湾的物业管理公司更是传统意义上的管家,帮助管理委员会处理财务收支,及处理与其它各专业分包之间的关系。由管理委员会直接支付给物业公司报酬,物业公司不需要直接面对业主进行催收费用,这一点与大陆完全不一样。

台湾的管理委员会与物业公司之间的关系,是真正民法意义的委托关系,即:物业公司接受管理委员会的委托提供管家服务,管理委员会支付物业管理公司报酬,加之台湾管理委员会的运作都是透明的,管理委员会与业主之间的矛盾并不明显。而回头看我们大陆目前的管理模式,从法律上讲也是物业公司接受业主委员会的委托,提供物业管理服务,也是法律意义的委托关系,但是目前物业管理收费制度又是物业公司直接向业主收取,直至对欠费的业主提出民事诉讼,在大陆实际上是物业公司接受业主大会或业委会的委托提供服务,但是支付对价的却是全体业主。一定意义上讲,天然地将业主与业主委员会放在了对立面,业主与业主委员会之间很难建立起完全信任的关系,也直接导致了业主与业主委员会之间的各类诉讼,如要求知晓公共收益情况的知情权诉讼,要求撤销业主大会决议的撤销权诉讼。本律师认为,从一定意义上讲,台湾的模式更多体现业主的自治,可能是我们今后物业管理发展的方向或者说是方向之一,特别是随着业主委员会制度的日益成熟和规范,业主自治的作法会更为明确,实际上在上海已经出现了多家小型社区未聘用物业管理公司的情况,而是由业主委员会直接聘请专业保安、保洁人员或公司进行物业管理。一些地方立法,如《上海市住宅物业管理规定》也就业主自治进行了专门的规定。

两种不同的管理比较下来,究竟是台湾的管理成本低,还是大陆的管理成本低,其实很难作比较。因为台湾物业管理收支公开透明,物业公司难有隐性收入,但是由于社区规模小,在人员的配置上多有“浪费”之嫌,但是总体上还是比大多一线城市收费标准低。本律师考查学习了新北市的一个“汤泉首席”公寓,有200多户业户,4000多坪面积(约13000平方米),配备一个经理、一个财务秘书、三个保安、三个保洁人员,物业管理费的标准大概是3.3元每平方米(在台北和新北市属于中等偏低)。小区配备有游泳池,和近400平方米的会所,有KTV、阅览室、儿童娱乐等等设施。由于市场透明度高,管理委员会在与物业公司的合作中处于强势地位,物业管理公司的利益空间并不理想,也有一些恶意竞争的存在,直接导致台湾管理委员会更换物业管理公司较为频繁。

总体上看,台湾管理委员会与物业管理公司的法律关系比较清晰,操作也公开透明,值得我们大陆物业管理公司学习,但是也存在一些问题,比如刚刚提到的公寓规模小,成本不能被业主摊薄,有些公寓管理要求略高,物业管理费20多元(人民币)的标准也并非个案。台湾的物业管理收费由于公开透明,但物业管理公司的酬金并不单独测算,大部分物业公司只能从人头费上挤出一些利润,并不利于行业长期健康发展,另外,由于台湾公寓规模实在太小,物业公司开展一些租售、餐饮、营销管理难以推进,而大陆却有着这方面的规模优势。


 



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