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酒店并购,需要关注这些事儿

    日期:2021-11-17     作者:邓学敏(并购重组业务研究委员会、北京炜衡(上海)律师事务所)、孙琳(北京炜衡(上海)律师事务所)


后疫情时期,国内疫情防控进入常态化,人们对旅游不再谈虎色变,加之海外疫情形势仍然严峻,国内旅游行业迅速复苏并迎来了新的发展机遇,今年五一假期更是成为了“史上最热五一黄金周”。在此背景下,也加速了国内酒店、旅行社、景区、游轮,甚至是航空公司等诸多旅业相关领域的并购整合,我们作为收购方律师,也全程参与了上述领域的一些重要并购交易。

本文我们将结合酒店并购实践,对酒店并购中的重要法律问题进行总结分析,以期为后续的行业整合与发展提供相关参考。

一、连锁酒店品牌输出的合法合规性

不同于早期单体重资产酒店实体的收购,近年来,不少大型酒店集团纷纷往以品牌化、连锁化为特点的轻资产方向转型。另一方面,国内酒店连锁品牌化的空间仍较大,中国饭店协会发布的《2020年酒店业发展报告》相关数据显示,全国酒店连锁化率仅为26.00%,酒店非连锁化率占74.00%,而发达国家酒店品牌连锁化率可达60.00%以上。因此,具有成熟管理模式、品牌定位清晰、优势突出、高度标准化的酒店管理公司更受并购市场的青睐。

对此类酒店管理公司而言,持续稳定地输出品牌、收取品牌管理费是其最为核心的盈利模式,这一盈利模式主要通过商业特许经营、发展连锁加盟商来实现。如酒店管理公司未取得商业特许经营资质即大规模发展加盟商,则可能面临被处以没收违法所得、罚款等行政处罚的风险。同时,酒店管理公司是否取得商业特许经营资质,还在一定程度上影响着加盟商对其经营实力、加盟项目前景的判断和认知,如酒店管理公司未取得该等资质亦未告知投资人,则还存在被加盟商主张承担违约责任、解除或撤销加盟合同的风险。

因此,对收购方而言,拟收购的酒店管理公司是否就加盟品牌完成商业特许经营备案,以及该等备案是否持续合法有效,是其首要关注事项。另外值得注意的一个细节是,如收购方拟在交易完成后,对酒店管理公司旗下的部分优质品牌进行剥离,设立专门的公司进行运营,则根据监管要求,新的运营主体需就该品牌重新申请办理商业特许经营备案。

针对上述商业特许经营,其次要关注的便是酒店管理公司与加盟商签署的加盟合同是否存在法律风险,包括但不限于签署主体是否适格,收费标准是否清晰明确,是否存在品牌管理费减免条款以及该条款对酒店管理公司营收的影响,是否存在不近距离开店的商圈保护条款以及该条款对后续扩张加盟规模的影响,加盟期限是否即将届满以及届满后能否顺利续签等。

此外还需关注的是,以往有不少大型酒店集团都曾陷入加盟商的联合抵制中,不同程度地影响了酒店管理公司的品牌声誉和后续输出。因此,就存量加盟项目,收购方也需关注加盟商与酒店管理公司之间是否存在纠纷或潜在纠纷。

二、酒店经营资源的权属

根据监管规定,商业特许经营的核心在于特许人拥有注册商标、企业标志、专利、专有技术等经营资源。因此,在酒店管理公司的收购项目中,收购方需充分关注前述经营资源的权属是否清晰明确,取得过程是否合法合规,是否存在侵害第三方合法权益的情形等。

具体而言,特许经营资源是指能给特许人带来收益、具备排他权、已经设定保护措施的、具备财产与人身属性的资源。

其中,最为常见的经营资源是商标。但需注意的是,正在申请中的商标不能单独作为特许经营资源,特许人须同时具备其他经营资源。作为经营资源的商标,既可以是特许人拥有所有权的注册商标,也可以是他人授权许可特许人使用的注册商标,但该等使用许可须经商标局备案,未经备案的,善意第三人取得商标使用权的行为与事实可能导致特许经营合同无效、被解除或被撤销。

除注册商标、企业标志、专利、专有技术等都属于特许经营资源外,经国家有权部门认证、登记、备案的商业秘密、商号等也可以作为特许经营资源。

三、酒店经营所需的核心资质及条件

在酒店管理公司的收购项目中,尽管收购方不直接收购加盟酒店,但加盟酒店的经营情况直接影响酒店管理公司的营收情况。同时,尽管特许经营双方在本质上是相互独立的民事主体,应自行承担民事责任,但司法实践中仍有裁判观点认为,由于特许经营双方已形成一体化的营业外观并在此基础上谋利,为公平保护善意第三人的利益,应通过考察特许人对被特许人经营行为的控制程度,以及特许人控制行为在被特许人对第三人的侵权行为中的过错程度,来判断特许人的责任。如加盟酒店存在违法违规经营情形致人损害,酒店管理公司明知而未予制止的,存在被认定为应承担补充赔偿责任或其他责任的风险。因此,加盟酒店本身是否合法合规经营,亦是收购方不可忽视的重要方面。

具体而言,酒店开业经营至少需取得如下资质条件:

1. 特种行业许可证。申请开办酒店,应当先向所在地县级以上人民政府公安机关申请《特种行业许可证》;未经许可,擅自经营的,将被依法取缔。同时,部分地区还进一步规定,酒店变更名称、法定代表人或者其他重要登记事项的,还应在工商行政管理部门进行变更登记后,到原发给《特种行业许可证》的公安机关办理变更手续。

2. 公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。酒店作为公众聚集场所,在投入使用、营业前,建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业。擅自投入使用、营业的,将被责令停止使用或者停产停业。场所名称、地址、消防安全责任人、使用性质等事项发生变化的,应当重新申请;发生扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)的,亦应依法办理建设工程消防设计审核、验收或者备案手续。

3. 卫生许可证。国家对酒店等公共场所实行“卫生许可证”制度,酒店未取得卫生许可证,擅自营业的,可能面临停业整顿等行政处罚风险。酒店经营者变更单位名称、法定代表人或者负责人的,应当向原发证卫生计生行政部门办理变更手续;酒店经营者变更经营项目、经营场所地址的,应当向县级以上地方人民政府卫生计生行政部门重新申请卫生许可证。

4. 食品经营许可证。酒店从事食品销售和餐饮服务活动的,应当依法取得食品经营许可,未取得食品经营许可从事食品经营活动的,可能面临罚款等行政处罚风险。同时,食品经营许可证载明的许可事项发生变化的,酒店亦应按规定申请变更经营许可。

5. 单用途商业预付卡备案。不少酒店为吸引客户,通常会发行具备充值和预付功能的会员卡,就此酒店应取得单用途商业预付卡备案,未办理备案的,则可能面临相应的行政处罚风险。

6. 经营用房的房屋权属。酒店经营用房通常为租赁房屋,加盟商是否合法取得租赁房屋的使用权,租赁期限是否能够覆盖加盟期限,都会影响酒店的经营。因此,在条件许可的情况下,宜尽可能全面地核查酒店经营用房的房屋权属。

四、同业竞争与竞业限制

如前所述,酒店管理公司系轻资产公司,核心价值在于品牌运营和输出,而品牌运营和输出又高度依赖于人,酒店管理公司的创始人和核心人员往往在这个行业深耕多年,在收购完成后改弦更张、另起炉灶并非难事。

因此,在此类收购项目中,收购方需特别注意防范收购完成后的创始人同业竞争风险和核心人员流失风险。除在收购前充分核查创始人的关联方、核心人员竞业限制协议的签署情况外,亦可考虑在交易安排中,将创始人同业竞争、核心人员流失情形的出现与业绩对赌、估值调整、股权回购或违约责任承担等措施有机结合。

以上为我们结合并购实务经验,对酒店收购项目中相关法律重点关注事项的梳理和总结。需要说明的是,实践中,不同项目的具体情况以及收购方的商业考量往往千差万别,除上述事项外,对收购标的的股权及股东情况、重大资产情况、重大债权债务情况、财务情况等的关注也不可偏废。我们也欢迎各位读者就实际项目中遇到的问题与困惑,与我们展开交流及讨论。

 

 




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