案情简介

赵佳通过家庭内部协商成为黄浦区一处公房的承租人，2022年3月，该房屋被纳入征收范围。征收时户籍在册人员分别为第三代赵佳、第二代姑姑赵月、第二代伯伯赵斌及其女儿赵丹，赵斌于诉讼过程中去世。

赵月在外有一套通过“一条龙买断1”获得的住房，并提供对应的买卖合同、发票；赵斌在外有一套通过“非正常渠道2”购置的动迁安置公房，系该处房屋的现承租人，并提供对应的买卖合同、调配单、发票。

笔者作为被告赵佳方律师出庭应诉。

 

争议焦点

1.  赵月通过“一条龙买断”产权房，是否属于“他处有房”？

2.  赵斌在他处作为非安置对象通过“非正常渠道”购置动迁安置房源，是否属于“他处有房”？

 

一审双方观点

原告观点

原告赵月、赵斌、赵丹认为：赵月通过市场公允价格获得公房使用权及产权，本质上未享受国家福利；赵斌通过市场公允价格取得动迁安置房源，符合市场交易的习惯，亦不属于他处有房；赵丹提供了成年后实际居住满一年的证据材料。

因此，三原告均符合同住人条件，主张3/4征收补偿款。

 

被告观点

被告赵佳认为：赵月通过“一条龙买断”产权房的行为，实则是通过先购买房屋使用权，后通过94方案买断产权，其实质属于享受了售后公房出售政策，属于享受福利性质房屋；赵斌通过“非正常渠道”购置动迁安置房源，并未通过市场公允的价格支付相应对价，存在以“安置居民”的身份、较为低廉的价格获得动迁安置房源的事实，亦属于他处有房。

因此，赵月和赵斌均不属于同住人。

 

一审法院判决

赵月虽然户籍在系争房屋且居住满一年以上，但因其购买了售后公房，不符合同住人条件，无权分割征收补偿利益；赵斌他处购置动迁安置房源非福利性质，符合同住人条件，可以分得征收补偿利益；赵丹未提供充分证据证明其居住事实，不符合同住人条件。由于赵斌在征收后死亡，赵丹本人不符合同住人条件，无权分得征收补偿利益，但赵丹作为赵斌的继承人可继承其份额。

综上，一审判决赵佳获得400万元，赵丹获得150万元。

一审判决后，双方均不服一审判决，提起上诉。

 

二审各方观点

上诉人赵佳认为：赵斌通过“非正常渠道”购置动迁安置房，即便可以认定为同住人，但其享受了动迁居民的优惠价格，理应与一般同住人进行区分请求改判赵斌酌情少分。

上诉人赵月认为：赵月通过市场公允价格获得公房使用权及产权，本质上未享受国家福利，请求支持赵月的一审诉讼请求。

 

二审法院判决

关于赵月，无论其所购置的房屋承租权的由来系分配还是购买，赵月按照公房出售政策将该房屋买为产权房一节，属于已享受住房福利，不再符合系争房屋同住人认定条件；关于赵斌，一审法院未考虑到赵斌在购买动迁安置房源时享受了拆迁安置房屋的价格优惠，应当在系争房屋征收利益分配时予以考虑，上诉人赵佳代理人的意见可以采纳。

最终，二审法院改判赵佳获得450万元，赵丹获得100万元。

 

律师评议

此案同时出现两个民间争议较大且具有一定时代背景的房屋即“一条龙买断”的产权房以及“非正常渠道”购置的动迁安置房。

关于“一条龙买断”住房，只要在案证据可以体现买受人享受了94方案公房买断政策，即符合他处有房的情况，其同住人身份即被否定，这一点在法律上毋庸置疑；关于“非常正渠道”购房，司法界亦存在一定争议，笔者认为：需要关注买受人在购置动迁安置房源时，其是否以较低价格获得安置房源，关键看入户材料中买受人是否作为安置对象或者是否享受了免购上海市住房建设债券的优惠。

赵斌之前享受了相对低廉的对价，以低于市场公允价格的金额取得安置房屋，因此，在后续征收时酌情予以少分，亦符合征收案件司法实操中的衡平理念。

 

附注：

1.  “一条龙买断”是指居民先通过公房使用权买卖交易取得公房承租人身份，后通过售后公房政策买断公房使用权，成为房屋产权人。由于两次交易衔接较为紧密且往往通过同一家中介机构进行，故俗称“一条龙买断”。

2.  “非正常渠道”是指在2000年左右，有动迁居民放弃了安置房源，其他非安置对象居民通过市场交易形式购买该安置房源，成为安置房源的承租人或者产权人。

 （文中人物均为化名）