案情简介

上海市普善路铁路新村100号101室为系争房屋，两原告系母子关系，原告李玉珠与第三人李玉敏系姐妹关系。该处房屋在册户籍六人，即邵彩霞、李玉敏、石华、甘嗣学、徐寒冰、李玉珠。2017年12月，系争房屋被纳入征收范围。签约之前，原告石华曾向被告提交居住困难审核申请，被告认为原告未提交整户材料，未予以理会。2017年12月30日，被告静安房管局与第三人李玉敏就系争房屋征收相关事宜签订了系争协议。协议约定，甲方为静安房管局，乙方为李玉敏；房屋性质私房，用途居住，评估单价为人民币以下币种均以人民币计74360元每平方米建筑面积；被征收房屋价值补偿款共计4000000元，装潢补偿29616元，其他各类补贴奖励2000000元，乙方选择货币补偿安置方式；被征收人不符合居住困难户的条件等。另外，原告石华的妻子范潇月和儿子石韵阳户籍不在系争房屋处。‍

双方观点

原告认为：上海市普善路铁路新村100号101室房屋系售后公房，原产权人登记为原告李玉珠的母亲邵彩霞，2017年该房屋产权变更到第三人李玉敏名下，原告李玉珠应当享有系争房屋产权份额的六分之一。2017年12月，系争房屋被纳入征收范围。征收伊始，原告方多次向第三人及被告提出居住困难审核申请，但被告拒绝办理。被告于2017年12月30日与第三人签订了征收编号为J-NB-1-042的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》。协议中未将原告应享有的居住困难补贴利益计入。第三人签署放弃居住困难保障补贴的承诺书两原告均不知情。原告认为，两原告及原告石华的妻子和儿子符合居住困难的认定标准，应当享受合法的安置。根据有关规定，原告有权提出居住困难审核申请，被告拒绝原告申请的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、确认系争协议无效；2、诉讼费由被告承担。‍

被告辩称：不同意原告诉讼请求，系争协议内容符合法律规定，签约主体适格。被告征收是以户计算，在签协议前也询问过第三人李玉敏，李玉敏也签署了承诺书称不会提出居住困难审核。原告石华提交居住困难审核，因被告没有收到过该户整户的申请资料，被告就没有走后续程序。原告是要求将原告石华的儿子和妻子纳入征收补偿，被告愿意与原告协商解决。协议合法有效。‍

法院观点

根据房屋征收决定，被告作为房屋征收部门有权对系争房屋进行征收。根据有关规定，居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。本案中，两原告有权提出居住困难审核申请，其提出申请符合法律规定。被告未经居住困难审核，直接与第三人签订系争协议，违反了法定程序。此外，被告提供的证据中也没有证据证明两原告皆不符合居住困难认定条件，被告未将其认定为居住困难户缺乏事实依据，被告在此情况下与第三人签订系争协议影响了原告的权益，该协议应属无效。协议无效后，被告作为征收部门应在合理期限内尽早与该户重新协商安置补偿事宜，妥善完成对该户的安置补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第一款之规定，判决如下：确认被告上海市静安区住房保障和房屋管理局与第三人李玉敏于2017年12月30日签订的征收编号：J-NB-1-042《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》无效。案件受理费50元，由被告上海市静安区住房保障和房屋管理局负担。‍

案例分析

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》将居住困难的申请权赋予给被征收人、公房承租人。但事实上经常会碰到有权申请的人员拒绝申请，符合条件的非被征收人或者承租人，一般是私有房屋的实际使用人或者公房的同住人，希望通过居住困难申请保护自己的居住权利。因此，往往会产生一些诉讼，比如，同住人以其未享受居住困难为由起诉要求确认协议无效。  实际上规定申请居住困难的权利的文件除了《实施细则》外，还有一些文件，补充和完善了《实施细则》内容。比如沪房管征（2014）243号文件《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》规定：“居住困难审核申请，应当由被征收人、公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难审核申请，房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难审核申请。”。因此房屋的承租人不愿意申请居住困难审核申请的，房屋的使用人或者同住人一样可以提出申请。本案就是如此，在第三人不提出申请的情况下，同住人提出行政诉讼，要求确认承租人所签订的协议无效，最终得到法院的支持。‍