2025年4月29日下午，房地产与城市更新交叉融合前沿问题研讨会（以下简称研讨会）在上海邦信阳律师事务所（以下简称邦信阳所）举办。此次研讨会由上海律协城市更新（征收）专业委员会（以下简称城更委）和上海律协房地产专业委员会（以下简称房产委）联合举办。研讨会由城更委李维世副主任主持。城更委主任马永健律师、城更委副主任郑震捷律师，房产委主任陆国飞律师、房产委副主任袁晓东律师，城更委和房产委共计50余人参加了此次研讨会。李维世副主任首先向精心筹备此次研讨会的邦信阳所致以诚挚谢意，并感谢各位律师能够拨冗出席此次研讨会。
      城更委马永健主任致开幕词。此次研讨会以城市更新与房产领域的法治实践为主题，既是对过往合作的延续，更是深化交流的新起点。期待通过主题演讲与圆桌对话，聚焦行业热点、碰撞思想火花，凝聚智慧共识，为上海城市更新立法完善及实务操作提供更具价值的专业方案。马永健主任同时希望两个专委会以本次活动为契机，建立长效合作机制，在跨领域研讨、区域交流等方面开展更多创新实践，能为行业发展注入更多法治动能。
       房地产专业委员会副主任袁晓东律师围绕“城市更新模式多元化的若干思考”展开了主题演讲。袁晓东律师指出，近年来，随着市场对城市更新的认知持续深入，房地产市场的动态变化使得城市更新中商品住房开发标准日益严苛。袁晓东律师结合两个典型的一二级联动城市更新项目案例，深入剖析市场化主体参与城市更新所面临的新挑战。他强调，律师在为市场化主体提供城市更新项目法律服务时，不仅要敏锐识别现行法律框架下的风险点，更需立足项目全局，前瞻性地考量未来发展方向。最后，袁晓东律师表达了期望，希望借此次研讨会契机，与同行深入探讨上海城市更新的未来发展方向与创新实践模式。
      城更委委员李刚律师就“城市更新（征收）中房地产物权问题探讨”进行了主题演讲。李刚律师首先对从拆迁到征收时代的房地产物权问题进行了探讨。李刚律师开篇便聚焦房地产物权在政策转型中的关键变化，深入剖析从拆迁到征收时代的物权争议焦点。李刚律师指出，传统拆迁模式下，开发商凭借拆迁许可证实施拆迁，这种市场化主体主导的行为与居民基于房产证享有的物权存在天然矛盾。而征收政策的革新，由政府直接作出征收决定，通过法定程序明确征收范围、补偿标准，从法律层面重构征收秩序，从根本上化解了这一矛盾。然而，在当前房屋征收实践中，新的困境悄然浮现。即便签订了房屋征收补偿协议，被征收人仍可能面临无法如期获取补偿利益的困局。李刚律师结合一起典型的征收补偿协议行政诉讼案例，分别从行政诉讼、租赁合同纠纷诉讼、排除妨害纠纷诉讼等维度，深入探讨不同法律路径在解决争议中的可行性与适用场景。李刚律师还对 “先补偿后搬迁” 原则的法律内涵、实践操作要点及执行难点进行了细致解读。
       房产委委员赫少华律师围绕“城市更新中存量工业用地转型路径探究”做主题演讲。上海工业、仓储、研发三类产业用地存量达728平方公里，其中低效用地盘活任务紧迫。区域产业规划直接决定用地转型方向，以及配套的土地规划调整、税收优惠等政策。律师应当深度研读城市更新政策体系与产业用地政策体系，对各区域产业规划有清楚的认识，为客户规避因规划不符导致的投资并购风险。赫少华律师还介绍了产业用地分类以及新型用地创新，并着重就城市更新项目中的产权归集与更新实施难点进行了解读。赫少华律师还介绍了产业用地分类以及新型用地创新，并着重就城市更新项目中的产权归集与更新实施难点进行了解读。赫少华律师指出，当前上海城市更新与产业用地转型路径呈现多元化趋势，涵盖自主更新、联合开发等模式，律师需密切关注规划调整、产业政策动态及交易结构合规等风险，可在政策研究、产权架构设计、合规审查等多环节提供全流程法律服务。
       在“城市更新中房地产租赁问题探讨”的主题演讲中，城更委委员吴华彦律师以非住宅征收补偿争议为核心，系统展开四大板块论述。吴华彦律师开篇点明，当前非居住房屋征收引发的租赁纠纷高发于产权人与承租人间，呈现案件量大、标的额高、矛盾尖锐的特征。随后，吴华彦律师深入剖析非居住房屋征收补偿对象界定、补偿范围划分、租赁合同纠纷请求权依据，以及停产停业损失分配原则等关键议题，并着重探讨装饰装修补贴、设备搬迁补偿、设备损毁赔偿等实务难点。演讲最后，吴华彦律师呼吁建立标准化操作口径，一方面建议通过普法宣传提升承租人对征收补偿权益的认知，从源头上降低诉累；另一方面强调征收单位需规范补偿方案、公告及协议文本，法院亦应统一裁判标准，以此推动非居住房屋征收补偿领域的规范化进程。
       在与谈圆桌讨论环节，城更委委员朱守侠、高原律师，房产委委员张春潮、王辉律师，聚焦城市更新涉房地产疑难问题，展开了深度的探讨。圆桌讨论环节由房产委赫少华律师主持。朱守侠律师提出了国土房屋征收中未登记的建筑认定问题，并列举了实践中遇到的诸多疑难问题，包括1981年以前建筑认定和相应的客观证据标准；81年至85年间建筑认定标准要求等。
       张春潮律师深入剖析城市更新土地一级开发阶段的疑难问题，聚焦前期项目若搁浅，开发主体前期投入成本难以保障；一级开发主体面临融资困境且结构复杂；退出机制缺位，政策与市场变动频繁等痛点。为此，张春潮律师提出针对性建议，如规范前期投入机制、实行第三方资金托管，在前期协议中明确退出触发条件与补偿条款，采用多阶段分周期投入方式，同时创新融资模式以分散资金风险。
       高原律师针对产权碎片化的疑难问题进行了分享。高原律师认为城市更新应当区分政府导向和市场导向，结合其办理的强制清算案件，高原律师认为面对产权碎片化，在无法做到产权归集和谈判的情况下，能否灵活的采用政府收储的方式，由政府收储后将开发经营权赋予国企，通过国企与民企合作，以租金为底层资产开展金融创新等思路。
       王辉律师和朱守侠律师就征收补偿中租赁合同请求权基础和相关补偿的分配与吴华彦律师进行了进一步交流。
       在自由发言阶段，各位参会律师围绕会议中涉及的城市更新、土地征收等疑难问题展开深入探讨与交流。参会律师纷纷表示，本次研讨会不仅帮助自己打破知识壁垒、扩充专业储备，还为后续开展法律服务提供了新思路。对于会上存在争议的议题，参会律师提议后续可开展专题研讨，进行更为系统、全面的研究，从而推动城市更新与土地征收领域法律服务工作的高质量发展。
      研讨会最后，房产委主任陆国飞律师对此次研讨会进行了总结发言。陆国飞主任认为，此次研讨会现场气氛热烈，各位律师各抒己见，充分展现出对城市更新领域深入探究的热情与专业素养。回顾过往，从上海城市更新条例制定到城市更新中心的组建，城更委和房产委曾并肩作战、攻坚克难，这段携手奋进的经历，不仅凝聚了深厚情谊，更为此次研讨会奠定了坚实基础。研究城市更新需找准维度，梳理现有城市更新模式，更好地理解各类更新方式的本质，为后续研究与实践提供清晰思路。陆主任表示期望此次研讨会能够鼓励各位律师深入务实，进一步突破城市更新研究与实务中的难点，以案例融合制度，平衡研究精力与专业业务同步发展 。