一、上海全面实行酬金制，这是在误读上海市房屋管理局文件

2021年12月31日，上海市房屋管理局发布《关于住宅物业项目物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关事项的通知》（沪房规范〔2021〕15号）。文件就上海市住宅物业管理区域实行酬金制物业服务计费方式的有关事项进一步规定，于是乎，有人误以为上海将全面实行酬金制。为什么说是误读文件？其实早在2015年9月30日，上海市房屋管理局就下发了《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》（沪房规范〔2015〕7号），后因文件有效性及酬金制出现的新问题需要更进一步规范，于是上海市房屋管理局才制定了新的文件，即（沪房规范〔2021〕15号），所以，我们大家在该文件第七条规定能够看到“《关于住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制物业服务计费方式有关问题的通知》（沪房规范〔2015〕7号）同时废止。”。

二、 沪房规范〔2021〕15号不调整酬金制物业服务计费方式的商业项目

   根据《物业服务收费管理办法》规定，目前物业收费存在两种计费方式，即包干制和酬金制。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。沪房规范〔2021〕15号是仅就本市住宅物业管理区域物业服务收费实行酬金制的有关问题进行规定，该文件并不适用商业项目。

三、沪房规范〔2021〕15号文件与沪房规范〔2015〕7号文件内容有何不同

1、在关于物业服务合同的相关约定条款中增加了“物业费的税费”内容。

〔2015〕7号文仅规定，物业服务企业应与建设单位或者业主大会在物业服务合同中约定物业服务内容、标准、收费标准、酬金以及物业服务资金使用管理、资金结余或者不足的处理方式等具体内容，无关于物业费的税费约定，〔2021〕15号文增加该条款内容，为我们住宅小区酬金制下物业企业代收的物业费是否需要交税找到突破口，相信新规定的执行一定能破解大家讨论多年税费问题。

2、在物业服务支出构成部分中删除“离职补偿金”，增加“公积金”条款，对审计费用列支中，删除业主同意限制条款。

根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十六条规定，“离职补偿金”应由用人单位应当向劳动者支付。〔2021〕15号文删除“离职补偿金”该内容非常合理，否则，将增加业主选择酬金制的风险，实践中也有不少物业服务企业在《物业服务合同》终止后向业主委员会讨要员工经济补偿金的纠纷。关于增加“公积金”条款，本律师认为五险一金是劳动者的福利，属于业主方应当承担的物业服务人员工资成本支付，该规定将更加保护物业服务中的劳动者合法权益。关于审计费列支在国家发展改革委和建设部的《物业服务收费管理办法》并没有规定，而这次我们〔2021〕15号文不仅进行了规定，还相比〔2015〕7号文直接删除审计费中“业主同意”限制条款，这有利于贯彻落实2021年7月15日住建部房地产市场监管司和文明办联合发布《关于开展“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”》的通知的精神，必将切切实实地增强广大业主的获得感、幸福感、安全感。

3、 物业服务资金单独核实账户开立，接受业主与业主大会的监督。

〔2021〕15号文与〔2015〕7号文相比，新的文件不仅规定了单独开设银行账户，更加强调专门财务核算账套管理，所谓会计账套是指存放会计核算对象的所有会计业务数据文件的总称，账套中包含的文件有会计科目、记账凭证、会计账簿、会计报表等，这样的财务管理更加规范化。另外，〔2015〕7号文规定物业服务企业可以将预存物业服务资金中的酬金扣除后再存到单列账户，但〔2021〕15号文并未这么规定，而是要求将所有的预收物业服务资金、公共收入及代收代付资金等存在单独开设的银行账户。账户及财务管理除接受业主大会监督外，新的文件更强调单个业主的监督权。相信通过账务的公开透明，必将倒逼物业服务更加规范。

4、年度预算外事项在业主委员会缺位时，居民委员会代为履行。

〔2015〕7号文对年度预算外事项由物业服务企业报业主委员会，然后业主委员会根据业主大会授权进行批准后实施，但实践中因客观原因未能选举产生小区业主委员会的小区将面临预算外工作无法开展情况，特别是有些小区业主委员会一停摆就是几年，给物业管理工作带来极大不便，为此，〔2021〕15号文规定预算外项目在业主委员会未能选举产生的，由居民委员会依法组织业主讨论决定，但需要注意的是，不是居民委员会代为决定，而是居民委员会组织业主讨论决定。

5、每季度定期公示账目，审计机构选择更加尊重市场规则。

〔2015〕7号文规定物业服务企业每年8月底前，向业主大会和全体业主公布经业主委员会或者建设单位确认的本年度上半年的物业服务资金收支情况，每年2月底前，向业主大会和全体业主公布经业主委员会或者建设单位确认的本年度上一年的物业服务资金收支情况。现2021〕15号文规定，物业服务企业应当定期向全体业主公布上一季度物业服务资金收支情况表，在公布时间间隔上将原来半年一公布调整为一季度一公布，更加强调公布的真实性，不再强调业主委员会或建设单位的确认程序。另外，关于账目审计方面，〔2015〕7号文规定专业审计机构由业主委员会或建设单位确认，审计费用在物业服务资金中列支，〔2021〕15号文规定，审计单位由物业服务企业和建设单位或业主大会聘请，共同选择审计单位较单方审计单位更加公平，也可避免双方之间的矛盾，当然无论任何一方选择审计单位，所有的审计都应当依法进行，同时〔2015〕7号文规定由业主委员会确定审计单位执行上存在法律障碍，聘请第三方必须由业主大会决定，新的规定更加规范。

6、物业服务资金结余及不足时处理有新变化。

关于物业服务资金结余的处理。〔2015〕7号文规定，物业服务资金有结余的，可以转至下一年度使用，但〔2021〕15号文规定，上一年结余的物业服务资金可以转至下一年度使用或按照物业服务合同约定处理，相比原文件规定更加强调契约精神，赋予合同相对人可以约定。合同终止后，物业服务资金的结余处理方式都是一样，由物业服务企业退还给相关缴费业主或按照业主大会决定处理。关于物业服务资金的不足，〔2015〕7号文规定，应由全体业主予以补足，可以由业主一次性补缴相关费用或用业主公共收益等方式予以补足，但〔2021〕15号文规定，物业服务费资金不足，应由相关业主一次性补缴相关费用或根据物业服务合同约定处理。〔2021〕15号文的规定根据规范，谁拖欠物业费，物业服务企业应当向谁进行索要，不应当全体业主为其买单，另外，公共收益也是属于全体业主所有，不能拿全体业主的钱为个别业主还债，如物业服务合同有约定，即业主大会有授权另当别论。

7、删除〔2015〕7号文关于探索建立服务经营激励机制。

〔2015〕7号文第15条规定，鼓励业主大会采用多样化的激励方式，引导物业服务企业充分运用技术创新手段，开展节能降耗，降低服务成本，提高管理效率，提升服务水平；充分利用物业共用部位、共有设施设备进行经营，通过多种渠道，拓展延伸服务、定制服务、跨界经营、社区电商等服务，为业主创造更多的公共收益，探索建立业主与物业服务企业利益共享的良性循环运作模式。在〔2021〕15号文中已找不到相关规定，删除理由很简单，在酬金制下物业服务企业处理收取酬金外，不应再有其他激励性利益分配，另外，根据《中华人民共和国民法典》规定，利用全体业主共有部分产生的收益扣除合理成本后属于业主共有，酬金制的合理成本已由全体业主分摊，其余部分应该归全体业主所有。