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物业纠纷中如何行使业主知情权

    日期:2021-02-04     作者:张远征(物业管理业务研究委员会、上海新望闻达律师事务所)


长期以来,我国房屋管理一直采用福利型的行政管理模式,在计划经济条件下,所有的房屋管理都由政府统包,而随着我国商品住宅市场化的改革发展,特别是近些年房地产市场持续升温,由此而伴生的物业纠纷也呈井喷式暴发,其中业主与业主委员会的知情权纠纷就占有一定比例,那么针对业主知情权纠纷法律又是如何调整的哪?

信息不对等,主张业主知情权。2014年7月业主郁某得知所在的小区业主委员会进行了换届审计,于是找到业主委员会主任查阅审计报告,被告知无权查阅。无奈郁某将业主委员会告上了法庭,提出了业主知情权诉讼。

权利被侵害,主张业主知情权。2017年11月上海业主包某为主张业主知情权将所在小区业主委员会告上了法庭。理由是,小区业主委员会违法改扩建小区大门严重影响到业主的日常生活,物业服务状况令人堪忧,且业主委员会改扩建工程未经业主大会表决,业主委员会成立至今从未向业主公示过公共收益账目和业主大会、业主委员会会议决议等资料内容。

业主知情权内容知多少?

随着人们物权意识的增强,近年来,业主诉讼业主委员会和物业服务企业主张业主知情权的纠纷日益增多,而且这类案件中业主的胜诉率较高,以致于多数业主对知情权独有情钟。关于业主知情权内容法律能支持查阅或公布哪些?根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定,业主知情权内容仅包括以下五项内容:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。但笔者提醒,业主就没有发生的情况和已知悉的情况,请求起诉要求主张知情权的,人民法院不予支持。

业主知情权是否有诉讼时效限制

业主知情权系基于业主的特定身份所获得的法定权利,其本身不属于债权请求权范畴,原则上不受到诉讼时效的限制,案例一,郁某起诉业主委员会要求查阅内容于法有据,法院予以支持,被告提出的诉讼时效抗辩法院不予采纳,且判决文书中明确,业主知情权诉讼不适用诉讼时效。

业主知情权是否包含复印的查阅方式

业主知情权包括查阅和公布两种方式。为有效保证业主的知情权的行使,法院判决业主可以借助一些技术性手段,如采用拍照、复印或者其他方法进行查阅,这不但适合现代信息社会的发展的要求,更符合有关业主知情权立法的目的。笔者提醒,对只适合查阅的情况或资料请求公布的,人民法院不予支持。比如账目凭证,在财务上有严格的管理规范,客观上也不适于公示,业主对账目凭证行使知情权应通过查阅的方式实现。

物业公司是否是业主知情权案件中的被告?

业主知情权信息公布或提供查阅的的法定主体是业主委员会,业主委员会是代表、并维护全体业主合法权益的组织,涉及业主公共利益的信息资料,业主委员会应当公布或提供业主查阅。若相关资料存放于物业服务企业处,物业服务企业应当予以配合,但物业企业仅对涉及业主合法权益有关的信息附有披露义务,在业主知情权诉讼中物业服务企业一般不作为被告,通常列为第三人。

理性行使业主知情权

业主知情权的行使在一定程度上促进了物业管理行业的进步,有效的规范了物业管理的行为,为业主监督物业管理服务和行使业主撤销权提供了有力的保障。但业主知情权的行使也必须受到合理的限制,防止发生业主用知情权谋取私利的情况,避免业主以行使知情权为手段,故意扰乱业主委员会等义务主体正常的管理活动,对广大业主的合法权益造成实质性损害。因此,要对业主通过诉讼手段行使知情权予以合理限制,以避免当事人滥诉,应引导业主理性行使知情权。




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