案情概要

上海市闵行区某镇X号房屋（以下简称“系争房屋”）被列入征收范围，系争房屋系农民宅基地房屋，征收时在册户籍为3人，即被告李某A、王某B与二人之子李某C。被告张某D系被告李某A之母，被告李某A与原告李某E系兄妹。系争房屋立基人为李某F（李某A与李某E之父，张某D之夫）、李某A、李某E及张某D，李某F于1982年建造了面积约117平方米的房屋，当时李某A与李某E年仅13岁与11岁。1983年，李某F报死亡，张某D于1987年带着李某E外嫁他处。1996年，李某A出资翻建了系争房屋，使之成为征收前的271平米状态。2018年9月，系争房屋被列入征收范围。2018年10月，李某A与征收单位签订了《征收补偿协议》。系争房屋的补偿款总计980余万元。原告李某E户籍于1987年随张某D迁出系争房屋，于1994年迁至其与配偶共同取得的城市公有租赁房屋中。庭审中，原告李某E确认被告李某A、张某B与二人之子李某C一直居住在系争房屋，被告确认原告李某E是房屋立基人但之后户口迁入城市已不是该村村民。

各方观点

原告观点

李某E系立基人，不论户籍是否转为城市居民，对原农村宅基地房屋仍应享有权利。

被告观点

李某E与张某D户口早在三十多年前就迁出了系争农民宅基地房屋，户籍转为城市居民户口，不再是该村村民，且享受了城市居民的公有房屋租赁福利，加之多年来未对系争房屋有过任何建造、修缮、管理的金钱及人力贡献，不应享有拆迁利益；李某A婚后与妻子、儿子长期居住生活于房屋内，其三人才应是房屋征收利益的真正享有人。

法院判决

法院认为，农村宅基地房屋的权属，一般应以宅基地使用权证核定的人员为依据。本案中，相关部门于1991年对系争房屋的宅基地使用权人员进行核定，并明确家庭成员为原告、张某D、李某A，且1996年系争房屋翻建时，未有新的建房报告，翻建房屋亦在原有批建面积之内，而原告系核定的系争房屋的宅基地使用权人，故应认定系争房屋为原告、张某D、李某A共同共有。根据动拆迁协议，系争房屋因拆迁安置所得系争房屋货币补偿、差价补贴、房屋出租补贴，与房屋土地相对应，应属原告、张某D、李某A共同共有。系争房屋拆迁所得的有证面积外的棚舍等补贴、搬场费、装潢及附属设施费、过渡费等不以房屋建筑面积为计算标准的相关款项，因原告与张某D长期不居住在系争房屋内，且系争房屋实际长期由李某A打理，故上述款项的权益，原告与张某D不应享有，应归属李某A所有。

律师评析

本案系本律师代理的真实案例，系因房屋征收补偿利益无法协商一致而产生的共有纠纷。本案的争议焦点为李某E及张某D户籍迁出系争宅基地房屋，且李某E取得城市公有房屋的租赁权后，是否对农民宅基地仍享有权利？根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，李某E及张某D户籍虽迁出系争宅基地房屋，但未在他处取得新的宅基地，所取得城市公有房屋租赁权根据现有法律并未直接否定其对系争宅基地房屋的权利。根据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十二条“征地房屋补偿应当以合法有效的宅基地使用证、房地产权证或者建房批准文件计户，按户进行补偿。”，李某E及张某D是建房批准文件上有记载的立基人，故其仍被认定为“户内人员”，享有被安置人口身份，有权获利拆迁补偿。另根据2020年9月9日自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出答复“六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记‘该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人’”亦可知，现行政策并未将城镇居民排除在农村宅基地房屋的权利人之外。

综上，农村宅基地房屋多为年代久远的老屋，家庭人员结构、户籍情况、居住状况常常十分复杂。因此，在司法实践过程中，法院通常会充分尊重立基人的权利，再综合考虑各种因素，如对被征收房屋的维护贡献、实际居住情况等对征收利益进行分割。本案中，原告李某E虽早在三十多年前就随母亲迁出了系争房屋，但其对房屋的立基人权利未被变更，故仍有权享有征收补偿利益，但对于系争房屋有证面积外的棚舍等补贴、搬场费、装潢及附属设施费、过渡费等不以房屋建筑面积为计算标准的相关款项，因原告李某E未参与建造、长期不居住在系争房屋内等贡献不足因素而不享有。