11月10日朱树英律师讲课提纲

作者：市律协宣传部   日期：2001-11-06    阅读：3,497次

当前律师在房地产领域中的新业务和新特点 市律协建筑房地产业务研究会主任 朱树英 上海市建纬律师事务所主任 概述：市律师协会要求各业务研究会业务专题研究和律师的业务发展相结合，要把研究成果及时在律师中推广。建筑房地产业务研究会以今天与各位同仁讨论的内容为题经过研究、分析，委员们讨论的一致意见是：当前律师在房地产领域中的新业务共有五项，分别具有不同的新特点，值得引起各位同仁的关注和重视。本人受研究会委托，以今天发言的内容作为一项研究成果，与各位研讨。 一、当前律师在房地产领域中的新业务 1、房地产项目转让：其转让的主体有综合开发公司和项目公司，主要的对象是停建、缓建项目，或称烂尾楼，上海项目开发人或内环线高架以内约有300幢。随着开发用地的逐步减少，房地产项目转让会频繁发生。上海市房屋土地管理局已于1998年7月31日颁布《上海市房屋建设工程转让试行方法》。 2、市政工程市场化运作：主要是随着高速公路、干线公路、隧道、污水处理厂等市政工程，以传统的政府投资转为市场投资的主体变化引起的相应法律服务内容。未来几年上海在市政工程方面的投资会高达数千亿人民币。市政工程的市场化运作会带来大量法律问题并产生大量的律师业务。 3、新建商品房租赁：与公有房屋租赁不同，由于大批新建商品房交付使用后引起的租赁业务，包括未办理房地产权证的房屋预租和毛坯房出租后发生的装修工程引起的租赁和承发包关系交织的相应法律问题。新建商品房租赁期限较长导致租赁合同标的巨大，而且此类业务会大量增加。 4、房地产再交易中的二手房买卖：主要是因为有大量新建商品房、大批存量房屋投入交易和买卖。成为投资者的重要投资方式而所引起的再交易，即二手房买卖。由于权属和交易中出现的各种纠纷和问题，成为律师的量大而面广的新业务，此类业务也是香港等境外律师的重要业务。 5、交付使用房屋的物业管理：由于原有物业管理的规定不够完善，正在修改的新规定尚未出台，大量的房屋交付使用后引起的物业管理费用的缴纳、维修基金的使用以及业主委员会的改选、换届等有关物业管理的各类法律纠纷，也是当前律师经常碰到的涉及千家万户的法律问题，是一种值得研究的新业务。 二、律师在房地产领域中新业务的新特点及其应注意的问题 1、房地产项目转让的有关法律问题和相应特点 （1）标的巨大、情况复杂、法律问题多但律师费容易收取； （2）各不相同的房地产停建、缓建项目及其分类； （3）可供选择的项目转让的操作方法； （4）以公司股权重组方式实现房地产项目转让的利弊得失。 2、市政工程市场化运作带来的法律问题和对策 （1）传统的政府投资的市政工程进入市场化运作产生的问题； （2）筹资建设的还款担保和投入使用产生效益的互相关系设定； （3）市政工程建设的自身特点及其法律适用； （4）工程欠款的优先偿还及其法律依据。 3、有关房地产租赁的立法变化及其新问题、新情况 （1）房地产租赁合同的有效条件的立法变化； （2）房地产预租行为的合法性及司法实践的处理原则； （3）房地产租赁或预租与装修工程的法律关系交叉及评判； （4）高度重视房地产租赁合同文本制定的非讼服务。 4、二手房买卖是房地产交易频繁的新领域 （1）房地产产权凭证是二手房交易的法律依据； （2）中介代理机构并不解决二手房交易中的法律问题； （3）面积差异在二手房交易中的弊端及处理对策； （4）共有二手房交易中的问题及注意要点。 5、物业管理中的诸多法律问题亟待解决 （1）物业公司的管理义务与收取物业管理费的相互关系； （2）房屋使用用途改变与物业公司的特定管理职权的相互关系； （3）维修基金的使用与业主委员会的决定权的制约； （4）物业管理办法的即将修订与实务操作的注意事项。