建筑物区分所有权案件 常见疑难问题初析

2022年第04期    作者:文│宋安成    阅读 1,258 次

目前，法院审理的涉及业主、业主委员会、物业服务企业和其它相关民事主体相互之间的诉讼越来越多。笔者结合自己长期从事物业管理法律服务的经验，对建筑物区分所有权案件处理中的一些常见焦点、难点问题提出自己的一孔之见，与大家分析讨论。为更好地讨论建筑物区分所有权纠纷，笔者将其分为如下四个问题：业主委员会与业主大会的民事诉讼主体资格及相关问题、业主知情权诉讼的范围边界与其它问题、业主撤销权司法审查的边界及其它问题、公共收益返还类诉讼常见疑难问题。

一、业主委员会与业主大会的民事诉讼主体资格及相关问题

实践中对业主大会、业主委员会作为民事诉讼主体的一系列具体问题有较大争议，笔者仅就业主大会、业主委员会的民事诉讼主体资质系列问题与读者展开讨论。

（一）业主大会与业主委员会主体资格的区别与联系问题

对于业主委员会或者业主大会在何种情况下作为原告或被告，实务中有较大争议。首先是作为原告的问题，如起诉前物业公司移交资料、公共收益等，目前并没有明确法律法规规定是由业主大会还是业主委员会起诉。最高人民法院[2002]民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中答复：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”该复函承认了业主委员会在一定条件下具有民事诉讼主体资格。实务中，法院在大多数情况下也会受理业主委员会作为原告的各类诉讼。但考虑到业主委员会是业主大会的执行机构，一般情况下，业主委员会起诉需要业主大会的授权以获得民事诉讼主体资格。

另外，根据最高人民法院网2016年9月19日发布的指导案例65号：上海市虹口区久乐大厦小区业主大会诉上海环亚实业总公司业主共有权纠纷案，明确了业主大会可以作为原告进行诉讼。有观点认为，业主大会类似于公司的股东会或股东大会，一般情况下不具备民事诉讼主体资格，这显然没有注意到业主大会本身的特殊性。业主大会本身具有直接进行民事行为的一定权利，而不是必然在作出决议后一定要通过业主委员会实施。

业主大会、业主委员会作被告的问题相对来说比较复杂。通常意义上，允许业主委员会作为被告。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权，对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。在具体司法实践案例中，业主委员会作为被告的情况亦大量存在。

业主大会或业主委员会可能作为被告的情况有四类：一是业主的知情权诉讼；二是业主的撤销权诉讼；三是业主委员会或业主大会与其它民事主体的合同纠纷；四是业主大会或业主委员会作为被告的侵权纠纷。

首先，对于业主的知情权诉讼，应当以业主委员会作为被告。原因是业主希望知悉的资料，如物业服务合同、业主大会议事规则、停车位分配制度等，一般是由业主大会的执行机构——业主委员会保管。如果将非常设机构业主大会作为被告，显然难以提供业主希望知悉的资料。

其次，对于撤销权诉讼的被告问题，要根据要求撤销的内容而定。若是要撤销业主大会作出的决议，被告应当是业主大会；若是要撤销业主委员会作出的决议（包括超权限所作决议），被告应当是业主委员会。业主行使撤销权时，应当根据决议作出的主体选择不同的被告。

再次，对于业主委员会或业主大会与其它民事主体的合同纠纷，例如业主委员会与施工单位签署的合同，司法实践中，既有业主委员会作被告，也有业主大会作被告。合同和小区事务一般由业主委员会负责具体执行，从这个意义上看，更合适的被告也应当是业主委员会，以业主大会作被告反而不利于案件事实的查清。所以，对于这类诉讼，笔者更倾向于被告应当是业主委员会。

最后，业主大会或业主委员会作为被告的侵权纠纷常见于外墙脱落致他人损害或其它公共部位、公共设施造成他人权利被侵害的情况。笔者认为，此时也应以业主委员会作为被告为宜，理由同上，不再赘述。

（二）业主委员会“真空期”的诉讼主体资格问题

业主委员会的“真空期”有两种情况：一是业主委员会已经到期，但是仍然愿意履行职责，业主委员会成员积极作为的情况；二是业主委员会已经到期或业主委员会大部分成员辞职，业主委员会成员不愿意继续履行职责的情况。如果过期的业主委员会经过业主大会的授权，代表全体业主提出诉讼，笔者认为，即使其已经到期，也应当赋予其民事诉讼主体资格。从法理上看，这属于“诉讼担当”的概念，也可以理解为“授权委托”的概念。至于“真空期”业主委员会作被告的情况，过期的业主委员会其实是代表全体业主承担法律责任，必须赋予其一定的民事诉讼主体资格。笔者认为，这应属于“诉讼担当”的范畴。但在执行时，不宜对业主委员会的负责人进行“限高”或采取其它强制执行手段，因为其并非法定的实体权利义务人。实践中，还有居民委员会“代行”业主委员会职责的情况。笔者认为，这里也需要引入“诉讼担当”的概念，即诉讼担当人基于权利人的授权而成为适格的诉讼主体。

关于“真空期”业主大会的诉讼主体资格问题，业主大会并不存在“真空期”。因为不涉及换届的问题，业主大会一经成立，其诉讼主体资格一直客观存在。

（三）民事案件中业主委员会或业主大会承担法律责任分析

关于业主大会或业主委员会如何承担民事责任，笔者总结了三点：一是金钱给付义务大都由全体业主或者业主大会承担责任；二是非金钱给付义务，如返还原物、公开小区管理资料等，由业主委员会承担责任；三是金钱给付义务的执行问题，可从维修资金直接划扣或让物业公司协助执行小区的公共收益。涉及由部分业主承担的情况，如某栋楼外立面维修费用要支付给施工单位，法院亦可以直接扣划整个小区维修资金专户的款项，分户账目的具体分摊留待业主大会（业主委员会）自行处理。

二、业主知情权诉讼的范围边界与其它问题

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《建筑物区分所有权司法解释》）第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”司法实践中，业主的知情权诉讼并不罕见，也存在一些争议，下面就业主知情权诉讼问题展开讨论。

上述司法解释虽已明确业主享有知情权的内容，但表述过于模糊。有的法院依据该条款认为，只要业主请求的事项包括在该条款中，就应事无巨细地要求业主委员会满足业主的诉请；有的法院则依据该条款并结合自身判断及利弊因素，判定部分满足业主要求。关于判定业主知情权的界限，可参考《公司法》对于股东知情权的相关规定。《公司法》第二十三条规定：“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿”。由此可知股东可以查阅的具体事项。《公司法》对于股东查阅公司会计账目的问题更是作了详细的规定：“股东要求查阅公司会计账簿的，应当向公司提出书面请求，说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的，可能损害公司合法利益的，可以拒绝提供查阅，并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的，股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。”《公司法》在股东知情权的规定上权衡利弊，既保障股东合法的知情权，也避免股东知情权的滥用。公司的运营涉及商业秘密，公司有证据证明股东有不正当目的的，可以不予查阅。但小区物业管理运作则不同，一般不涉及业主秘密或隐私。正常情况下，对于所有业主委员会对外签署的合同、维修资金使用的原始财务凭证，业主委员会均应当提供。

业主的知情权实务操作还有几个问题：

（1）知情权的时效。从目前的司法实践看，对于业主知情权的保护并无诉讼时效的限制。但如遇到业主要求知情的事项跨度达10年以上，往往不能保证业主委员会有相关的资料。这就需要业主明确知情的具体内容和事项，比如可以要求知情业主委员会会议决议，但不能笼统地要求复制业主委员会决议。如果业主不能说明，则不应当得到支持。如果业主委员会明确表示自己没有相关资料，客观上也较有可能存在这种情况，比如业主委员会换届后未进行移交导致只有本届资料，法院若判决一定要提供所有业主委员会资料显然不可行。

（2）知情权提出主体资格的限制。只要是小区的业主，均可以行使对小区公共事务的知情权。对于使用权人的知情权，目前没有法律或司法解释的支持。对于新业主是否可以起诉知情其成为业主之前的小区公共事宜，笔者倾向于从宽原则，考虑小区公共事务的延续性；以及新业主作为新的建筑物区分所有权人之一，理应有权了解小区以前的公共事务。

（3）物业公司作为知情权被告主体的问题。从《建筑物区分所有权司法解释》看，业主要知情的相对方并不拘泥于业主委员会，物业服务企业也可以成为知情权的对象，司法实践中也不乏相关的案例。酬金制收费的小区，物业公司应当提供所有物业管理的资料；包干制小区，物业公司应当提供公共收益等情况。

（4）业主知情权与业主隐私权的边界问题。需要平衡知情权与隐私权之间的关系，例如停车位的出租情况，只需对应特定门户的业主，无需披露业主个人信息。至于业主知情权的行使限制，因业主知情权不涉及商业秘密，可以允许查阅会计账簿、原始会计凭证等，以不影响物业服务企业和业主委员会正常运转为限。

三、业主撤销权司法审查的边界及其它问题

关于业主撤销权的规定主要见于《民法典》和《建筑物区分所有权司法解释》。业主要享有撤销权，应具备如下要件:（1）业主大会或者业主委员会作出了决定；（2）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违背法定程序；（3）撤销权的行使必须在法定除斥期间内以诉讼方式向人民法院提起。

关于业主撤销权，有几个问题需要探讨：

（1）法院一般如何认定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序？对于业主合法权益的侵害，如增加物业管理费标准；程序上的权利侵害主要有投票权数达不到法定要求、选票送达不符合程序。合法权益的侵害一般根据表决的事项由法官来综合评判对起诉业主的影响，而程序上的违法问题相对比较复杂：一方面，有法律法规明确规定的程序要求，比如业主大会召开应当提前15天就表决事项进行公示；按照《民法典》第二百七十八条的规定，业主表决应当达到“双参与”“双通过”的法定要求等，如有违反，一般法院都可以对业主大会决议进行撤销。另一方面，所谓的程序是由小区的《议事规则》规定的，比如《议事规则》规定了送达选票应当有两个以上业主见证，但实际操作中业主委员会没有实施见证环节，这种违反《议事规则》程序的情况是否也属于违反法定程序？笔者认为，不宜一概认定为违反了《建筑物区分所有权司法解释》法定程序，应当区别对待。如果判定违反约定程序对投票结果没有较大影响，业主委员会也不是有意而为之，比如通知开会时间地点不明确、开票时间延后，这些往往不足以影响投票结果，不宜认定为程序违法而被撤销。反之，如果判定违反约定程序可能会直接影响投票结果，比如《议事规则》要求业主一定要核对身份证、房产证才能投票，但是业主委员会并未核实，法院可以考虑违反了《议事规则》的约定，予以撤销业主大会决议。

（2）如何审查撤销权中的焦点问题——业主投票权合法合规问题？这主要是《民法典》第二百七十八条规定的“双参与”“双多数”规则的应用问题，也是业主对业主大会撤销权诉讼中必然遇到的问题。根据《民法典》的新增规定，“业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。该规定在“参与表决”操作中的争议最大——是指一定要业主投票，还是将选票给到业主也算其参与表决？从法律上看，参与表决应当以积极表示行为为准。《民法典》作出这条规定的目的就是为了保护业主的表决权，鼓励业主积极投票，保证投票的广泛参与，防止业主以未参与表决为由不愿意执行业主大会决议。当然，业主投票还有很多问题，考虑到并非新的焦点问题，本文不再赘述。

（3）法院对举证责任如何分配，举证责任的边界如何？关于撤销权举证责任的分配问题，司法实践主要集中在违反程序规定上。关于违反法定程序的具体认定，可以考虑通过举证责任的分配完成程序合法性的审查。如果业主大会（业主委员会）举证证明其决议过程符合法定程序（如邀请居民委员会或村民委员会派员列席），则应认定业主大会（业主委员会）就其决定的程序合法性完成举证义务；如果业主进一步对计票结果提出异议，则应就计票结果错误承担举证责任；如果业主举证证明计票结果错误存在高度可能性，比如有大量的业主表明自己未参加投票，但是计票结果显示自己已投票，则业主大会（业主委员会）应提供原始选票，并就原始选票的真实性和完整性承担举证责任；如果业主大会（业主委员会）无法完成举证义务，则应承担举证不能的后果，法院可以径行认定业主大会（业主委员会）决定存在瑕疵，也可以在法官的监督下重新计票。

（4）对于业主委员会的选举、换届是否可以提出诉讼？一种观点认为，业主委员会委员的选举结果属于业主大会的决定，若业主委员会委员不具备法定或约定的选任资格，将导致业主程序权利受损，由此构成可撤销的决定。另一种观点则认为，业主就业主委员会委员的选任资格或者流程提出异议的，由于业主大会的召开系筹备组或者换届改选小组实施，而筹备组或者换届改选小组实际上是由街道房管部门主导，业主大会作为被成立的对象、业主委员会作为被选举出来的对象均未参与选举过程，对其提出民事诉讼显然不合适；且业主完全可以就选举过程提出异议，并提出行政复议或诉讼，这类行政诉讼亦非个案，业主完全有司法救济的渠道。目前，司法实践中倾向于认为这一问题不属于法院受理民事诉讼的范围，以裁定不予受理、驳回起诉居多。

四、公共收益返还类诉讼常见疑难问题

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这种收入一般称之为“公共收益”，由物业公司代业主收取。如物业公司在退出小区时拒不返还公共收益，业主委员会只能代表全体业主提出诉讼。遇到此类案件时需要注意：

（1）公共收益可否抵扣物业公司对公共部位的维修支出？业主委员会成立之前，公共部位维修费用理应由开发商承担保修责任或由全体业主承担。但是业主委员会成立前，小区确实存在物业公司对外墙渗水、电梯维修的事项，所以物业公司往往要求在返还全体业主公共收益时扣除自己垫付的维修费用，即相互抵扣。笔者认为，公共收益返还和垫付费用的问题属于不同的法律关系。物业公司侵占全体业主公共收益返还是对业主物权的侵害，而物业公司垫付的维修费用则是物业公司的无因管理行为，应当另行诉讼。但如果物业公司就使用公共收益征求过业主同意，则可以从公共收益中扣除物业公司垫付的费用。

（2）司法实践中一般如何考虑物业公司的合理成本？笔者认为，法院可以自行酌定物业公司扣除一定比例作为管理成本。但是有几个问题要说明：一是酬金制收益小区不应考虑物业公司管理成本；二是小区地面停车收益的管理成本和广告收益、租金收益的管理成本应当分别考虑，不应当“一刀切”，其管理成本是不一样的——一般停车的管理成本较高，广告和租赁的管理成本较低。

（3）公共收益诉讼中，物业公司拒不提供收益的相关资料或不配合审计的情况如何处理？笔者认为，一种情况是物业公司拒不提供相应的证据，法院根据小区停车的具体情况酌定公共收益；另一种情况是物业公司提供的证据明显与业主诉求不符，法院根据业主委员会提供的证据认定小区停车收益。此外，业主委员会对于小区的广告费或者其它公共收益要举出证据有一定难度，律师应协助业主委员会找到初步的证据，否则法院连酌定的基本依据都没有。

（4）公共收益的诉讼时效如何起算？一般应当从业主委员会成立时起算，其在成立3年内均可以向物业公司提出公共收益的诉讼。这主要是考虑到在业主委员会成立前，法律上没有一个合格的主体可以向物公司主张权利。司法实践中也有即使业主委员会在成立3年后才主张公共收益，法院也支持的案件。大部分是因为公共收益长期未结算，物业公司也从未公示，法院认为未结算、业主不知晓具体数字的情况下，不存在时效问题。

结语

围墙式中国物业管理模式的特殊性决定了此类纠纷法律关系的复杂性和司法实践的高难度。总体来说，涉及业主建筑物区分所有权的案件属于较新型的案件，相关的司法实践也在发展变化中。本文不可能穷尽所有此类纠纷，其中不完整、不恰当之处请各位物业管理专家和法务、律师同行指正。

宋安成

上海市锦天城律师事务所合伙人，上海律协物业管理业务研究委员会主任，中国物业管理协会副秘书长

业务方向：物业、房地产