2022年疫情之下上海商业地产租金减免政策解读

2023年第01期    作者:文│夏明亮 姚微    阅读 826 次

2022年开年，新冠疫情再次在全国范围内多点相继暴发；上海本土疫情自3月起发展迅猛，对承租商业地产进行经营的小微企业带来了强烈冲击。在此情况下，中央和上海均出台了针对小微企业的租金减免政策，作为总体扶持政策的组成部分。这些租金减免政策在很大程度上缓解了承租房屋进行经营的小微企业的经营压力，对促进上海复工复产、经济复苏具有重大的现实意义。本文将对上海的商业地产租金减免政策进行要点梳理，并就实践中可能产生的政策解读问题进行探讨。

 

一、2022年疫情背景下的租金减免政策框架

就国有房屋租金减免事宜，中央和上海均出台了相关政策。政策框架均为先出台包括租金减免在内的总体扶持政策，再就租金减免颁布专项政策。具体包括：

2022年2月18日，国家发改委等14部门发布《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金[2022]271号），包含八条43项。其中，第一条第6项规定了对承租国有房屋经营的服务业小微企业及个体工商户减免3至6个月的租金。

2022年3月23日，国务院国资委发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评[2022]29号），对租金减免的主体、对象及减免幅度进行了明确。同时，针对服务业的划分标准存在一定模糊性的问题，特别指出“原则上第三产业都可以视为服务业”。

2022年3月28日，上海市政府办公厅发布《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》（沪府办规[2022]5号），包含六条21项。其中，第二条第（七）项规定了减免小微企业和个体工商户房屋租金的政策。与中央的政策相比，上海的政策没有再将从事服务业作为承租人的资格要求之一。这一变化虽然在扩大减免对象范围方面的作用有限（因承租国有房屋从事农业及工业生产经营的小微企业及个体工商户数量有限），但大大简化了审核难度和流程。

2022年3月30日，上海市国资委、住建委及房管局共同发布《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金的实施细则》（沪国资委规[2022]1号）（以下简称《实施细则》）。

2022年3月31日，上海市国资委发布《〈上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金的实施细则〉解读》（以下简称《实施细则解读》），对《实施细则》的内容进行了进一步细化，以指导租金减免工作的实际操作。

二、上海2022年租金减免政策要点分析及实操指南

（一）实施主体及适用房屋

《实施细则》第一条第（一）项规定了实施主体为“上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业”，第（二）项规定了适用房屋为“实施主体自有经营性房产和使用权房”。

问题1：承租人如何确认其承租的房屋是否适用租金减免政策？

根据政策内容，承租人在判断其所承租的房屋是否适用租金减免政策时需核查的核心问题为房屋的所有权属性，而房屋的所有权属性又取决于房屋所有权人的性质。即仅当所承租房屋的所有权人属于政策规定的实施主体时，其承租的房屋才可纳入减免租金房屋范围。笔者之所以强调这一问题，是因为实践操作中存在很多国有企业将其名下的房屋委托给其他主体对外出租经营的情况，这时承租人签署的租赁合同所记载的出租人可能并非该房屋真正的所有权人，而是受托经营者。因此，承租人在考察其承租的房屋是否享受租金减免政策时，首先应确认真正的所有权人是哪一方，并以该所有权人的性质来判断所承租房屋的性质。

问题2：“国有企业集团”的范围包括哪些主体？

根据《实施细则解读》第1条的规定，在判断相关房屋的所有权人是否为国有企业集团时，首先可查询上海市国资委网站及各区国资委网站的公开披露信息。根据笔者查询情况，市国资委网站中可查询到“市国资委系统管理单位分类一览表”（https://www.gzw.sh.gov.cn/shgzw_xtdw/index.html），其中对国有企业集团的名称进行了明确的列表披露。而各区的网站导航设置不统一，有些查询起来相对困难，建议直接通过《实施细则解读》后附的电话或电子邮箱查询，可以较快获取准确的信息。其次，对于国有企业集团纳入合并报表范围内的下属企业，则须由下级企业向上级企业进行确认。

对于承租人来说，如果首先确认其所承租房屋的所有权人并非国有企业集团，则可以通过网上公开信息了解该所有权人的控股股东；如果该股东为国有企业集团，则可进一步与其确认该所有权人是否为其纳入合并报表范围的下属企业。

问题3：集体企业所有房产能否强制适用本次租金减免政策？

《实施细则解读》第1条规定，上海市的集体企业可参照执行本次免租政策。笔者在解答法律咨询的过程中曾就相关问题咨询上海某区国资委，该国资委的答复是集体企业不属于国资委的监管范围，国资委政策对集体企业不具有约束力。即是否“参照执行”由集体企业自行决定。

问题4：“经营性房产”是指哪些房产？

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，“经营性用房”是与“住宅”相对的概念，即强调其非居住、用于生产经营活动的属性。因此，承租国有企业集团名下的房屋用于居住的情况不适用本次租金减免政策。

问题5：“使用权房”是指哪些房产？

《实施细则》将“使用权房”明确为“依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋”。根据这一定义，如果相关主体所承租的房屋并非国有企业集团名下房屋，但已建立公房租赁法律关系、由国有企业集团对外出租管理并按市政府规定标准收取租金，亦适用本次租金减免政策。

（二）减免对象

《实施细则》第一条第（三）项规定了减免对象为“最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户”。

上海2022年的租金减免政策不同于上海2020年及中央2022年的政策，减免对象不再局限于服务业，只对承租人的经营规模作出了要求（即小微企业和个体工商户）。该限制的解除一方面在中央政策的基础上扩大了减免对象范围，另一方面减少了出租人的核查环节，无需再对租户所属行业进行审核判断。

问题1：如何认定承租人是否属于“小微企业”？

根据《实施细则》的要求，小微企业的确认应参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》及《金融业企业划型标准规定》（银发[2015]309号）进行确定。实际操作中，小微企业名录可在“全国个体私营经济发展服务网”进行查询。但应注意的是，该网站的信息来源为自行申报，可能有一些租户自称小微企业，但在该网站上查询不到，这时就需要参照上述规定进行确认、核查。

上述规定对小微企业的划分根据所属行业的不同制定了不同的量化标准。实际操作中，首先需根据承租人的经营范围来确认其所属行业，然后根据所属行业确认其适用的量化标准（一般从“从业人员”及“营业收入/资产总额”两个维度进行考查）。因此，在无法通过上述网站获取小微企业信息的情况下，需核查的材料相对比较复杂，一般包括承租人的社保缴纳材料及财务报表。

问题2：享受租金减免政策主体的负面清单有哪些？

《实施细则解读》第3条规定：“大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。”其基本逻辑应该是以上主体有国资和大中型企业的股东背景，资金及抗击打能力较强，相对扶持力度无需那么大。

笔者通过电子邮件向上海市国资委咨询了相关问题，包括：所谓的“子企业”是指全资子企业，还是控股、参股的情况也包括在内？所谓的“下属”是穿透一层股东即可，还是需要逐层穿透至实际控制人？

对此，上海市国资委给予了及时、明确的回复：下属企业包括所有具有实际控制权的子企业，覆盖直接持股和间接持股。以实际控制权作为判断标准，如果这家小租户的控股股东是大中型企业，则该小租户不在免租范围内。大中型企业集团及下属的子企业、国有独资企业、国有全资企业、国有控股企业、国有实际控制企业最终承租经营的，不在本次免租政策适用范围内。

根据上述回复，实际操作中需对小微企业承租人进行股东穿透审核。这个穿透过程同样比较复杂，包括查询股东和持股比例、根据所属行业对股东进行划分，从而确认其是否属于大中型企业。而且鉴于股东包括间接持股股东，因此要一直穿透到实际控制人，而非只穿透到上一层股东。

问题3：存在转租、分租情况时如何处理？

《实施细则》及《实施细则解读》均明确规定，转租方不享受本次租金减免政策，租金减免政策需落实到实际承租房屋进行经营的主体。具体来说，转租方为国有企业的，应当与房屋产权方以各自实收的租金为限共同承担减免的租金；转租方为非国有企业的，应当配合房屋产权方及国有企业转租方将减免的租金全部落实到最终承租方。

根据上述政策，对于最终实际经营的承租人来说，无论存在几层转租、转租人是否为国有企业，其租金的减免额度均不发生变化。但对于享有房屋所有权的出租人来说，如果转租人中存在国有企业，则因租金减免产生的收入损失可由各层国有企业分担；如果转租人中无国有企业，则因租金减免产生的收入损失将全部由房屋所有权人承担。

（三）减免期限

《实施细则》第一条第（四）项规定了减免期限：“实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。”

问题1：针对上海已采取普遍性封控措施的情况，是否还需分档次进行租金减免？

从上海的封控情况来看，应该所有租户都可以满足第二档中“被封控、停业”的条件。在2022年4月22日的新冠肺炎疫情新闻发布会上，上海市国资委表示，针对承租人普遍反映的免租期限认定问题，在原来方案细则的基础上，经研究后作出进一步明确：承租本市国有企业房屋的小微企业和个体工商户无需提供受疫情影响的证明材料，凭租赁合同等必要材料，全部可以免除2022年6个月租金，其中租期不满一年的按比例免租。这大大减少了承租人的材料准备工作和出租人的审核工作，有效提高了租金减免工作效率。同时应注意的是，本次租金减免政策所涉及的仅为租金本金，不包括物业费、停车费等其他费用。

问题2：所谓“租期不满一年”是指2022年租期还是总租期？

首先，从字面上看，《实施细则》中的相关表述均为“在2022年租期不满一年的”；其次，该政策旨在降低2022年上海疫情对经济发展造成的影响，促进生产经营的快速恢复。因此，“租期不满一年”应指承租人在2022年度内的租期不满一年。另外，如果承租人在2022年内根据租赁合同本来就享有免租期，则按照《实施细则解读》的规定，在计算2022年租期时应减去相应的免租期间。

例如，某租赁合同的总租期为2022年8月1日至2032年7月31日，同时约定承租人在2022年内享有一个月的免租期，即从2022年9月1日开始支付租金。那么，承租人在2022年内的租期为4个月，按比例仅能享受2个月的租金减免。

结语综上所述，2022年度上海租金减免政策的总体原则是“应免尽免，能免尽免”，鼓励一切形式的租金减免；具体措施是国资企业对非国资的小微企业、个体工商户进行减免；强制减免期限基本上都为6个月租金（不包括物业费、停车费等）。对于不完全满足适用上述租金减免政策条件的小微企业及个体工商户承租人来说，如果在经营过程中的确存在较大困难，应以不可抗力为由积极与出租人沟通，争取参照执行上述减免政策，以达到双赢的效果。