房产经营中租赁关系的认定

2023年第03期    作者:文│李淑新    阅读 483 次

笔者作为一名经济、合同类诉讼律师，经常遇到很多不同案由、不同类型的案件，现就最近代理的一个案件在合同解除过程中涉及的法律关系进行分析，以飨读者。

某二手房主A拥有100余套房产，但由于房地产管理经营经验和精力有限，便将其交给第三方公司B出租、经营，双方签订了《招商运营合作框架合同》。而刚经营不久，B公司的法定代表人就携款失踪了。因为在经营期间，B公司与多位第三方签订了合同，有承租方、装修公司、广告公司、物业公司等；同时，承租方有违章搭建行为、开业率不足不支付租金条款、物业费约定过高、物业费债权人存在多人等诸多症结，A由此陷入困境。因为对于相关法律关系的认定会在后续操作中极大地影响当事人的利益，所以在起诉时，《招商运营合作框架合同》的相对方之间是何种关系成为整个案件的焦点。作为A的代理律师，笔者对此进行了深入研究，并提出以下观点：

1. 根据《招商运营合作框架合同》的合同名称能否认定双方为“合作关系”或“委托关系”

我方与B公司签订的合同虽名为《招商运营合作框架合同》，但“合作”一词应理解为广义上的合作。从广义上说，任何合同都存在至少两方的合作，不能据此认定双方即为合作关系。最高人民法院于1996年11月13日发布施行的《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》（法复[1996]16号）对如何认定合同的性质作出了规定：“当事人签订的经济合同虽有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。”所以我方认为，不能以合同名称来当然地确定我方与B公司之间是合作关系。

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第九百一十九条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”委托合同的特点有以下几个方面：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人；委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务的合同，委托人或者受托人可以随时解除。委托管理的本质是为管理人员的劳务买单，目前市面上的委托经营管理合同约定的费用支付方式大体分为三种：固定费用、固定费用+提成、纯风险提成制。但是，依据《最高人民法院商事裁判观点》（最高人民法院民事审判第二庭编，总第1辑第一部分第三节）载明的观点认为，出租方不对出资、经营管理、经营亏损等与承租方共同承担责任，合同约定的营业收入提成部分系风险租金，并不影响该合同的租赁性质。因此，不能仅依据租金收取方式认定合同的性质。

在委托经营模式中，我方对B公司的运营管理有权进行干预，有权要求B公司汇报其运营状况；同时在此模式下，B公司仅按约收取一定的报酬，其利润所得仍归我方所有。而在租赁模式中，我方并不干预B公司的运营，投资者的投资回报也不与B公司的运营状况发生直接联系，我方只是定期收取一定的租金或投资回报。虽然双方将合同标的物表述为“托管商铺”，根据《民法典》第九百一十九条，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务；但根据《招商运营合作框架合同》的约定，我方并不参与B公司的运营，商铺的经营管理均由B公司自由决定，基本不受投资者约束，因此更符合租赁人自由使用租赁物的特征。而且，商铺的经营管理收益均归于B公司，无论商铺盈亏，投资者均只能获得固定报酬，该收益更符合租金的特征。我方由此认为，《招商运营合作框架合同》符合委托合同要件的可能性较小。

2. 《招商运营合作框架合同》是否为“联营合同”

根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》），存在三类联营方式。

一是法人型联营：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任，具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”我方与B公司并未组成新的经济实体，故不符合此条的要件。

二是合伙型联营：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。”《招商运营合作框架合同》中，双方并未约定如何承担民事责任，并且我方完全不参与任何经营：初期的广告推广、招商运营、签订合同（合同对象的选择及内容的决定权）、选择供应商、协商租赁价格、收取租金、开具发票等均由B公司决定；我方未委派任何人员或代表参与B公司的管理决策、计划制定，B公司的工作人员也均与B公司签订劳动合同，对外以B公司的名义开展经营业务；虽然有最低租金要求，但B公司可自行决定出租金额的上浮标准，自行签订合同、收取租金，自行选择合作商及物业，自行决定运营方式。《招商运营合作框架合同》中仅约定了B公司须向我方报备《租赁合同》并定期制定招商计划。虽然在笔者查询的案例中，有“合伙型联营要求各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任，且需向工商行政管理机关办理营业登记”的记载[引自上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终3021号判决书]，但我方和B公司之间并未成立新的合伙企业，未向工商机关办理登记，且无共同经营，故不符合此条的要件。

三是合同型联营：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，按照合同的约定各自独立经营的，它的权利和义务由合同约定，各自承担民事责任。”虽然前述判决书中提到“合同型联营中，各方各自独立经营和承担民事责任，仅在生产经营过程中相互协作，一般不会涉及利益分配或‘保底条款’的问题”，但《招商运营合作框架合同》中约定对外以B公司的名义进行经营活动，我方仅参与利润分配，且约定了保底收益的计算方式，并未约定对B公司的行为承担责任。即在经营期间，所有责任由B公司独立承担，故不符合此条的要件。

3. 《招商运营合作框架合同》是否为“租赁合同”

《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》规定：“房屋出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为，包括以联营、承包经营和合作经营等名义，将自有房屋交付给他人使用，不参与经营且获得租金性收益，房屋所有权未随之发生变更的行为，均为房屋租赁。”在《招商运营合作框架合同》的附件中，有《租金预测表》和《一房一价表》，里面详细罗列了每间房屋每平方的租赁价格和房屋出售价格。我方认为，《租金预测表》实为我方要求B公司收取租金的最低标准。而双方在《招商运营合作框架合同》中约定的“双方在经营管理期限的前三年，以上表中的价格作为客户收取收益的基数”，是否可以视作保底收益条款？

通常来说，租赁合同有四个要件：（1）出租人将房屋交付给他人使用；（2）出租人不参与经营；（3）出租人取得租金性收益；（4）房屋所有权未转移。关于（1）（2）（4）三项，我方可根据实际情况及相应证据予以确认。而关于租金性收益，通常认为，租金是指承租人因对出租人提供的租赁物进行使用、收益而支付的对价。租金的方式可以是多样化的，除了现金之外，其他的对价形式也属于法律允许的范围。在《招商运营合作框架合同》中，双方约定由B公司投入资金进行装修、招商、运营，之后我方按固定比例收取收益。虽然实际收益会根据B公司的运营情况有所变化，但如B公司的运营利润低于一定的数值，我方的收益值仍会相应地固化在一个价值点上。因此我方认为，这种情况可视为收取“保底收益”（即租金）的一种方式，故《招商运营合作框架合同》更符合租赁法律关系的要件，而双方的关系也应定义为租赁合同关系。

厘清以上关系有助于最大程度维护我方的利益。如认定为合作关系，因为双方没有约定承担责任的比例，极有可能风险各半。而且无论哪种比例，由于B公司已没有实际偿付能力，事实上仍由我方承担全部责任。我方在买下房产时已支付了巨大的对价，又将在没有任何收益的情况下（按合同约定，B公司前两年不支付我方租金）背负巨额债务，且B公司与第三方签订的所有合同均未在我方备案，无法判别每份合同的真伪及履行程度；如B公司恶意签订合同，设置不对等条款，则涉及合同无效或可撤销；如B公司收取了保证金，还涉及此笔巨额款项是否需要我方返还并承担违约责任等。我方在未来也将面临诸多不可控因素。如与新的承租方建立关系，将涉及历史原因导致的原合同未解决、一房两租或多租等情况，资产无法盘活，每天都将面临各种损失（包括资金占用损失、租金损失、固定资产折旧损失、物业损失等），牵一发而动全身。

如认定为合伙型联营合同，根据《民法典》第九百七十二条、最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第九条、最高人民法院《关于审理合伙型联营体和公民合伙组织对外债务纠纷案件应否一并确定合伙内部各方的债务份额的复函》等法律规定及司法解释相关规定可知，合伙型联营主体承担民事责任具有以下特点：合伙型联营组织不具备法人资格，不能独立承担民事责任，由联营各方以各自经营管理的或所有的财产承担民事责任；在联营各方以各自经营管理的或者所有的财产承担责任的范围内，可以适用各方出资比例或协议约定；合伙型联营各方依照法律规定或者协议约定负连带责任的，承担连带责任。

联营，顾名思义，即联合经营；是双方均有经营行为，但因无法分清或无需分清各自的行为，从而承担连带责任。本案的经营者只有B公司一家，我方不参与经营，所以没有联合经营行为，不符合合伙型联营的相应特征。

认定双方之间为租赁关系更符合本案的实际情况，也能最大程度维护我方的利益。认定为租赁关系会将我方与B公司同第三方签订的合同进行利益上的隔离，即可以合同的相对性为由进行抗辩——我方作为这些合同的第三方，既不是合同的签订者或履行者，亦不是合同的受益方，因此可免除合同约定的支付义务及其他义务。

分析好合同双方的法律关系后，我方起诉要求解除与B公司的房屋租赁关系。当时还有另一名租户作为共同被告，其当庭拿出了一份关键证据——《委托协议》，其中约定：“现委托B公司办理有关房屋租赁、招商、运营管理等相关业务……受托方可以以自己的名义对外签订租赁合同。”这份协议犹如重磅炸弹出现在法庭上，该租户同时提出两个观点：（1）《委托协议》的名称为“协议”，所以其为独立合同，与《招商运营合作框架合同》具有同等法律地位且签订时间在后，所以即使《招商运营合作框架合同》被认定为租赁关系，那么该《委托协议》也更改了双方的关系，我方与B公司应为委托关系；（2）根据该《委托协议》，我方应全部接受其与B公司的合同内容。拿到此证据后，我方认真分析了这份协议：从名称上看，《委托协议》同《招商运营合作框架合同》一样，不能简单地以合同的名称来判断协议的性质；从签订主体上看，《委托协议》与《招商运营合作框架合同》的签订主体相同；从时间上看，《招商运营合作框架合同》签订在前，《委托协议》签订在后，是否可以认为后者是前者的附件；从形式上看，《委托协议》只有寥寥几百字，且没有委托权限、委托金额等详细内容，与《招商运营合作框架合同》约定了几十页的内容不可同日而语；从内容上看，《委托协议》全文只有我方委托B公司出租的内容，对于一份合同通常应有的权利义务条款、违约条款、争议条款等均未涉及，而这些委托内容恰恰与《招商运营合作框架合同》的委托内容相同，并没有超出也没有缩小委托范围。基于内容重于形式的基本判断原则，我方提出，这份《委托协议》应为《招商运营合作框架合同》的附件——因缺少一份合同所需的完整内容，其内容应被定义为“委托书”，其实质是对于《招商运营合作框架合同》内容的再次确认而不是更改，是在租户强烈要求和工商备案需要的大前提下为B公司能顺利建立与租户之间的租赁关系的一种配合。基于以上认识，我方对此份《委托协议》的形成背景、原因、内容等方面进行了详细的阐述，并进而以B公司与租户之间也是租赁关系为由，要求确认次承租人的租赁关系也应解除。

经过漫长的案前分析、艰难的庭审及观点的胶着，法院最终认可了我方关于保底条款的相关约定，支持了我方关于租赁关系的论证。对于我方和次承租人的关系，法院认定次承租人是基于对《委托协议》的信赖而签订《租赁合同》，其本意为与产权人签订合同，因此并未解除次承租人的租赁关系，相关案件目前仍在审理中。

司法实践中一直存在实质关系的说法，比如名义上是借贷，实则是入股；名义上是融资租赁，实则是借贷。在纷繁复杂的名目中，想通过对实质目的、实质行为的判定达到法庭认可的实质效果，其中既有法律条款、司法案例的理性引导，也有律师合理运用证据、清晰整理证据链的理性思维。在庭审中，各方对于同一事实会有不同观点的碰撞，每个观点的背后也都有法律法规的支撑；但每个案件都有其特殊性，貌似相同的表象下往往有着截然不同的内涵，而真相只有一个，那就是《民法典》总则规定的公平正义原则。

李淑新

上海日盈律师事务所合伙人，上海律协企业法律顾问业务研究委员会委员

业务方向：房地产、公司法、婚姻继承