对商品房买卖中消费者权益保护的思考

2013年第10期    作者: 叶金荣     阅读 6,042 次

　　近年来随着城市化进程的加快，房价也越来越高。随着国家对房地产市场调控的不断深入，商品房消费者在市场经济中的地位也越来越重要。因此，商品房消费者的权益越来越受到人们的关注。消费者在购买和使用商品房的过程中依法享有的权利和利益能否得到有效保护，不仅关系到消费者个人基本合法权益的保障，而且也成为商品房市场是否能持续健康、稳定发展的必要因素，所以对消费者买卖商品房合法权益的保护具有深刻意义。目前我国已经制定了一系列的法律、法规，并建立了各种组织，采用司法和行政手段加强对商品房消费者权益的保护，但消费者权益受损的情况仍较多地存在。

　　一、消费者权益受损的原因分析

　　致使商品房消费过程中消费者权益受损的因素有内因与外因两个方面。

　　（一）从外因来讲，主要有市场经济因素、政策及政府监管因素和开发商的因素

　　从市场经济因素来看，近年来，我国房地产市场一直呈现出总量不断增加的趋势。房地产价格增长 ，其利润丰厚，使许多企业进入房地产行业，市场交易量不断增长，也使纠纷数量上升。但是房地产作为近年来国民经济的重要支柱，对政府的经济发展起到了重大的作用。出于市场经济发展的需要，有的地方政府突破法律、政策的相关规定给予开发商优惠政策，使得开发商进入房地产市场的门槛降低，导致许多开发商只要交少量的土地出让金就能办到土地使用权证。而这种政策使得房地产开发市场混杂，造成了许多违规现象的产生。然而面对房地产市场不规范的行为，政府也从保增长、服务经济的角度考虑，片面地保护开发商的利益，因此对于其违规行为的处罚并不严厉，一般也只是罚款而已。而往往这样过度地保护开发商的利益，可能助长其违约之风，进而损害了商品房消费者的权益。

　　从政策及政府监管的因素来看，我国目前房地产市场发展并不成熟，相关市场法规还不健全，政府相关职能部门缺乏有效地监管措施，执法力度不够，具体表现为：

　　1、设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下了隐患。虽然《房地产法》对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并不完善，往往会发生企业不具备销售商品房的能力、无法完成承诺的情况，导致纠纷产生。

　　2、个别行政部门对于房地产开发企业的销售资质审查不严，导致房地产开发企业违规操作。有的开发商只顾追求高额利润而忽视消费者的权益，违规操作，而行政部门未尽审查义务，导致购房者的利益频频受到侵害。如有的房地产开发商在未交纳土地出让金的情况下，即取得了商品房的预售许可证，所售房屋却无法办理产权证，造成了商品房消费者权益的损害。

　　从开发商的因素来看，由于房地产市场整体属于卖方市场，开放商具有强势地位，在缺乏有效制约的手段、购房者的信息不对称以及其谈判能力不强的情况下，有的开发商为追逐利益的最大化，想方设法规避法律与政府的监管，违规操作，而购房者明显处于弱势地位。例如，有的开放商在根本没有办理相关规划审批手续或资质的情况下，即发布夸大其辞、具有欺诈性的广告，导致无法履行约定。还有的开发商未按照合同约定或者宣传资料广告的规定对小区环境、周边设施进行规划，又没有相应的监督部门予以监督执行，开放商在严重违规的情况下，也只是受到罚款的处理，使得购房者的权益无法得到保护。

　　（二）从内因来讲，主要是法律效果与社会效果难以统一的原因

　　房地产作为近年来国民经济的重要支柱，对地方政府的经济发展起了重大的作用。由于商品房纠纷标的额较大，容易引发群体性矛盾，人民法院在审理纠纷时既要从保障民生的角度对购房群体的合法利益予以保护，制裁开发商的违规或者违法行为。同时，也要从保障社会经济增长的角度来保障房地产市场的健康发展。

　　面对房地产市场极不规范的背景，开发商违规开发、延期交付几乎成普通现象，但是在现实中真正依法解决这类纠纷却很难。人民法院在纠纷发生后如果机械地运用法律，不顾及社会效应，对房地产开发商的违法行为课以严格的民事责任，将可能导致房地产开发商因此赔付巨额的违约金而陷入企业破产的危险，从而会波及当地经济的发展，进一步影响社会的和谐稳定。但如果过度地保护开发商，一方面是对开发商违规行为的任意放纵，可能导致开发商继续从事违法开发行为，助长其违约之风；另一方面，也会引起公民的不满，激化他们的负面情绪。因此，房地产纠纷当事人之间的利益难以平衡，法律效果与社会效果往往难以统一。

        二、消费者权益保护制度的现状和完善措施

　　商品房预告登记制度对消费者权益的保护至关重要。我国早已有相关的法律，如2007年3月通过的《物权法》。但在实践中却无法最大限度地保护购房者的利益，从实际操作中也就免不了出现许多问题。

　　一是商品房预告登记缺乏强制性，其是建立在双方协议的基础上的，即在双方同意的基础上进行登记，不具有强制性。

　　二是预购商品房预告登记需以预售登记备案为前提，程序繁杂。

　　三是地方立法中对商品房预告登记的范围过窄。我国地方立法中，商品房预告登记主要是针对未建成的房屋（期房），而对于现房和存量房买卖，不需要办理预购商品房预告登记。这样使已建成房屋的不动产物权变动的请求权没有明确纳入地方立法所规定的预告登记的范围，缺乏相应的保障。

　　四是信息披露制度不健全。房地产登记的本意一方面是保护登记权利人的合法权益，另一方面是通过登记信息的公示保护善意第三人的利益。但目前我国某些地区房地产登记资料并不能让公众查询，这是导致“一房多卖”的一个重要原因，善意第三人往往因此受骗，相应的登记权利人的合法权益也难以保障。因此，建立健全商品房预告登记制度需要信息公开化。

　　五是商品房预告登记尚未形成体系，缺乏可操作性。在上位法中，只有《物权法》对预告登记制度有简单的规定，而在地方立法中，各地方对预告登记的规定也不尽相同。因此，我国的预告登记缺乏完整的体系，在实际操作中也变得十分困难。

　　对此，可以从以下五个方面来加以完善：

　　（一）规定商品房预告登记的强制性。使商品房预告登记具有强制性，成为不动产权利人的一项义务，这样可以在更大程度上避免不动产权利人钻法律的漏洞，使请求权人的合法权益得到更充分、更有效的保护。

　　（二）逐步实现商品房预告登记制度取代商品房预售登记备案制度。这样，不仅能简化预告登记制度的程序，给申请人带来方便，而且还能使请求权人的权益得到更有效的保障。

　　（三）在地方立法中，逐步扩大商品房预告登记的范围。应当逐步将现房和存量房的买卖纳入预告登记的范围，保护这一部分不动产物权变动的请求权。对于商品房的合法交易，预告登记制度的完善都具有重要意义。

　　（四）实行商品房预告登记信息公开化。登记部门应当建立相应的登记资料信息系统，将有关的预告登记信息情况进行汇总统计，通过电子政务将登记资料信息数据化，应用专门的不动产登记资料信息网向社会公布，允许任何人查询和使用有关的登记资料信息。

　　（五）建立和完善相应法律，形成商品房预告登记体系。应当逐步实行预告登记监管制度以及相应的赔偿制度，使商品房预告登记体系逐步完善。而且，也应当进一步完善相关法律法规的规定，使商品房预告登记制度得到切实、有效的施行。

　　购房者的权益事关消费者的切身利益、市场经济的健康发展和社会稳定，而我国的商品房市场近些年来得到了较快发展，但对于商品房消费者的权益保护并不完善，还存在一系列问题。因此，保护商品房消费者的权益，是市场经济发展不可回避的问题，也是保障民生的基本要求。这需要通过规范房地产市场机制、加大政府的监管力度和制定及完善相关法律保护这些方面来完善我国目前的房地产市场，以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系，从而确保商品房消费者权益的顺利实现，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。●