浅析前期物业服务合同约束力的形成条件

2013年第05期    作者:王德杰    阅读 6,412 次

一、案情简介

　　A公司购买了某楼盘大部分物业，与某物业公司B签订了“前期物业服务合同”。后A公司将持有的7套房屋出售给C公司，房屋买卖合同补充条款中约定C公司需书面确认A公司签署的“管理规约”和“业主守则”。

　　去年6月，B公司向法院起诉C公司，要求支付拖欠的物业费、公用事业费、延迟付款利息和因追索上述费用的律师费等共计30余万元。C公司辩称，系争物业服务合同并非“前期物业服务合同”，C公司从未看到过也未书面确认过，故该合同对C公司不具有约束力，C公司也不愿意承担延迟付款的利息和因追索上述费用产生的律师费，公用事业费的收费标准也超过国家规定标准。

二、争议法律焦点

　　本案争议法律焦点为，如何定义“前期物业服务合同”；非“前期物业服务合同”是否可不遵循合同权利义务概括性转让的规定，直接对业主产生约束力。

三、律师评析

　　根据合同相对性原则，合同不能对合同以外的任何一方产生约束力。但当合同的权利义务发生概括性转让或受让方成为合同新相对方时，合同就可以对非缔约方产生约束力。而前期物业服务合同的特点在于，可直接对非合同相对方产生约束力，也即在不发生权利义务概括性转让或受让方（房屋买受方）不成为合同新相对方的情况下，对受让方产生约束力。但是，此约束力的形成也必须具备相应的前置性规定。

　　（一）对前期物业服务合同的定义

　　虽然法律无直接定义，但可以通过法律对构成要件的定义和实践情况，从以下几个方面进行定义。

　　1、签订合同的主体特定

　　前期物业服务合同的签订主体仅限于建设单位和物业公司。在业委会尚未成立或已成立但尚未和物业公司签订服务合同的真空期内，为便于对物业进行管理，法律允许建设单位先行委托物业公司，从而保障物业管理的正常进行和全体业主享受物业服务的权利。

　　2、建设单位的主体特定

　　实践中我们习惯把建设单位称为“开发商”或“大业主”，但这两种称呼并不规范。开发商可能仅仅是建设单位的投资商或股东，并不负责具体的开发和建设，也可能不具有土地使用权。“大业主”则只是拥有比较多物业的业主。故对建设单位的定义应当是，通过合法方式获得土地使用权，并在土地上进行投资建造房屋的法人。

　　3、符合法定的前置性程序

　　建设单位签订前期物业服务合同必须符合法定程序，即通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。如投标人少于三个或住宅规模较小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。故前期物业服务合同的签订并非只要签约双方合意即可，还必须符合法定条件。

　　（二）约束力如何形成

　　1、内容符合法律规定

　　例如，本市关于物业收费的相关规定明确，超最高标准收取物业费的，必须经物业行业协会论证，再经区、县物价部门确认，最后报市物价部门备案后方可执行。如违反此规定的，则前期物业服务合同中关于物业费的相关约定就不能对房屋买受方产生约束力。

　　2、内容明确告知受让方

　　合同权利义务的概括性转让是合同相对性原则的例外，它允许合同的权利义务在符合特定条件的情况下，对非缔约方产生约束力。而前期物业服务合同则是这一例外的又一特殊情况，即在不发生权利义务的概括性转让的情况下，对非缔约方产生约束力。

　　但法律也同时规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容（国务院《物业管理条例》第25条）。

四、结论

　　法院审理后认为，A公司作为大业主，有权和B公司签订前期物业服务合同和制定临时管理规约，C公司作为物业买受人则应受前期物业服务合同和临时管理规约的约束。且C公司并未对前期物业合同和临时管理规约的效力提出异议，故该物业合同和临时规约对C公司具有约束力，C公司应据此支付物业管理费、延期付款利息和追索上述费用产生的律师费。同时，鉴于C公司在支付公用事业费用时并未对其收费标准的合理性提出异议，故C公司也应支付相应费用。

　　法院据此作出了相应判决。

        （作者单位：上海市金源方程律师事务所）