新型冠状病毒疫情严重性超出想象，大面积爆发，直接导致先是武汉封城，实行交通管制，后是国务院发文延长春节假期，上海更是规定本市区域内各类企业不早于2月9日24时复工，取消所有的演出，旅游文化设施停止开放，并且目前在医学界尚无绝对有效的方法可以阻止、治愈病毒。         

       1月28日，万达商管集团对全国万达旗下323个万达广场所有商户，在1月24日-2月25日期间租金及物业费实行全免政策，本次减租将超过30亿元。随后，万达表态免租后，大悦城、美的置业等宣布加入减租免租运动，和商业租户一起共渡难关。大疫面前，眼看高额的房租就要成为压死商业租户人的最后一根稻草，减租免租无疑是天大的援手。那么万达等商业地产房东在此次重大疫情下的对租户减免房租行为是否因为适用了合同法中约定的不可抗力情形而导致的，商业地产中的租户是否有权利依据疫情主张不可抗力要求房东减免租金，笔者将在本文中重点讨论。         

       一、新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力          

       从新中国立法实践来看，民事立法对不可抗力的规定是逐步予以明确的。1981年的《中华人民共和国经济合同法》第27条第1款第5项规定：“由于不可抗力或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行”的，允许变更或解除经济合同，但未将其作为法定免责事由加以规定，也未明确其范围。1985年的《中华人民共和国涉外经济合同法》第一次对不可抗力的概念、效力作出了规定，该法第24条第3款规定：“不可抗力是当事人在订立合同时不能预见、对其发生和后果不能避免并不能克服的事件”。第1款规定：“当事人因不可抗力事件不能履行合同的全部或部分义务的，免除其全部或部分责任”；该条第4款规定不可抗力事件的范围，可以在合同中约定，从而确立了不可抗力的范围由法律规定和当事人约定两部分组成的模式。1986年颁布的《中华人民共和国民法通则》第153条规定：“不可抗力是指当事人不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。”该条款对不可抗力的表述比涉外经济合同法的规定用词更为严谨、简练，但它没有对不可抗力的约定范围作出规定。1999年《合同法》对不可抗力的定义沿用了民法通则的表述，其第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”既没有列举不可抗力的具体类型，也没有规定当事人可以在合同中约定不可抗力的范围。通过《民法通则》和《合同法》的规定，不可抗力制度作为法定免责事由在我国民事立法中得以确立。         

       将不可抗力作为法定免责事由，在民法理论上已成定论，且已为世界各国立法规定中所普遍确认。但是关于不可抗力，鲜见各国立法明确地规定其含义，原因在于不可抗力种类繁杂，富于变动，难以抽象其共性。我国《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况。那么此次新冠病毒疫情是否能够构成不可抗力，就必须满足三要件：无法预见、不能避免及不能克服。          

       (一)不可预见性          

       不可抗力具有不可预见性，必须是当事人在订立合同时不可预见的事件，是合同订立后正常的理性人不可预见的偶然的客观事件。此次大规模的疫情是突然爆发的，国家也是临时出的相关应急措施和政策，显然无法预见疫情会发生，则疫情对合同的履行应该构成不可抗力事件。

       （二）不能避免且不能克服的特性         

       不可抗力具有不能避免不能克服的特性，因为疫情的发生，政府采取一系列防控措施，导致合同约定义务无法实际履行或者是合同 的履行会违背政府的命令、给疫情防控带来巨大的风险，甚至会面临行政机关的严厉处罚，从而必须停止合同义务的履行。此时，疫情或疫情防控措施就构成对合同履行的实质障碍，构成不可抗力免责事由。          

       二、各地出台的相关政策及既往处理办法         

       2月2日上午，中国贸促会向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书，助力企业最大限度减轻因疫情造成不能履行合同的责任，维护企业合法权益。

       不可抗力事实性证明已得到全球200多个国家和地区政府、海关、商会和企业的认可，在域外具有较强的执行力。为帮助企业有效应对疫情造成的不利影响，为企业提供更便捷服务，中国贸促会1月26日起对认证平台进行改造，新增不可抗力事实性证明的在线申请功能。

       根据国际贸易惯例和《中国国际贸易促进委员会章程》，中国贸促会可以出具不可抗力证明。受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，导致无法如期履行或不能履行国际贸易合同的企业，可向其申请办理与不可抗力相关的事实性证明，减少损失。疫情期间，为了保护人民群众的生命健康，人民政府依法采取了延迟复工等紧急措施。在这种情况下，很多企业已经签订的合同无法继续履行，面临违约的风险。根据民法总则及合同法的相关规定，因受疫情影响不能如约履行的企业，根据具体所受影响享有不可抗力的全部或部分免责权。         

       截至目前，最高人民法院尚未正式发布任何关于本次“新冠肺炎”疫情性质及相关合同纠纷处理的司法解释和文件。鉴于“新冠肺炎”疫情与2003年“非典”疫情的相似性，目前对于“新冠肺炎”疫情法律性质的认定及因“新冠肺炎”疫情导致的相关合同纠纷的处理可参考最高人民法院及地方各级人民法院对“非典”疫情在司法实践中的定性及相关合同纠纷的裁判标准。         

       2003年6月11日，最高院出台了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]，以下简称“非典审判通知“，该文件第3条的规定：由于”非典“疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以依据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。虽然该通知已经被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，只是针对非典时期的特定文件，但是该文件中最高院的观点仍然值得借鉴和引用 ， 而该文件中所指的《合同法》第117条和118条就是我国法律经典的不可抗力条款：

       117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。    

       118条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

       因此，从最高院当时对非典疫情的司法态度，非典疫情期间构成了合同法规定范围内的不可抗力因素。由此我们也可以判断：新型冠状病毒疫情已经构成了不可抗力，在此情况下可以依照合同法有关不可抗力的相关规定予以应对。 

       三、应对疫情的相关建议         

       有的当事人认为，一旦疫情构成了不可抗力事件，就要全部或部分地免除义务人的所有责任，而不进行任何补救行为，想当然地减轻或者解除其违约责任，这是不正确的。根据《合同法》第117条、118条法律规定，不可抗力发生后，受其影响而不能正常履行合同的一方当事人，应通过尽快采取补救措施、向对方发出通知、就关于减轻或免除己方责任与对方协商等方式，主动寻求解决办法。基于此，笔者总结了四点具体措施供大家参考：        

       （一）及时履行通知义务：将不可抗力发生的事实通知对方，注意，此处的通知内容不是简单的情况通报或理由，而应该明确指出此次疫情已构成不可抗力事件且对合同履行造成了何种实际影响，最好能一并提供相关证据。通知义务是基于诚实信用原则而产生的债务人附随义务，若债务人没有履行，则须承担相应的责任。       

       （二）提供疫情构成不可抗力证据的证明义务：债务人因执行政府防控疫情命令或因相关疫情防控政策措施而导致合同不能履行的，债务人需要提供相关证据。比如收集并提供政府发布的规范性文件、通告、权威媒体的报道等以便证明不可抗力事由的客观存在。尤其是与合同履行有关的地区政府部门发布的各类防控文件（如对公众出行、生产、交通有较大影响的规范性文件）。另外，债务人还应注意，该类证据必须与合同的性质或具体履行存在关联性，且要证明达到了合同不能履行的程度，否则也无法证明构成不可抗力或达到免责的条件。        

       （三）尽到避免损失扩大的义务：同样是基于诚实信用原则，当不可抗力发生时，债务人应采取积极措施尽量减少或避免损失的扩大。如果能采取而不采取，消极地不作为而使合同不能履行程度加重的，则债务人可能会被推定为有过错，并根据其过错程度而认定承担相应的责任。        

       （四）积极沟通协商：现在大多数商业合同均有关于不可抗力或送达的相关约定，基于友好协商原则，当事人在按照合同约定的方式通知对方的同时，最好能一并提出合理的解决方案或适当诉求。若在沟通的过程中，无法达到预期效果，则可根据争议解决条款申请仲裁或提起诉讼，由仲裁庭或法院对不可抗力事件、违约或损失承担等相关法律问题予以认定。         

       笔者给大家普及不可抗力的知识，是考虑到疫情肆虐期间难免有不少商业租户碰到此类需求，疫情期间无经营收入，同时商业租赁的房租成本在商户经营中占比例较大，即便疫情过去，但在疫情期间早已累积了巨额的对外租金债务，商户在疫情期间有可能因此而彻底关店倒闭。于是就想给有这方面问题的租户们做一个简略的指引。另外，笔者希望值此非常时刻，即使大家碰到这类问题也要本着友好协商，诚实信用的精神与房东去解决问题，齐心协力将经济损失减到最小。

       在国家有难的危急时刻，我们更应该守本分，履行自己该履行的义务，若是以疫情为幌子恶意违约，拒不履行义务者，只会给自己带来更大的损失。众志成城才能打赢这场没有硝烟的战争！