2025年11月7日，上海律协城市更新（征收）专业委员会联合律师学院举办的“房屋征收与城市更新领域争议解决”实务培训课程成功举办。本次培训聚焦城市更新行动深入推进背景下的争议解决痛点难点，由城更委副主任武顺华、李维世，城更委委员陈元奇、林琴四位律师分别围绕城市更新争议解决、行政协议纠纷、公房承租人争议、调解实务技巧四大核心议题展开深度分享。本文结合培训核心内容，对房屋征收与城市更新领域争议解决实务进行全面梳理与解析。

一、武顺华：城市更新常见争议类型与疑难案例实解

（一）城市更新概况

城市更新是推动城市高质量发展的重要举措，涵盖城中村改造、旧区改造、旧住房成套更新、产业转型升级、商业商办类更新、市政基础设施和公共服务设施更新六大类型。政策层面，国家多部门密集出台文件支持，明确 “四好” 建设重点，强化资金、用地等要素保障。各地因地制宜推进项目，以上海为例，明确了各类更新的阶段性目标，如 2032 年底全面完成城中村改造，2025 年底完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造等。

（二）城市更新争议缘起

城市更新争议核心源于三大因素：一是利益主体多元，涉及政府、物业原有权利人、实施主体等，诉求差异显著；二是产权关系复杂，涵盖国有与集体土地上房屋，涉及多重权利主体；三是法律关系交织，行政法律关系与民事法律关系相互叠加，增加了争议处理难度。

（三）城市更新争议类型拆解

争议主要分为行政争议与民事争议两类。行政争议包括知情权、行政强制、征收决定及补偿、规划许可等争议，核心问题为行政行为的合法性与合理性；民事争议中，集中于补偿利益分割、协议履行，法人端则以土地权属、补偿利益归属争议为主。武律师认为处理争议的关键在于明确城市更新模式、产权归集规则及补偿利益构成方式。

（四）疑难案件争议解决

通过分析典型案例分析，武律师详细分析了城市更新领域多类核心争议以及处理的要点：赔偿应以合法评估为依据；旧住房成套改造案须确立“95%签约生效”规则，并通过“行政调解+行政决定+司法强制执行”的方式依法推进；电梯加装及相邻权案件中须明确业主表决程序效力与相邻权合理容忍边界。

二、陈元奇：国有土地上房屋征收行政协议纠纷案件办案思路及常见争议解析

（一）行政协议的概念

行政协议指行政机关为实现行政管理或公共服务目标，与公民、法人等协商订立的含行政法权利义务的协议。实践中，房屋征收补偿协议具备主体特定性（一方为行政机关，另一方为被征收人）、目的公益性（基于公共利益需求）、内容行政性（补偿方式、标准等法定）特征，属行政诉讼受案范围。

（二）常见的行政协议纠纷类型

在国有土地上房屋征收工作中，常见的行政协议纠纷类型包括：协议效力之诉与协议履行之诉。行政效力支付包含协议无效（意思表示不真实、违强制性规定等）、可撤销（欺诈、显失公平等），及补偿标准（房屋类型、建筑面积等认定）、签约主体适格性争议；协议履行之诉包括未履行协议，未按期支付补偿款（涉及违约金）、交付产权调换房屋（涉及临时安置费、赔偿损失）等问题。

（三）征收行政协议纠纷办案思路

1.当事人的认定

在多数国有土地上房屋征收行政协议纠纷案件中，原告含私房产权人、私房继承人等，公房承租人、公房户籍在册人员等；被告通常为签订协议的行政机关（上海多为区房管局或建交委）；部分案件还需追加利害关系人、公房管理单位等为第三人。

2.管辖法院

在上海行政协议纠纷案件一般实行跨区域基层法院管辖，涉外案件由房屋所在区域上级法院管辖。

3. 所涉的期限及时间规定

行政机关单方行为的起诉期限一般6个月，最长20年；协议履行争议的诉讼时效为3年；根据司法解释的规定，公民、法人或者其他组织对2015年5月1日之前作出的行政行为提起诉讼，请求确认行政行为无效的，人民法院不予立案；撤销、解除协议类案件适用除斥期间。

4. 举证责任

通常案件中，被告应举证证明协议订立、履行的合法性；原告应举证证明协议撤销、解除事由，且需准备征收决定、房籍、户籍等证据材料。

（四）常见争议解析

实践中常见的导致行政协议无效的原因包括：签约主体问题（如私房部分共有人签约）、建筑面积（如公房阁楼、房屋类型认定）、居住困难人口补贴（人数审核、他处住房认定、补贴计算）等。行政协议履行纠纷案件中需先确认协议效力与履行对象。行政协议违约责任认定以协议约定期限为准，也需考量协议变动、各方过错等因素。

三、林琴：公房承租人变更及撤销的法律规则与实务辨析

（一）公房的基础概念

公房是国家或单位分配的带有福利性质的住房，其所有权归国家或单位所有，自然人作为承租人仅享有居住使用权。其与产权房的核心区别在于所有权归属和权利行使范围，公房不具备市场属性。公房的共同居住人（以下简称同住人）需满足户籍在册、实际居住一年以上且本市无其他住房或居住困难的条件。

（二）承租人身份的重要性

一般来说公房承租人在征收补偿中享有当然分割资格，而同住人则需按照上述要求，进行严格认定。在变更承租人、签订征收补偿协议等关键环节，承租人也拥有主导话语权。若公房原承租人死亡，承租人身份一直未变更的，公房被征收时，物业公司指定的签约代表仍需通过同住人的身份审核。

（三）公房承租人变更的法律程序

公房原承租人在世，但需变更承租人的，需承租人及户籍在册的成年同住人协商一致，签订书面协议后变更，新承租人需符合同住人条件。若公房原承租人死亡后，则应先由成年同住人协商确定新承租人；协商不成的，公房管理单位按配偶、子女、父母、其他直系亲属的顺序指定，指定时考量他处住房及本处居住时长。

（四）公房承租人变更的撤销

若存在隐瞒欺骗、恶意串通等情形的，法院可撤销变更承租人的行为。撤销权的行使受除斥期间限制，且在实践中仅利害关系人有权行使。法院在审理时会考虑既成事实是否影响社会秩序的稳定性，若变更承租人的行为已经形成长期稳定的变更结果，法院原则上不会轻易撤销该变更行为。

（五）实务操作要点与风险防范

在实践中，为避免承租人变更产生的争议，公房管理部门应严格审查承租人变更申请材料、充分履行告知义务，在指定承租人过程中贯彻公平原则。而申请变更人应保证材料真实，主动与同住人协商。其他同住人也应关注变更动态，及时收集证据并通过法律途径维权。

四、李维世：调解技巧在征收案件中的运用

（一）律师工作核心价值观

律师在为当事人提供法律服务的过程中，应摒弃与当事人对抗的思维，以友好沟通和为当事人争取合法权益为目标。律师在提供法律服务过程中兼具“服务员”与“运动员”的双重身份，既要为当事人提供专业服务，又要主动推动案件进程。同时秉持“不卑不亢”的原则，既维护当事人合法权益，又尊重各方合理诉求，为当事人寻求案件最佳的解决方案。

（二）律师调解工作方法论

1. 顺水推舟，该技巧强调借势而为，在不愿或难以判决的情况下，促成案件以调解结案。

通过详细介绍四个案例的诉讼及调解进程，李律师强调，在案件调解时，可提出将与案件无直接关联的事项纳入调解范围，一揽子解决当事人间的全部争议，作为对当事人让步的补偿。例如，若当事人在调解金额上进行了让步，则可以为当事人争取逾期支付的利息，不应“头痛医头脚痛医脚”，而应注意全盘考虑案件细节。

2. 攻心为上，律师促进调解工作时应注重打破对方心理防线，在调解请求合理的基础上，促成调解。

李律师详细介绍了某宅基地征收案件。该案件中，我方2名当事人和对方2名当事人均是征收协议认定的安置人口。对方当事人伪造了签名，已经将两套安置房屋过户至其名下，一审判决两套安置房屋均归对方所有，我方当事人仅获得折价补偿。在二审中律师对关键证据，一张书面的证明的真实性和内容提出了的质疑，二审认为本案一审事实认定不清，进而发回重审。在发回重审一审中，我方已经占据心理优势，最终通过调解为我方当事人争取到安置房屋1套以及相应的补偿款。

李律师提醒，征收案件调解中，精准解读法官提问的深层意图至关重要，需捕捉法官提问的“话外音”。即便一审处于不利困境，也要坚定信心，梳理争议、收集有利证据据理力争，以“一切发生皆有利”心态适配策略，最大化当事人权益。

3. 未雨绸缪，律师应当将准备工作做在诉讼前，充分准备以待调解。

在办理征收补偿款共有纠纷时，律师应快速分析案件事实，在诉讼前采取措施固定证据，为后续诉讼及调解奠定基础。在某公房征收案件中，对方当事人为承租人，我方当事人户籍末次迁入后居住的相关证据材料遗失。律师在发现这一情形后，立即帮助我方当事人与对方当事人签订了分配协议，约定征收补偿利益对半分割，同时立即采取财产保全措施，保全了大部分的征收补偿款。在分配协议这一证据面前，最终本案调解结果也是按照分配协议约定确定。

在征收补偿利益所涉共有纠纷中，若发现我方证据不足的情形，提前促成当事人签订家庭内部协议是一个有效的方式，为后续争议解决创造有利条件。

4. 李代桃僵，调解的关键在于舍弃自身小利益，抓大放小，以促成调解。

在一私房征收共有纠纷案件中，被继承人去世前立遗嘱将私房1及征收款由我方当事人继承，但私房1的产权为被继承人与继母婚后所购，被继承人的3名继子女A、B、C提起诉讼，要求分割私房1的征收补偿利益。私房1的购房款源自被继承人与原配，即我方当事人母亲，共同共有的一套房屋出售后的售房款，但我方当事人没有证据证明前述事实。经整理案件事实，律师发现被继承人另有一套私房2，被继承人对私房2前后立有两份内容冲突的遗嘱，一份写明继承给我方当事人，一份写明继承给对方当事人A、B、C。最终我方当事人通过放弃私房2的继承份额、不认定遗嘱效力的方式，争取到对方C对调解的支持，并最终顺利以调解结案。

四位律师均结合自身代理的疑难复杂案件，还原真实办案场景与决策逻辑，既有法律规则的系统梳理，又有实操技巧的细致分享，更有实用工具与案例素材的输出。参会律师纷纷表示，培训内容精准覆盖房屋征收与城市更新领域的高频争议与实操难点，案例鲜活、指引明确，对今后处理相关案件具有极强的指导意义。

（注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅）

执笔人：王览 上海律协城市更新（征收）专业委员会秘书