为加快打造韧性安全城市，努力让人民群众有更多安全感，龚正市长在市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上做政府工作报告中提出了要抓好四件事，其中房屋安全管理尤为引发代表关注。截至2023年底，2000年以前建造的老旧住房约28亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”，高层建筑物外立面墙面开裂、空鼓、渗水、脱落等问题仍时有发生。按照国家部署，今年将先在浦东、黄浦等区开展试点探索实施三项制度：房屋定期体检制度、房屋安全保险制度、房屋养老金制度。笔者针对本市房屋安全治理开展了深入调研，就如何完善资金保障措施，加速推进三项制度的实施进行研究。 

一、问题分析

建造于1999年—2002年的斜土东路333弄华浩苑小区正经历外立面脱落的危害，房屋外墙主要采用涂料饰面，外部装饰有GRC线条，房屋外墙面出现多处GRC装饰线条开裂脱落等损坏现象，且已经产生多起财产损害事故。经“房屋体检”《房屋质量检测报告》建议采用整体拆除等有效措施进行处理。但在开展外立面的维修过程中发现主要存在以下问题：

一是房屋专项维修资金严重不足。以华浩苑小区为例，小区房屋外立面维修目前面临最难的问题是房屋修缮资金没有来源。经初步估算，全面完成修缮需要资金1500万元，每平方米单价需300元，根据小区每户建筑面积集中在100—150平方米左右，大户型面积为200多平方米，每户需筹集的费用大约3万以上，而小区专项维修资金账户内的资金总额大约在200万元，缺口极大，短时间内在小区筹集到位1000多万维修资金，目前来看困难重重。

二是资金筹措路径单一。小区业主住房公积金账户上有巨额的余额，但不能提取补充维修资金。经向市住建委公积金处咨询，得到的回答是目前提取公积金用于商品房建筑外立面维修，在政策层面没有相应依据，并认为商品房公共部位的维修不在“自住住房”的大修范畴。但经查阅《住房公积金管理条例》《上海市住房公积金管理若干规定》等相关法律法规的规定后发现，立法层面并未限定个人大修自住住房的类别，更未将商品房小区个人自住住房排除在外，也没有排除需要业主承担义务的商品房共有部位。为此，有关部门将此类“自住住房”排除在外并没有法律依据，对于缴纳住房公积金的职工而言更是限制其权利行使。此外，上海已经运用“制定和调整提取住房公积金的具体管理措施”的事权，规定了困难人群提取公积金用于物业专项维修资金，也规定了可提取住房公积金用于加装电梯中业主个人所需支付的建设资金。那么，针对房屋安全治理，也应该作出可以提取住房公积金用于物业专项维修资金等相关规定。

三是房屋使用安全责任人的责任意识尚未入脑入心。房屋所有权人普遍认为政府会对房屋安全承担兜底责任，不会放任不管，存在安全问题的小区常常以侥幸心理来跟政府兜底责任开展博弈，不愿意独自承担维修费用。据不完全统计，大部分房屋所有权人在发生房屋安全问题需要大量资金筹集时，第一时间想到的是政府能够给予多少支持，且比较依赖政府全方位的引导和支持，尤其是资金的支持。

此外，公共政策对售后公房的倾斜也导致商品房业主内心的不平衡。本市先后制定实施三轮“美丽家园”三年行动计划，持续推进住宅小区综合治理，确实有效提升了住宅小区运行安全水平，让小区更安全，尤其是直管公房品质全面提升，售后公房也享受到了美丽家园建设带来的运行安全水平的提高。但步入“中老年”的商品房小区并未纳入。同为所有权人的商品房小区业主和售后公房业主，在享受公共财政资金方面存在不平衡，商品房小区业主内心存有不满情绪，也是小区业主和政府开展博弈的潜在原因之一。

三、思考与对策

针对目前房屋安全问题时有发生的情况，结合房屋养老金制度和房屋保险制度的探索实践，以正在开展房屋安全维修专项工作的黄浦区华浩苑为定向试点案例，对接属地街道，指导“三驾马车”，集中力量剖析麻雀，形成合力，为三项制度探索实践提供实验样本。

1、定向试点。提速住房公积金用于房屋大修机制实操研究，尽快出台住房公积金提取补充专项维修资金的相关规定，为打通养老金个人账户的补充资金通道，完善房屋养老金制度提供有力支撑。

步入“中老年”的商品房小区的房屋所有权人，一般职工住房公积金账户内有较多资金闲置，提取住房公积金解决房屋安全维修资金能够帮助业主解决再行缴纳维修费用的资金不便和消除其内心的“不认同”。同时，可以参照加梯工作经验做法，从提取对象及条件、提取金额、申请材料、业务流程、办理时限、办理场所、支付方式等内容开展实地调研，制定和调整住房公积金补充房屋养老金的具体管理措施，全过程听取小区业主的意见建议。

由上海市住房公积金管理委员会依据有关法律法规和政策，制定和调整住房公积金的相应管理措施，尽快出台提取住房公积金补充专项维修资金（房屋养老金）的相关规定，并监督实施。

2、结合小区房屋大修资金筹集难点堵点，先行设立房屋安全治理引导资金，充分发挥财政资金的引导带动作用，引导房屋所有权人对房屋安全治理的投入，尤其是支持房屋安全保险制度，最终为房屋养老金制度中公共账户的建立提供可行性样本。

在房屋安全治理政府出资公共账户建立过程中，先行设立政府财政资金出资的房屋安全治理引导资金，尝试带动房屋所有权人积极加入房屋安全治理体系建设，在政府引导下有序参与房屋安全治理，尤其是积极参加房屋安全保险，履行房屋使用安全责任人的义务，及时筹集维修费用，对危险房屋积极采取治理措施。同时，在引导资金运作过程中，以实际案例为抓手，真正形成实际可行的公共账户资金来源、资金配置、资金运行等制度设计。

3、结合新时代“美丽家园”建设，将步入“中老年”的商品房小区一并纳入行动计划，加快既有住宅小区“美丽家园”建设全覆盖进程，为商品房小区开展房屋定期体检提供资金保障。将2000年以前建造的商品房住宅纳入新时代“美丽家园”建设范畴，为房屋定期体检制度的执行提供资金扶持，从而引导房屋所有权人积极参与定期检测、养护和周期性修缮，持续开展住宅外立面安全隐患整治，完善预测预判、巡查检测、应急处置和隐患整改的闭环管理机制；推进高层住宅消防设施检测，对接检测结论，推动消防设施修理、改造、更新，完善基础信息动态维护更新和消防安全长效管理机制。