上海“两会”律师代表建言

    日期：2009-02-04     作者：中国上海    阅读：1,795次

 加快经适房、廉租房立法进程

建言者：钱莉萍市人大代表、市律协副会长、上海市君和律师事务所律师

近日，上海市房管局发布的《上海市经济适用住房管理试行办法》(讨论稿)着力于经济适用住房建设、供应、产权管理，但对于具体准入资格、定价控制等细则尚未作出明确规定，对于经济适用房制度的监管和归责也仍比较笼统。

与百姓生活息息相关的保障住房制度，必须提高到立法的高度。上海市应率先制定出符合市情的住房保障地方法规。建议尽快制订《上海市经济适用住房管理保障条例》，内容包括：1、清楚地界定经济适用住房保障的对象、原则、标准，明确相关政府机构的管理职责；2、完善经济适用房建设保障机制，确保资金流向、房源筹措，健全对于建设单位违法行为的处罚举措；3、建立严格的准入标准和动态的资格审查公示制度，通过相应的退出及回购的要求，避免不正当的享受福利待遇；4、结合上海经济发展实际，设立灵活的长效监管机制；5、启动法律责任追究制度，一方面处罚相关部门失职行为，一方面严惩骗取保障优惠的违法行为。

  廉租住房保障纳入法制轨道。为保证廉租住房保障政策的准确有效覆盖，应严格界定廉租住房和租赁经济适用房的区别和准入门槛，保证困难群体享受廉租优惠政策。当务之急是制定符合上海市自身特点的廉租住房保障法规，将廉租住房保障纳入法制轨道。

1、对居民家庭生活费用和住房消费支出进行调查，通过银行、税务、证券等部门获得申请人收入信息，建立个人信用制度和个人信用系统；2、对廉租申请人的资料严格审查、公示，综合申请人的困难程度和申请顺序确定配租程序，避免“一刀切”；3、对已受配对象进行定期复核、回访、抽查，掌握个人及家庭经济变动情况；4、对廉租管理人员违法、受配对象非法取得廉租房或补贴，予以惩罚；5、对廉租房管理人员进行政治、法律、社会、技术方面的培训，建立专业的廉租管理队伍和运行机制；6、立法保证廉租住房保障的长效机制，并随形势变化及时做出调整。

存量房改造成毕业生公寓

建言者：林莉华市政协委员、市律协监事、上海市林莉华律师事务所律师

据相关调查，租房开支已经达到在沪毕业生薪金的40%以上。经济适用房的数量和门槛限制把刚毕业的大学生群体挡在门外，工资收入低、住房租金高造成了他们住房困难。上海市应借鉴其他城市的经验，尽快建造大学毕业生公寓，为刚毕业工作的大学生提供保障性的廉价租房，解决他们的住房难问题，防止人才流失。

公寓来源与设施配套。除立项新建以外，可以考虑存量房或旧房改造。就上海市房产的实际情况，将现有的存量房改建成毕业生公寓，既可以解决存量房的空置问题，又可以解决毕业生住房难题。政府可以出台政策，鼓励存量房改建。在交通相对方便，人才相对集聚的地方选址建设毕业生公寓，并配套公共设施，物业管理等。

由于大学毕业生公寓是解决特殊群体的政策性租赁住房，其建设应以政府为主导，社会各主体参与，运用市场手段“只租不售”来建设和管理。准入条件上尽可能降低毕业生公寓的申请标准，扩大到非上海生源和外地来沪本科毕业生群体。此外，从公寓的选址、规划到最终的物业管理等整个过程及行政审批程序，政府应尽量在法律的框架内，为毕业生公寓建设提供政策扶持。

严厉打击“售后包租”诈骗

建言者：孙洪林市人大代表、上海市申房律师事务所律师

在很多售后包租诈骗中，开发商建造房屋后，先由一个公司全部包租，然后该公司将房屋出租给客户十年到二十年，客户一次性支付全部租金，并要客户将其所租赁的房屋转租给另一公司，赚取租金差价，也就是广告承诺的高额投资回报。事实上，两家公司属于一个老板，一段时间后，从客户手中承租房屋的公司不再支付租金。表面看是承租权的转让，实际上是通过合同诈骗非法融资。案件涉及资金少则数千万元，多则上亿元，由此给老百姓带来不可估量的损失。

虽然有关法律法规明令禁止开发商返本销售、售后包租以及房地产广告中融资、变相融资和投资回报承诺，但售后包租的变相行为仍然屡禁不止。市人大或有关政府部门应针对此类事件制订地方性法规或规范性文件，严禁以高额利润为诱饵骗取老百姓钱款的行为。政府相关部门、尤其是公、检、法要针对典型案件专查专办，从严治理。例如，曾经红极一时的“生活家”老板方卫军也是通过包租回报、并给小业主允诺以很高回报率，最终被法院以合同诈骗罪，判处无期徒刑。

媒体刊登此类广告和报道，扩大了售后包租诈骗的范围，媒体应对刊登的广告实行合法性审查。对于明显有违法嫌疑的广告，绝不予以刊登。对于刊登违法广告的媒体，有关监管部门要追究刊登媒体的责任，要从源头上掐断此类事件的传播。

进一步完善动拆迁听证制度

建言者：董敏华市政协委员、上海市清华正信律师事务所律师

动拆迁过程中的听证程序是确保该项工作顺利进行的重要一环，但实际操作上有流于形式之嫌：主持人高高在上，听证人员仅“听”而已，相对人与动迁单位各抒己见，矛盾和分歧依然得不到有效解决，对立情绪蔓延，最终要么不欢而散，行政裁决交付执行；要么“听”后另寻途径和渠道，以至对动拆迁过程中的鼓励和奖励政策形成巨大的阻碍。久而久之，引起其他矛盾和纷争。另一方面，听证人员被当成摆设，自觉性和责任感大大减退。本该行之有效的前置程序，变成行政强制措施的累赘和负担，听证主持人和工作人员成了聋子的耳朵??摆设，听证程序失去了它本该起到的作用。

解决这个问题，不能单凭政府一纸命令或单纯依靠民众的自觉性，应尽快组织法律、房地产、行政法专家对现有动拆迁听证程序及制度进行会诊，制定健全、完善的制度和工作流程；对即将动拆迁的地块，聘请专家进行现场指导、宣传听证制度及程序内容，使被动迁者及时了解解决争议的相关途径。

售后公房物业费实行政府指导价

建言者：金缨市人大代表、上海市金源方程律师事务所律师

目前执行的公有住宅售后管理费为1996年的标准，根据该标准全市售后公房的物业管理费按户收取，几乎所有售后公房小区的物业费都入不敷出，物业公司无法生存。如果收缴率低，问题就更严重。售后公房物业管理费标准低、收缴率低的矛盾日益突出，制约了物业公司的发展，也影响了业主享受正常物业服务。

物业服务的收费标准应该与物业公司提供的服务相对应，不应该以房屋产权为标准。建议尽快出台售后公房物业服务收费政府指导价，使售后公房物业收费渐渐接近市场，适应业主的居住物业需求；在明确物业服务标准的同时，将售后公房物业收费“按户计费”变为“按房屋建筑面积计费”，逐步实行物业服务分等收费；鼓励具有一定规模和管理规范的物业服务公司接盘售后公房，政府有关部门出台一系列扶持措施，比如针对物业公司管理售后公房普遍亏损的情况，政府给予适当财政补贴，使企业微利保本，补平缺口，提供质价相符的服务。

减轻中小企业房租负担

建言者：徐均健市人大代表、民建市委上海市代表

当前,一些中小企业，由于成本快速上升，经营日渐困难。尤其是不少入驻科技园区的科技型中小企业，常常为办公场地租金的迅速上涨而烦恼，不少企业只能搬迁到更偏远、租金相对便宜的地方办公。

房租上涨过快的主要原因，一是过去几年房地产市场的持续过热向办公物业租赁市场传导；二是不少科技园区为管理方便，考虑腾笼换鸟，希望置入规模较大的企业。


科技型中小企业大量迁出科技园区会破坏园区科技型企业的金字塔状分布结构，不利园区长期发展；迁出的科技型中小企业在新入驻地缺乏孵化环境，不利于企业长足发展。对此，建议政府对入驻科技园区的科技型中小企业通过财政补贴的形式给予房租补贴，补贴方式可根据科技型中小企业缴税总额的一定比例予以返还。