渝籍政协委员:应立法明确小区业委会法人资格

    日期：2008-03-06     作者：时代信报    阅读：2,264次

     每年全国两会的召开，都会聚焦全国各地小区业委会成员的目光———无论是2005年的民间学者呼吁立法，还是2007年的广州业主联名上书全国人大，都无一例外地选择了每年的阳春3月。

    2008年3月，北京两会，一位来自重庆的全国政协委员李钺锋，决定亲拟一份提案，要求为业委会讨回法律“ 金身”。

    “苹果已经成熟！”李钺锋说。

    信报记者周季钢 彭光灿 代峥发自北京、重庆

    中国房地产市场的飞速发展，一不小心衍生出了个“怪物”———它由物业所有者组成，除了代业主对小区进行管理之外，更多时候是替业主维权的“赤卫队”———它，就是小区业委会。

    之所以说它是怪物，是因为它既不是自治社团，也不是企业法人，更不是政府机构。那么它究竟是什么？

    由于业委会名不正、言不顺，不仅使其维权活动面临尴尬，同时也阻碍着中国民主自治进程的推进。从最近几年的情形来看，小区业委会成员维权被打、业主权益受到重大侵害后提起集体诉讼，法院不受理的情况时有发生。小区业委会何去何从？

    2008年3月4日，在北京建银宾馆里，全国政协委员李钺锋正和助手紧张地讨论着。他准备就在这两天里，把一份名为《关于明确小区业委会法律地位的提案》上交到全国政协，为全国所有小区业委会讨回“金身”。

    李钺锋认为，依法确定业委会的法人资格，代表着一个民主进程，充分体现了业主自治、自己掌握物权行使物权的民主权利，是对《物权法》的彻底贯彻落实，也将使得业委会在和物业公司、开发商的较量中具有平等博弈的力量，“更宏观地来说，这有利于社会走向和谐。”

    重庆业主北京之行

    1月24日，关瑛草草收拾了行李，只身踏上赴京的“征程”。他将要代表重庆参加名为“第二届业主委员会年会”的会议。

    这是一个有着丰富故事的汉子。在重庆小区业主这个圈子里，他是一个热心公益的拼命三郎，他花费数年时间自学法律知识，免费为业主打官司。让关瑛颇为自豪的是，《重庆物业管理条例》的修订就曾请他提过意见；而在跟他打过交道的物业公司、开发商和部分政府官员眼中，这个人倔强、难缠，甚至不可理喻。不过，对于记者而言，这是一位老朋友，在2007年3·15前夕，《时代信报》曾推动了“重庆业主委员会同盟”的成立，关瑛是这个同盟的发起人和负责人之一。

    在北京，关瑛认识了很多朋友，包括来自北京、上海、广州、深圳、昆明等城市的业委会联合组织负责人。他们有一个共同的愿望，那就是全国各地业委会联合组织的身份能够得以合法化。这是关瑛长久以来的一个心结。

    “我们这一系列举动得到了社会各界的大力支持，据说这次年会就有十多家单位赞助，我到北京参会的交通费、住宿费全免。”关瑛说。

    然而，事情不是绝对乐观。身为东道主，虽然北京市业主委员会协会申办委员会(简称“业申委”)成立已3年有余，但至今仍没有法律主体地位。如果业委会作为一个合法的“社会团体”，必须具备成立社团所需的经费、主管部门等条件。然而，业委会乃至其联合组织究竟由谁来主管，却一直未能厘清。

    在会上，来自中国政法大学、中国人民大学的教授们公开呼吁，在城市化的进程中，越来越多的市民将搬进住宅小区成为业主，成立业委会联合组织是必然趋势。

    这一切，都让关瑛很羡慕北京业申委。“北京是首都，他们发出的声音当然也更响亮。要是北京业委会协会获准成立，我们重庆业委会同盟自然也结束相应的尴尬。”关瑛说。
中国业委会之惑

    由于小区业委会的法律地位尚不明确，重庆业委会同盟的存在也似乎显得“多余”。关瑛对全国各地小区业主以及业委会遭遇的不公待遇，说起来如数家珍———

    2006年2月15日晚7点，在广州的华南新城小区，发生了一件震惊全国的事件：5个打手闯入业主李刚的家，其中1个打手将李刚一拳打倒在地；紧接着，多个打手不顾李刚的岳父母和4岁儿子在场，一拥而上群殴李刚。其岳母上前阻止，打手将其一拳打倒在地……20分钟后，打手撤离。晚上9点，受伤惨重的李刚被送往广州中山三院抢救，经查，脾脏破裂；9点30分，李刚被推入手术室，脾脏被切除。

    在北京，太平家园小区业委会早在2004年5月便宣告成立。但是，为了炒掉原有的物业公司，业主们也付出了血的代价。就在业主大会召开前夕，业主田浩被物业公司指使的3名男子用棍棒打伤；不得已，业委会秘书长李有成先生向北京市市长写信求助。

    去年，重庆渝北区自由港湾小区业主牟晋女士也曾遭遇类似尴尬。该小区于2004年7月交房，牟晋家就在D栋2单元顶层。可她入住时却傻了眼，在家门口的电梯井上方竟然是通讯公司建的通信基站，其功能为强化手机发射和接收的信号；而这项设施占据着整栋楼业主的公摊面积。

    2007年7月，牟晋以自由港湾业主委员会的名义起诉，要求拆除设备，但因为业主委员会不具备诉讼主体资格，法院不予立案，一拖就是半年。之后，牟晋决定以业主个人的身份起诉，方才获得受理。

    2008年1月，法院最终下了裁决———牟晋败诉。理由是，该通信基站一旦拆除，会影响其他业主的通信质量。

    重庆丽达律师事务所主任律师徐丽霞对业主维权进行了长期关注。她告诉信报记者，“业主要和开发商打官司，作为个体，每个人都要承担太大的风险，一旦败诉就可能面临巨额索赔；但如果以业委会的名义提起诉讼，法院根本就不予立案，因为业委会并不是法律主体。”

民间的立法冲动

    徐丽霞认为，业主维权尴尬之根本，在于小区业委会的法律主体地位缺失。

    事实上，为业主维权的部分业委会带头人已经意识到这个问题，无论是通过官方渠道还是民间渠道，他们都试图突破这一困局。

    2005年3月，一份《关于颁布〈城市社区业主委员会组织法〉的建议》被递交到全国人民代表大会法律工作委员会。在这份由秦兵、舒可心、王海、司马南、韩冰等业主维权积极分子签名的文件上，这样写着：“我们认为应该尽快颁布出台《中华人民共和国城市社区业主委员会组织法》，业委会应有明确的社团法人性质。”

    2006年2月，在广东省人大会议上，谢倩明等十多名代表提交建议，呼吁广东省人大尽快修改《广东省物业管理条例》，进一步明确业主委员会的设立程序和相关主管政府部门的管理职责，立法明确赋予城市街道办事处(农村镇政府)对所辖区物业管理小区(大厦)业主大会的召开和业主委员会成立的指导和监督权，赋予业主委员会法人主体地位，使其能够代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动。

    而据关瑛透露，在过去的2007年中，北京业申委先后5次与中国人民大学和谐社区发展中心合作举办物权法学习研讨会、与清华大学社会学系合作组织业主论坛，还举办过多场业主联合组织问题专题研讨会、业主自治经验交流会等。其中，与清华大学的合作还包括研究各省市关于商品房社区领域的法律法规，以便为北京市相关法律法规的修改提出建议。

    在2007年全国“两会”期间，广州100多个楼盘的业主委员会曾联名给全国人大委员长吴邦国写信，要求明确将小区内公共物业的权属登记在业委会名下，并明确小区业委会的主体地位。当时，广州各大媒体均报道了这一“盛举”。

    与广州业主联名上书全国人大的同时，由重庆《时代信报》推动成立的“重庆业主委员会同盟”，也草拟出一份议案，带往北京全国两会现场……

苹果已悄悄熟了

    “在此之前，来自民间的业委会正名行动，之所以没有获得及时采纳，原因在于时机不成熟。”李钺锋认为，“从目前来看，《物权法》已正式实施1年，而中国的民主自治建设和法制建设也日趋完善。在这个时候向全国政协提建议，正当其时。”譬如，在2007年5月，广东就出台《业主委员会法人资格试点工作方案》(草案)交与市民代表讨论。

    也几乎是从那时开始，李钺锋决定展开长时间的实地调查，并通过对重庆律师界的走访，终于形成了一份“自己满意”的委员提案。

    在提案中李钺锋写道：业主维权、争取自治最终陷入尴尬困境主要可归结为两点：一是小区共有物权所有人不明晰，二是业主委员会法人资格的缺失。2007年10月1日实施的《物权法》明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分，以及公共绿地等公共部分享有共有及共同管理的权利，从法律层面上解决了广大业主面临的第一个困境，而第二个困境———关于业主委员会的法人资格问题，至今仍处于不明朗状态。

    根据1998年国务院颁布的《社团登记管理条例》(以下简称《条例》)第二条规定，“本条例所称社会团体是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织”。“业主委员会作为维护业主共同利益、根据业主委员会章程活动的非营利性组织完全符合条例对‘社会团体’的定义和规定，只要具备成立社会团体所需经费、主管部门等条件，就应当被依法确认为社团法人。”李钺锋说。

    于是，李钺锋在提案中写下这样的句子：

    “制定专门的规范业主委员会行为的行政法规，其中明确规定业主委员会可依法申请获得社团法人资格、经登记备案领取《社会团体法人登记证书》、申请刻制印章、开立银行账户，并可以业主委；

    成立社会团体所需经费可来源于物业小区共有部位、公用设施，如停车场、户外广告牌、公共用房出租等经营性收入，或由业主缴纳一定费用。

    建议由街道办作为业主委员会的业务主管部门，指导和监督业主委员会依法制订、执行相关约束条款、公约或议事规则……”

    为了让业主委员会依法依规行事，李钺锋建议，在其成立初期，政府职能部门可以像介入物业管理协会一样介入业主委员会，在业主委员会中加强党的领导和政府的指导。至于政府的退出时机，李钺锋说，“是在业委会财务制度完善之日。”