案例引入: 2020年8月，A融资租赁公司（以下简称“A公司”）与B科技公司（以下简称“B公司”）开展融资租赁业务，B公司法定代表人C以其名下的一套商品房为A公司提供抵押担保，并办理了抵押登记。2021年6月，因B公司逾期支付租金，A公司向管辖法院提起诉讼。A公司取得生效判决后，向法院申请执行，请求法院对案涉抵押房产进行拍卖。案涉抵押房产拍卖成功后，第三人D以其享有租赁权为由，拒绝搬出案涉抵押房产。融资租赁业务开展之初，作为出租人的融资租赁公司往往会要求承租人提供包括动产或不动产抵押在内的不同增信措施。项目出险后，在抵押物上存在租赁权情形下，出租人能否顺利实现抵押权的问题在司法实践中存在一定的争议。本文结合相关法律及司法实践，对上述问题作出简要分析。

一、 关于租赁权优于抵押权的前提条件

租赁权与抵押权谁为优先的问题，应以现行有效的法律规定为准，相应法律依据如下：

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”

从目前的法律规定可以得出，租赁权优于抵押权应当满足两个条件：1.租赁权早于抵押权设立；2.承租人已经实际占有案涉抵押物。这与民法典生效前的法规对比（《中华人们共和国物权法》第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权），增加了承租人已经实际占有抵押物的要求。这是因为，租赁权其本质是一种债权，而之所以在一定条件下赋予其对抗所有权、抵押权等物权的效力，是基于对承租人租赁权稳定状态的保护。换言之，是对承租人居住权的保护。对于承租人居住权的保护，首先要确认承租人对案涉抵押物的实际使用状态，而实际使用的前提即为对案涉抵押物的占有。针对租赁权设立在先，但承租人并未实际占有案涉抵押物的，或者抵押权设立在先的情形，租赁权仅为一般债权，无法获得优于抵押权的效力。

因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第十四条约定了除外情形，即：租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

1.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

司法实践中，法院亦是基于上述条件对租赁权优于抵押权的情形进行审查，除租赁权早于抵押权设立且承租人已经实际占有案涉抵押物之外，还会关注如下几点：

（1）  租赁关系已签订合法有效的书面租赁合同；

（2）  租金价格合理；

（3）  租赁权设在人民法院查封之前。

如不满足上述条件，法院亦对承租人的请求不予支持。

【参考案例：上海市宝山区人民法院民事判决书(2015)宝民三（民）初字第1756号】 

二、 租赁状态下抵押权的实现路径及风险

（一）抵押权设立在先的情形

案例索引：本案中，申请执行人对涉案房屋的抵押权设立于2017年11月9日，早于葛某某主张的租赁合同签订日期。本案执行依据已确定申请执行人对涉案房屋享有优先受偿权，葛某某主张的租赁权不能对抗申请执行人享有的优先受偿权，且其主张继续租赁对申请执行人优先受偿权的实现存在影响，因此，葛某某要求保留租赁权的复议请求不能成立，本院依法不予支持。

【山东省青岛市中级人民法院执行裁定书(2022)鲁02执复113号】

从该案例可以看出，对于抵押权设立在先的案件，在抵押权实现，租赁物所有权发生变动时，租赁权不再受保护。不仅如此，若抵押权通过拍卖而实现，在所有权尚未变动之前，也有可能被提前清退。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

根据上述规定，对于非具有对抗物权效力的一般租赁权，其继续存在于抵押物之上，可能会影响抵押权实现的，人民法院应将其去除后再进行拍卖。

（二）租赁权设立在先的情形

案例索引：本案中，铭羽公司与羽煌公司签订的《房屋租赁合同》系在执行法院对涉案房屋查封及涉案房屋第二次被抵押之前。故铭羽公司对涉案房屋主张的租赁权不受抵押权的影响，并足以排除执行法院的不带租拍卖涉案房屋的执行。

【上海市高级人民法院民事判决书(2018)沪民终399号之一】

从该案例可以看出，对于租赁权设立在先的案件，在抵押权实现，租赁物所有权发生变动时，租赁权自租赁开始之日至租赁期限届满之日期间一直受原租赁合同的保护。即便抵押权通过法院执行拍卖实现，也不得影响承租人对租赁物的持续使用。

《民法典》第四百零五条及《执行异议案件规定》第三十一条第一款的规定，租赁权阻却的是租赁期限内对查封之抵押物实际占有的转移，并没有影响其所有权的移转。故对于存在租赁权的抵押物进行处置时，可以选择带租拍卖。

综上所述，无论是租赁权设立在先还是抵押权设立在先，抵押权人均有权向执行法院申请对抵押物进行处置，但是抵押物处置价格及处置难度完全不同。 

三、 对融资租赁业务的启示

回到文首的案件，案涉抵押房产拍卖成功后，第三人D以其享有租赁权为由，拒绝搬出案涉抵押房产。第三人D能否成功主张其租赁权，取决于租赁权是否优先于抵押权。而作为出租人的融资租赁公司能否顺利实现抵押权则要求其在融资租赁业务开展之初，要求承租人提供抵押担保增信措施时，除按照相关规定及时办理抵押登记外，还应核查抵押物实际占有、使用情况，确认是否存在租赁关系。如抵押物之上已经存在租赁关系的，应当要求承租人承诺其租赁权不能阻碍抵押权的实现或约定租赁权在抵押权实现时自动解除的条款。这样在项目出险后，才能采取相应的措施保障权利的实现。