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关于小区会所功能和用途争议

    日期:2019-04-16     作者:杨洁(上海市海华永泰律师事务所)

【案情简介】                                   

某小区会所于2005年建造,属于小区公共建筑,并且在会所平面图中标注了每个区块的使用用途,有阅览室等。该会所建成后,开发商并未按规划设计的用途使用会所,而是将会所对外出租用于幼儿培训。

业主认为,会所属于小区的公共配套,开发商不能改变为小区业主配套服务的功能属性,更不能违反规划设计用途。故起诉至法院,要求开发商恢复会所规划用途。

  【代理意见】

一、原告不具有本案诉讼主体资格

(一)原告据以提起本次诉讼的业主大会决议,其表决程序违反了《物权法》和《物业管理条例》的相关规定,属于无效决议。

(二)原告起诉事项无业主大会授权,故无诉讼主体资格。

二、被告不存在变更会所用途的行为

(一)经营服务方式不等于房屋用途,被告仅调整会所内的经营服务方式,未改变会所用途。

(二)2003年上海市房屋土地资源管理局《关于加强商品住宅项目附属会所交易管理的通知》中明确允许开发商自由决定会所内的具体经营服务方式。

(三)被告目前将会所用于幼儿培训符合会所作为提供商业、娱乐、文体等配套服务场所的用途定义,不存在改变会所用途行为。

(四)经营服务方式不属于规划许可范畴,被告即便在规划图纸上对经营服务方式有所标注,后期也可自由调整。

(五)退一步说,假设被告改变了会所的用途,也属于行政机关的管理权限范围,在《物业管理条例》等规定中也明确了对于变更房屋用途的救济途径是报告行政机关进行处罚,原告无权据此向法院起诉。

三、被告不存在侵害其他业主相邻权的行为

(一)原告未提供任何证据证明,会所在出租使用过程中产生了噪音污染等侵害其他业主相邻权的情形发生。

(二)被告在将系争会所出租给租客使用时,明确约定会所租赁用途为教育培训,如果租客在租赁使用过程中侵害了其他业主的合法权益,那么侵权人也应为租客,并非被告。

综上所述,原告就其起诉事项既不具备诉讼主体资格,也无任何法律依据和事实依据,故请求法院裁定驳回原告诉请或判决驳回原告的诉讼请求。

【判决结果】

裁定驳回原告的起诉。

【裁判文书】

原告:XX小区业主委员会,住所地上海市浦东新区。

被告:XX有限公司,住所地上海市。

原告诉被告侵权责任纠纷一案,本院于201754日立案受理后,依法进行了审理。

原告向本院提出诉讼请求:判令被告将小区会所的经营使用恢复到原规划设计所确定的会所用途。事实和理由:被告的物业坐落于上海市浦东新区张杨路XXXXXX-XXX号,在该小区的中央位置,并不是在小区周边临街位置。被告为系争物业的所有权人,登记的不动产权属性质用途为会所;本小区房产开发投资规划时,政府部门的建设工程规划许可证明确规划地段52号住宅楼内包含会所,即本小区2号住宅楼就是会所用途,该平面规划图(一层、二层)也明确标示是会所,平面图上明确共建面积有4,812平方米,原告理解其中系争的会所用房包含在其中;被告作为系争小区物业的开发商,在与小业主签订的《上海市商品房出售合同》中,约定了其提供小区会所场所服务,然被告没有对小业主提供该项服务义务,构成违约行为。从小区的任何通道进入会所,须通过小区中央位置;被告现违法完全变更系争会所娱乐用途,将系争2号楼出租案外人,用于经营教育机构,导致对小区安保工作带来负荷,对安保设施加快损耗,增加安保费用。进出人员杂乱,对小区居民有通行干扰、安全影响。租赁人经营餐饮业,对小区居民有排污水、污气、光污染等生活环境污染,舞蹈培训对小区居民生活有声音污染,被告的行为已经构成了侵犯小区居民的相邻权。原告本案诉因是侵权责任,原告在本案中不向被告主张违约责任。原告起诉经过业主大会授权,当时召开业主大会后,决定分两步处理。若协商不成,第一步先通过非诉讼与被告协商调解解决;第二步再委托律师进行诉讼。20172月,原告第一次起诉用益物权纠纷,调查取证后,发现业主大会表决决议的部分内容已经解决,但涉及被告对业主侵权引起的纠纷尚未解决,故本案对被告提起侵权之诉。故原告的诉讼请求不是要求被告承担违约责任,也不是要求被告承担违约赔偿责任,亦不是要求处罚被告违法行为,而是因被告非法出租行为,导致原告受到被告侵犯相邻权,故原告在本案中只要求被告承担停止侵权、排除妨碍的责任,即将小区会所的经营使用恢复到原规划设计所确定的会所用途。被告虽然不是直接侵权人,但是被告的出租行为与侵权事实具有关联性和因果关系,故原告选择直接向被告主张承担侵权责任。被告将会所改变用途为经营培训机构、餐饮,已经违反了合同上约定的提供健身房之类服务义务。原告以确认系争会所用房的使用权的基础法律关系起诉,与以侵权责任基础法律关系是处理同一个问题,两者不存在矛盾,都是解决法律纠纷。业主大会因当初在不明信息的情况下,决议提出授权原告解决使用权的问题。经过诉讼调查取证到信息后,现在原告确定原、被告之间需要解决是侵权纠纷,通过委托律师处理法律纠纷的基础和实质没有变化,故原告起诉要求被告承担侵权责任是有依据来源的。为此,原告提起本案侵权责任诉讼。

被告辩称,原告不具有本案诉讼的主体资格。该小区的业主大会的表决决议内容中明确了要求起诉确认小区会所的所有权和使用权,而没有授权原告以相邻权基础关系起诉本案及原告在本案中的诉讼请求事项,没有授权原告要求解决系争物业的用途纠纷的诉讼。该业主大会的表决程序违反了《物权法》和《物业管理条列》的规定,参加投票表决的业主人数未过半数,未统计同意业主所享有的专有部位建筑面积占整个小区物业总面积的比例;业主大会的召开与表决的会议纪要无参会人员签名确认,记载内容与《审议选举表决统计汇总情况表》上记载的主要事项内容明显不符,因表决程序违法,而该业主大会的表决决议无效。原告无权要求被告将小区会所的经营范围恢复到原规划设计所确定的会所用途。被告改变会所的经营范围受行政法规调整,属于行政机关的权限范畴,不属于法院民事法律关系调整的范围,原告无该诉权。系争物业为被告所有,没有改变不动产登记的会所用途,规划图标示的用途设想,在一个允许的经营范围内,被告可以对经营服务方式的内容作调整。被告向承租人明确物业用途为会所,如果租客在使用中改变会所用途,应该是实际使用人对业主的侵权。被告与承租人明确约定房屋租赁用途为:会所(培训教育),服务对象限于幼儿,不存在所谓的噪音污染、光污染等环境污染的事实,也不存在增加小区安保负荷和耗损安保设施的事实。故被告不存在侵害其他业主相邻权的行为,要求驳回原告诉权或者驳回原告的诉请。

本院查明,原告曾以用益物权纠纷起诉被告,本院立案受理后,原告因发现业主大会表决决议的部分内容已经解决,原告未交案件受理费,本院按原告撤诉处理。原告在该案中诉请要求被告将非法占用的物业管理用房返还给全体业主使用(仅主张使用权),并将小区会所的经营范围恢复到原规划设计的范围。原告举证其有该案诉讼主体资格的证据为:1、上海市浦东新区洋泾街道海弘居民委员会出具证明材料,内容为:关于会所所有权和使用权及物业管理用房等问题,业委会于2015924日组织了业主大会(对投票表决结果进行统计),海弘居委会见证了业主大会对业主投票情况进行唱票统计的过程,过程公开透明。特此说明。”2、《审议选举表决统计汇总情况表》复印件上显示,大会召开日期为2015924日,本次大会议题为业主对会所的使用维权。3、《业委会会议记录》复印件,时间为2015824日,会议内容为:、搞清会所的所有权和使用权;、会所的使用范围?按规划经营,超规划的用房交给业主大会使用;、聘请律师进行会所维权的洽谈、提起诉讼等相关事宜;④、律师诉讼费;、提交业主大会表决。该会议纪要上无人签名,仅有原告盖章。4、原告和业主大会盖章的无署期的关于决议的列项内容:、委托律师就小区会所所有权和使用权及物业管理用房问题,展开调查、取证、协商、谈判、调解、提起诉讼。律师法律服务费(金额略)由小区创收支出;、要求小区开发商将非法占用的物业管理用房返还给全体业主使用;、要求查明确认会所所有权、使用权等相关事实情况;、要求小区开发商将小区会所的经营使用恢复到原规划设计确定的范围。

原告起诉本案,为证明其接受业主大会的授权提供前述案件中提供的证据1234复印件,另行提供记载时间为2015924日的《业委会会议记录》复印件,其余记载内容与前述证据3完全一致,亦无人签名,仅有原告和业主大会盖章。

本院经审查认为,《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等规定,业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的组织,是业主大会的执行机构。从其履行职责的范围看,有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,有权履行业主大会赋予的其他职责。业主大会赋予业主委员会职责,需要经过严格的法定程序确定完成,必须依法召开业主大会;提交经业主物业管理区域内全体业主所持投票二分之一以上通过的业主大会决议等;相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体是指在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间,任何一方为了行使物权的顺畅性、保持物权的完好性,使物权的圆满状态不受限制,而享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权人必须是占有或控制不动产与相邻权的相对方的不动产毗邻,任何相邻一方应当保证其他相邻方正常使用不动产和安宁,要为相邻人使用其不动产提供一定的便利,即容忍邻人在合理范围内使用自己的不动产。小区的业主之间在使用物业过程中受到相邻权侵害,有权诉讼主张,业主委员会是业主大会的执行机构,无对物业占有和无房屋产权,其是一个组织,不能直接作为以相邻权基础关系的原告起诉,法定例举业主委员会履行职责的事项中,没有规定业主委员会可以有此诉讼侵权责任主体资格的权利,但其中第()规定:业主大会赋予的其他职责。法定例举由业主大会的共同决定的事项中也没有规定小区业主主张相邻权是业主大会共同决定的权利。每一个业主均依法享有独立主张相邻权的民事权利。故原告以相邻权为诉因提起本案侵权责任诉讼,必须经业主特别授权,然系争小区业主没有对此事项议题召开过业主大会,原告未经业主授权或者经业主代表授权。原告举证的于2015924日召开业主大会及其表决决议的内容中没有关于业主大会授权原告以相邻权诉因提起本案侵权责任诉讼的特别授权内容。《审议选举表决统计汇总情况表》复印件上明确该次大会议题为业主对会所的使用维权;两份《业委会会议记录》复印件上均无业主大会授权原告以相邻权诉因提起本案侵权责任诉讼的特别授权内容,且其中第②点内容为:“会所的使用范围?按规划经营,超规划的用房交给业主大会使用”,这里的“按规划经营”,仅指规划上的用房面积数额,明确特指被告会所用房的面积一项内容,没有其他任何内容。被告提供的证据4中的第点:要求小区开发商将小区会所的经营使用恢复到原规划设计确定的范围。也仅指原规划被告会所用房的面积数额,没有包括被告的系争房屋用途。故原告对被告以相邻权诉因提起侵权责任诉讼,没有经过业主、业主代表或业主大会的授权,原告与被告使用系争房屋的用途不存在相邻关系或者直接的利害关系,故原告没有起诉本案的诉讼主体资格。各小业主均依法享有独立主张相邻权的诉权。故本院对原告起诉本案的诉权,予以驳回。据此,裁定如下:

驳回原告的起诉。

【案例评析】

       律师在办案的过程中辅以缜密的思维方式,实体抗辩与程序抗辩相辅相成,最终取得了良好的诉讼效果。本案的最大亮点是律师思考和分析案情的方式,有较大的参考价值。



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