在住宅小区治理中，更换物业公司本是业主行使自治权利的正常环节，但老物业以各种理由拒绝退场、拒不移交相关物资的情况却屡见不鲜。从浦东新区康桥镇绿地香颂小区“双物业共存”近一年的漫长拉锯战，到浦东新区浦兴路街道金巷小区因资料移交受阻引发的行政处罚，此类纠纷不仅严重阻碍了新物业的正常进驻，破坏了小区业主治理小区和接受物业服务的正当权利，更直接影响广大业主的正常生活秩序。面对这一困局，业委会与新物业唯有依托法律框架有序推进，结合案例等实践经验采取阶梯式维权策略，方能有效破解不断发生的新老物业交接难题。 

一、筑牢根基：以合法决议锁定维权前提 

老物业拒绝退场的常见借口之一，便是质疑业主大会解聘与选聘程序的合法性。因此，确保业主大会决议合规，是维权行动的“第一道防线”。根据《上海市住宅物业管理规定》，解聘原物业、选聘新物业必须采用体现了业主自治与效率平衡的“双过半”条款，即专有部分占建筑物总面积过半数的业主参与表决且占参与表决业主总人数过半数的业主同意，同时需完整地履行包括召集、投票、公示等在内的一系列法定程序。

绿地香颂小区的案例印证了程序合法的重要性。2023年8月，该小区1305名业主参与投票，618票反对续聘老物业公司深长城物业，表决结果符合法定要求。此后老物业公司联合部分业主质疑选聘程序违法，试图阻挠新物业公司中海物业进驻。但上海市第一中级人民法院经审理认为，业委会的选聘过程不存在程序瑕疵，最终驳回上诉，为维权提供了关键的司法支撑。

实践中，业委会在履职时应尽到审慎义务：留存完整的会议记录、投票凭证、相关文件材料及公示照片，从而形成闭环的证据链，在源头上杜绝老物业的抗辩空间。 

二、先行催告：以书面通知启动交接程序 

根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止后，原物业服务人负有在约定期限或合理期限内退出物业服务区域并向新物业服务人移交物业服务用房、相关设施、物业服务必须得相关资料的义务。在选定新物业的业主大会决议生效后，业委会应第一时间向老物业发出书面交接通知，明确物业服务合同终止事实、费用结算规则、撤场期限及移交清单。

   绿地香颂小区业委会在维权过程中，先后九次发布撤场通知，详细列明物业管理用房、公共设备设施、地库产权资料、业主一户一档等需移交的内容，明确要求深长城物业于2024年12月16日前撤离服务人员，为后续维权提供了清晰的催告依据。金巷小区则在合同到期后，由业委会书面告知老物业上海申舟公司终止服务并限期移交资料，该通知既成为城管部门依法介入的关键凭证，也为后续行政处罚奠定了基础。

书面的先行催告通知的核心价值在于固定催告事实，避免老物业以“未收到通知”、“交接要求不明确”为由拖延撤场甚至拒绝依法交接。 

三、行政介入：依托监管力量破解僵局 

当书面催告无果时，寻求小区所在街道办事处与当地房地产行政主管部门的行政介入，是高效推进交接的重要途径。上海已经明确将物业交接纠纷纳入街道与区房管部门的监管职责。根据《上海市住宅物业管理规定》，街道（镇）负责业委会组建、换届改选和日常运作的指导和监督，区房管部门负责制定政策并指导街道开展相关工作。市房管局通过制定《上海市住宅小区物业服务质量提升行动方案》，明确要求街道、居（村）委与房管部门协同监管，确保物业服务规范运作。目前，上海已经广泛采用‌三所联动机制和‌镇物调委协调等方式化解矛盾与处理物业选聘更换等纠纷，建立了‌城管进社区、‌管执联动等物业纠纷的协同处置与管理机制。在行政协调与执法威慑双管齐下的帮助下，多数纠纷可在此阶段得到有效化解。

   金巷小区的案例就充分展现了行政介入的实效。老物业申舟公司以经济纠纷为由拒不移交物业管理资料，小区业委会向街道城管部门投诉后，执法人员当即开具《责令改正通知书》，责令申舟公司于10日内完成移交工作。在申舟公司拒不履行通知要求后，执法部门启动立案调查，并拟对申舟公司处以罚款的行政处罚，最终迫使申舟公司在听证会上当场同意移交资料。绿地香颂小区则在康桥镇建设管理事务中心的协调下，由第一界业委会工作人员与老物业工作人员于2024年3月达成和解协议，明确了2024年4月30日的撤场期限，虽后续仍有一系列波折，但行政协调却为事件的最终解决创造了先决条件。

行政介入的优势在于响应迅速，且可依据《上海市住宅物业管理规定》第八十一条之规定，对拒不移交者处以1万至10万元罚款，从而对违反规定义务的物业公司形成直接威慑，便于更好更快的解决纠纷。 

四、司法终局：以诉讼强制执行退场义务 

若行政协调仍无法打破新老物业交接面临的僵局，司法程序无疑将成为维权的最终手段与终极保障。小区业委会或选聘的新物业可向小区物业所在地的人民法院提起诉讼，请求判令老物业公司限期撤离并移交与小区物业管理相关的各项物资。若法院做出的判决生效后老物业公司仍拒不履行，则诉讼原告可以向人民法院申请强制执行。

绿地香颂小区在和解协议失效、老物业公司持续占据高层区域的情况下，通过司法途径实现了维权目标。2025年1月21日，上海市第一中级人民法院作出二审判决，明确业委会选聘新物业程序合法有效，彻底否定了老物业的抗辩理由，促成深长城物业在判决生效后撤离小区。而上海市第二中级人民法院在处理外滩某百年建筑物业交接纠纷时，面对判决生效后仍拖延两年的老物业，通过强制执行程序，组织双方逐层核对物资与文件、交接钥匙，最终完成房屋交付，避免了占有使用费的持续增长。

司法维权的核心价值在于形成具有强制力的法律文书，对于拒不履行者，人民法院可依法采取强制清场措施，甚至对阻碍执行的相关人员采取强制措施，保障生效法律文书的内容得到有效执行。 

五、应急兜底：保障交接期间小区运转 

在新老物业交接未果期间的空窗期，部分老物业可能采取停运公共设施、消极服务等极端手段向业主及新物业施压，此时业委会及新物业除了依法采取维权措施外，还需提前制定应急方案，确保业主的基本生活及小区的正常秩序不受影响。

绿地香颂小区新物业中海物业在进驻受阻期间，提前调配客服与工程人员介入别墅区域服务，并在正式进驻后迅速排查修复缺失的监控探头、处理消防隐患，有效稳定了小区秩序。杨浦区延吉新村街道某小区则在老物业公司拒退场期间，由街道城建中心协调居委、派出所组建临时保障组，接管电梯维护、垃圾清运等核心服务，避免了小区管理陷入瘫痪。

应急保障兜底措施的核心在于临时接管并维持小区的基本顺畅运行。该措施不仅能赢得业主支持，其产生的合理费用还可依法向老物业追偿，从而实现维权与服务的双重保障。 

六、 柔性策略：争取业主支持与缓和矛盾 

    新老物业交接行为的本质是平等民事主体间的权利义务转移，关键还是在于两家企业本着负责的态度依法依规处理交接事务、保障业主权益。在交接未果后的维权过程中，为了争取业主支持与缓和矛盾，新物业公司需做到以下几点：

信息公开：向全体业主公示老物业拒绝交接的事实、维权进展及必要的公示文件；

争取信任：新物业可以通过提供临时服务、减免初期物业费等方式赢得小区业主的支持；

切断资金：告知小区业主停止向老物业缴纳任何费用，避免其继续不当获利。 

七、 结语

从程序合规到司法强制执行，上海新老物业交接的维权路径已形成清晰的“书面催告—行政投诉—司法诉讼”阶梯。绿地香颂小区的九道通知、浦兴路街道的行政处罚、外滩建筑的强制执行案例均证明，维权成功的关键在于固定证据、依法推进、多部门联动。只要业委会与新物业坚守法律底线，充分运用行政与司法资源，便能有效破解老物业拒退场的困局，保障小区治理的顺利衔接。