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某信息公司与某大酒店房屋租赁合同纠纷案

    日期:2018-08-03     作者:张军(上海市海华永泰律师事务所)

【案情简介】

2011年321日,某信息公司与某大酒店签订《房屋租赁合同》,合同第1.3条明确约定在签订合同时,某信息公司根据某大酒店提供的资料已对租赁物业的物理及法律状态做了初步的了解;同时第5.2条约定,某信息公司应当在约定期限内完成租赁房产的改建审批工作,改建方案经某大酒店审核同意后,某信息公司应在五个月内将改建方案送交政府相关部门审批通过并办理完毕开工前所有的施工批准手续。如在上述五个月期限内,某信息公司未能办理上述手续,某大酒店同意延期一个月,但某信息公司应按延期天数向某大酒店支付相当于相应天数租金的延期赔偿金,并且某信息公司应在上述五个月期限届满后三天内向某大酒店交纳相当于一个月租金的保证金作为支付上述延期赔偿金的担保。若某信息公司在上述一个月延期期间内,仍未办理完毕改建方案的审批和开工前所有的施工批准手续的,或者某信息公司未按本条约定向某大酒店支付保证金或延期赔偿金的,某大酒店有权解除合同并没收某信息公司已付租金和履约保证金。

合同签订后,某信息公司向某大酒店缴纳了首期租金以及相应的履约保证金,但未在合同约定期限内完成租赁房产的改建审批工作。2011109日,某大酒店向某信息公司发出《解除合同通知》,载明:……2011428日,贵司的改建方案经本公司审核同意,但至今贵司仍未办理完毕改建方案的政府审批和开工前的施工批准手续,也未按合同约定,在五个月期限届满后三天内向本公司交纳相当于一个月租金的保证金作为延期赔偿金的担保。基于上述事实,本公司现根据《租赁合同》第5.2.3条的约定正式通知贵司:1、解除本公司与贵司签订的《租赁合同》;2、没收贵司已付的租金和履约保证金。其后,某信息公司则多次发函称,某大酒店故意隐瞒系争房屋土地性质属于划拨使用的事实,也未向政府有关部门报批,致使租赁合同所涉政府手续的前置法律条件未能成立,故要求某大酒店继续履行租赁合同。因双方协商未果,某信息公司向法院起诉请求某大酒店继续履行合同,并请求判令某大酒店就租赁合同向上海市有关区发改委、规土局、住房保障局等相关部门办理申报、审批手续。

  【代理意见】

本团队作为被告某大酒店的代理人,从划拨土地上房屋租赁合同的性质、效力以及合同约定深入分析,提出如下代理意见:

l.由于原告某信息公司没有按照合同的约定办理完毕系争房屋改造方案及施工的审批手续,在延期的情况下,又拒不缴纳延期的保证金,根据合同约定,被告某大酒店有权解除合同,并没收原告某信息公司缴纳的租金及履约保证金,为此被告某大酒店在2011109日向原告某信息公司发出了书面解除租赁合同的通知书,根据租赁合同的约定邮件投邮之日为解除之日,故双方之间的合同已于2011109日解除。

2.在签订租赁合同的时候,被告某大酒店已经明确告知原告某信息公司系争房屋的法律状态并向原告提供了房地产证及土地平面图等资料作为合同附件,该事实在租赁合同中也有体现,合同1.1条约定系争房屋的产证号见附件一,合同1.2条约定系争房屋土地的平面图见附件二,合同1.3条约定签订本合同时原告某信息公司根据被告某大酒店提供的资料已对系争房屋的物理状态及法律状态做了初步了解,不存在被告某大酒店隐瞒土地使用权是划拨的事实。

3.双方合同约定改建方案的审批是向政府规划部门报批建筑物装修等,不存在审查系争房屋土地性质的问题,现原告某信息公司也没有证据证明系争房屋的土地性质与其没有获取改建审批存在任何因果关系。

4.根据双方租赁合同的约定,被告某大酒店出租系争房屋是不附任何条件及任何原因的,原告某信息公司在承租系争房屋时称已经与相关领导做了沟通,可以获得有关部门的审批,并同意缴纳1000万元作为保证金,如果在五个月内不能审批的话,保证金由被告某大酒店没收,之后双方才签订了租赁合同。

5.目前无法证明原告某信息公司是何时主张自己权利的,如果原告某信息公司在解除合同通知送达之日三个月内没有提出异议,原告某信息公司就不能要求继续履行合同。

【判决结果】

一审法院判决结果:

由于原告某信息公司的过错导致双方租赁合同解除,被告某大酒店依约没收首月租金及履约保证金,于法有据,应予支持。审理中被告某大酒店自愿返还6267098.10元,系其对自身权益的处分,可予准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、被告某大酒店应于本判决生效之日起十五日内返还原告某信息公司6267098.10元;

二、驳回原告某信息公司的全部诉讼请求。

如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80元减半收取40元,由原告某信息公司负担。

二审法院判决结果:

某信息公司违反双方合同条款的约定,应承担相应的违约责任。原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第()项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币80元,由上诉人某信息公司负担。

本判决为终审判决。

【裁判文书】

一审裁判文书:(2012)闸民三()初字第1072号民事判决书

二审裁判文书:(2012)沪二中民二(民)终字第2095号民事判决书

【案例评析】

本案为未经审批的划拨土地上房屋租赁合同案件的处理提供了有益的借鉴和思路:

1.本案中,作为被告的代理人,首先思考研究的问题是划拨土地上房屋租赁合同的效力问题:该问题在司法实践中向来争议较大,同案不同判的情形也较多。本案中,法院首先对合同的效力进行了认定,依法成立的合同,对当事人具有法律拘束力,原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示,并不违反相关法律规定,依法当为有效,双方均应恪守。

2.在合同有效的前提下,要考虑的下一步问题即是合同解除的条件是否成就。在租赁合同明确约定了合同解除条件的前提下,应当首先考虑的是合同中的条款约定。合同对于改建方案的报批流程、报批时间以及未获批准的法律后果等均作出了明确约定。原告未在规定期间内取得政府有关部门的批准,也不支付额外的保证金,已经触及了合同约定的解除条件,被告发出解约通知符合法律规定以及合同的约定。

3.进一步需要考虑的第三个问题是导致合同解除的过错责任如何认定。在双方就各自的权利义务进行明确的前提下,应当遵照执行,原告从未向相关部门申请过改建立项,已然违反合同的明确约定。且被告所主张的改建方案未获批准是因为土地为划拨性质所致,既没有证据予以证明,也与原告不履行自身义务导致合同解除无任何因果关系,故合同解除的过错完全在于原告方。

【结语和建议】

        未经审批的划拨土地上房屋租赁合同案件的处理,一直是理论界与司法实践中的难点。本团队认为,在类似复杂案件的办案过程中,应当从当事人的真实意思表示出发,深入研究与案件争议点有关的合同条款,结合相关法律的规定,梳理清晰的代理思路,从合同的效力——合同的解除——合同解除的过错责任认定等方面进行层层剖析,在各个环节寻求突破,最终为当事人争取了最大的权益,赢得了最佳的诉讼效果。



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