揭秘房产假按揭：银行律师开发商三方配合

    日期：2007-11-20     作者：陈思存    阅读：3,391次

    近日，谭女士向本报反映，为了保住工作，她在2001年7月曾按照房产公司要求，借了在西安市工作的表姐的身份证和结婚证，办理 了假按揭贷款，如今因为开发商逾期还贷，造成表姐无法办理信用卡和按揭贷款，她心里感到非常难过，特别是造成了表姐夫妻双方关系的紧张，让她有一种负罪感。

作为该房产公司的销售部经理，她揭露了自己曾经参与的假按揭的过程。她介绍，因为前几年按揭手续没有现在严格，在房地产业里，套取银行资金、假按揭几乎到了“潜规则”的程度；而假按揭一般没有银行内部人员、律师、开发商的配合，是很难办成的。

■员工及亲属冒充客户签订“假按揭”套取银行贷款

“最初我还以为公司对员工很厚道，后来才晓得是借我们的名字去搞假按揭！”谭女士介绍说：“当时公司领导多次催促，在得到‘一切款项由公司方面负责，不会对员工造成任何影响’的口头承诺后，当时就有20多人交了身份证原件和复印件。”

谭女士表示，由于她是外地户口，当时就借了表姐的证件充数。开发商通过办理“假按揭”，共套取贷款800多万元，达到了提前收回楼款的目的。这也就是开发商最简单的骗贷方式，即让本单位职工及亲属冒充客户，与之签订购房合同，套取银行贷款，严重一点的是派人四处收集身份证，办理贷款手续。作为贷款方的银行，也是大多数都参与其中。

■“左手倒右手”开发商将“尾楼”打包给银行

据谭女士介绍，在随后她升至销售部经理5年的时间里，她为自己所在房产公司的7个项目，以各种不同的方式办理了“假按揭”贷款。

她表示，“假按揭”这种现象，一是出现在卖“楼花”的阶段。由于中小地产公司的自有资金非常有限，在楼盘建设时会出现资金吃紧，而这两年，许多期房“烂尾”，大盘中有大量现房，导致购房者的选择越来越向现房倾斜。开发商通过卖“楼花”回笼资金的难度越来越大，于是一些开发商将假按揭“黑手”伸向银行。二是卖“尾楼”阶段。当一些楼盘接近“清仓”的时候，开发商的精力可能会转向其他新开发的楼盘。由于这些尾楼并不怎么好卖，也很难卖出理想的价钱，于是，一些正在开发新盘的开发商，就可能将旧盘的“尾楼”通过“假按揭”，“打包”给银行来套取贷款。

和这种靠“人头骗贷”的简单方法相比，他们公司的按揭模式已经发生了很大的变化，那就是通过提高房价来贷款，特别是一些商铺。开发商通过与中介公司、评估单位串通，提高房子的评估价值来骗取银行贷款。

比如，开发商用假按揭的形式，让“自己人”用50万元“买进”一套房子，如果二次“出售”时标价90万元，而评估公司又确认了这个价值，那么“买方”就可以贷款70%%，即从银行贷出63万元。

开发商做了一次二手房“交易”，“左手”从银行套取了63万的流动资金可以从事新的开发，“右手”可能还有一套抵押房产随时出售，可谓左右通吃。这样“买卖”一批房子，就可能套取银行数额不菲的资金。

新开发的房子销售得好，便可以回来救原来的楼盘，如果新楼盘也玩不转，就把包袱甩给银行。如果出现问题，房产公司可以将责任推给中介公司，而在办完按揭贷款后，中介公司很快就会因“经营不善”被注销，套现更具有隐蔽性。

谭女士肯定地说，“假按揭”现象不光出现在西安，在国内其他地方，也都大量存在，且有愈演愈烈之势。

■个人贷款门槛低开发商借此来投机“融资”

个人到银行办理按揭贷款需要拿房屋作抵押，且要向有关单位缴纳一定的手续费，贷款办下来后要按时还本付息，即使是假按揭，费用不能省，程序也不能少。

既然办假按揭也要费钱费力，为何还有那么多房地产开发公司“趋之若鹜”呢？

一家银行信贷部工作人员解释，以某银行2005年1月1日以前30年贷款为例，办按揭需要以下费用：每年保险费为房款总额万分之四点五，抵押登记费包括35元工本费、管理费（现房为贷款总额的千分之二，期房为千分之一）、登记费（住房为80元），律师费（10万元以下为200元，10万以上为300元）。如果房款为30万，个人贷款20万元，办按揭需要缴纳的费用为3515元，这一数字与20万贷款相比，显然微不足道。

另外，银行向开发商贷款一般期限不超过5年，利率一般在8％～10％，而个人住房贷款最高年限为30年，而利率仅为5.04％，两者利率相差将近一倍。以利差3％计算，20万贷款一年仅利差就是6000元，30年利差是多少，明眼人一看就会明白。

此外，企业向银行贷款，银行需要考查企业资信条件，而且要层层审批，手续相对繁琐，个人住房按揭贷款不仅门槛低，手续也十分简单。

■利益驱使利益方共同促成“假按揭”

每一笔数额巨大的房贷放出去，银行没有严格的审核制度吗？

谭女士表示，按揭肯定有比较详细的贷款流程和制度，但是在执行的过程中很多都变了。

她表示，一般房地产开发公司的售楼员，有专人负责个人办理按揭贷款，也就是所说的“按揭专员”。个人提供相关证件后，往往只需要在贷款合同上签个名字，根本不与银行经办人员见面。而银行经办人员也很少对个人实际情况进行调查。举一个简单的例子，个人为办按揭常常找一些不相干的单位虚开收入证明，这样拙劣的造假，银行却鲜有追究。

西安一知名房产公司营销副总黄女士认为，银行方面之所以“睁一只眼闭一只眼”，甚至“鼓励作假”，主要原因出在银行内部激励机制上。目前，各家商业银行为抢占个人住房消费信贷市场，都定有很高的指标，每个经办网点和经办人员（也叫信贷员）都摊派有一定的任务，完成有奖励，完不成有处罚。为了完成或超额完成任务，部分银行人员“明知故犯”也就不难理解了。对于这些信贷员来说，有房屋作抵押，即便是假按揭，银行资金也可确保无虞，大不了最后收回抵押的房产。

对于房产公司和银行之间的关系，黄女士用“血肉”之交来形容，有些银行明知是假按揭还要办理，甚至个别银行给开发商出主意，怂恿开发商作假，这在圈里很正常。有时候不想作假，但银行方面在背后一个劲地催，真是盛情难却！

■银行状告“业主”逼开发商还贷

今年3月份，在西安一化工厂工作的彭先生及他的十多个同事突然接到法院传票，要求他们归还某银行一支行2002年按揭贷款。

对于买房一事毫不知情的彭先生及同事，在与银行工作人员沟通时才了解到，他们是在2002年“购买”了按揭房，由于房产公司近期没有及时交按揭月供，所以才牵连到他们，目的就是希望他们催促开发商能及时还贷，“购房”一事跟他们没有关系。

看着银行方面轻描淡写的表述，彭先生他们感到很奇怪，既然是他们“购房”贷款，为何房贷跟他们又没有关系呢？

在随后的法院判决中，作为第二被告的房产公司，主动替被告（彭先生以及他的同事们）偿还了所有的债务。整场诉讼下来，彭先生感觉自己做了一场梦，但不知道自己在这场梦中扮演了什么角色。

■监管制度客观纵容了假按揭的发生

外地一知名房地产营销代理公司西安分支机构的胡先生对记者说，自从1997年起，房地产贷款的重点从开发贷款向消费贷款转移开始，就有“假按揭”的情况出现，到现在，已经成了一个“普遍现象”。

在记者追问如何理解这个“普遍现象”时，他解释说：首先不是个别城市有这种现象，“假按揭”在全国许多城市都存在；二是在一些中小型房地产开发商中，做“假按揭”的屡见不鲜，而在每一个地方，中小型房地产开发商的数目非常多。令记者惊讶的是，仅在西安某一地区，他竟一口气说出了六七个“假按揭”项目。

不过他强调，目前，中小地产公司及其开发的楼盘在数值上的比重虽然较大，但他们的开发面积占市场的份额却越来越小，因此，现象虽然“普遍”，但在银行个人住房贷款总余额中的比重并不是很大。

一位和记者私交不错的银行信贷部工作人员肯定了这种现象，但他认为这是一种“非恶意的、较良性的假按揭”。他同时表示，房地产开发贷款的手续相对来说比较麻烦，而住房消费贷款的手续要明显简单，而且，国家为鼓励住房消费，个人住房贷款的利率要明显比开发贷款低。银行对于商品房开发贷款一般要求比较严格，而住房按揭贷款手续则相对简单。而银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款，客观上纵容了假按揭的发生。

■银监会从源头防控个人住房贷款“假按揭”

今年1月份，中国银监会下发的《关于继续深入贯彻国家宏观调控政策切实加强房地产贷款管理的通知》(以下简称《通知》)中，银监会严厉批评银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；并指出个人住房贷款“假按揭”问题突出，一些房地产开发企业和房产中介机构，通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发，利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风险。

“监管意见”和“风险提示”的《通知》提醒各国有银行与股份制商业银行，对房地产贷款要尽职调查，认真审核贷款的真实用途；对个人住房按揭贷款，要通过网络等途径，查询拟购房产的产权状况和商品房买卖合同的备案情况；要切实落实面谈制度，面谈必须由银行经办人员进行，通过面谈了解借款人的购房意愿、购房行为真实性和还款能力，并做好面谈记录，由借款人签字确认；要严厉打击“虚假按揭”等套取和欺诈银行贷款的行为，以维护银行业和消费者的合法权益。与此同时，《通知》指出，各商业银行应该严把房地产贷款准入关，从源头上防控个人住房贷款“假按揭”。