市房管处负责人解读住宅专项维修资金管理办法

    日期：2008-01-16     作者：（傅旭云 方俊 王秀琴）    阅读：1,264次

    住宅的专项维修资金被业界称之为“房子的养老金”。以前，如何使用维修资金、使用多少维修资金等，业主自己不清楚。不过，以后这种情况将改变。昨天，记者从市建设局房管处了解到，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》将于今年2月1日开始实施，今后业主委员会将全权负责住宅专项维修资金的使用和管理，首期缴存费也将提高。那么，住宅专项维修资金新规与原来有什么区别呢？市房管处相关负责人对此进行了解读。

确定缴费时间

原规定：现在住房维修资金缴存时间很多都是在购房人办理房产证时与契税一并缴存。

新规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则不得将房屋交付购买人。

影响：有些投资房产的人，买来房子后一般不入住，也不办房产证，而物业维修金就拖着不缴，这就影响其他住户维修房子。新规实施后，未缴费的业主将拿不到新房钥匙，使住房维修和维护得到规范。

维修资金提高

原规定：原来，我市是按《浙江省物业专项维修资金管理办法》的相关规定来收取维修资金的，该办法规定以建筑安装工程成本的4%-6%来计算。一般来说，普通住宅是20元/平方米，小高层、别墅、营业用房等是30元/平方米。

新规定：提高了住宅专项维修资金，比例提高到5%-8%，也就是说，首期支付专项维修资金的时候，最多要多支付4%左右。另外，当专项维修资金的余额不足30%时，业主还需要再交纳。不过由于目前具体细则并没有出台，所以有关部门还没有制定出准确的数字来。

影响：如果按房子的建安成本造价为600元/平方米来计算，假设交存的比例定为5%，那么首期所需要交存的物业维修资金为600×5%=30元/平方米，而原来的首期缴存费只要600×4%=24元/平方米，每平方米至少提高了6元。

维修资金业主保管

原规定：物业维修基金缴至主管部门指定的维修资金专户。

新规定：业主大会成立前，住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管；业主大会成立后，业主可以向相关部门提出申请，通过召开业主大会的方式，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主大会可以委托所在地一家商业银行作为专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户。在保证维修资金正常使用的前提下，可按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债。

影响：这是建设部和财政部首次明确业主大会可以在商业银行开设专项维修资金的专户。这样一来，无论业主大会成立前、后，维修资金都由银行掌管，专款专用。不管业主委员会、物业公司如何更换，维修资金不会跟着走，提高了维修资金的安全性。

如何用由业主决定

原规定：维修资金须经业主大会或业主大会授权的业主委员会同意后，就可以使用维修资金进行维修房子。

新规定：物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

影响：新规对维修资金的使用程序进行了简化，可以很好地解决目前困扰很多小区的住房维修资金提取难、使用难问题。如小区某幢楼的楼道灯坏了，如果这幢单元楼有30户住户，只要其中20户住户同意就可列支维修资金。

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四项费用不得算入专项维修资金中

根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定，今后以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：

一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

二、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。