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经法院委托出具的房地产估价报告缘何不被法院采纳?

    日期:2019-01-22     作者:鞠恒(上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会副主任、北京大成(上海)律师事务所律师)施迎秋(上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会干事、北京大成(上海)律师事务所律师)

【案情简介】  

在司法实践中,有些案件存在一些专门性问题,需要委托具备鉴定资质的鉴定人对该等专门性问题进行司法鉴定。鉴定人出具的鉴定意见,为我国民事诉讼证据种类中的一种,具有较高的证明力。

根据我国民事诉讼法律规定,当事人如果对人民法院委托的鉴定机构作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定的,需要举证证明鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格或者鉴定程序严重违法或者鉴定结论明显依据不足等。由于鉴定程序和鉴定意见涉及到的专业性较强,当事人和代理律师举证证明前述情形的难度大大增加,实务当中司法鉴定报告绝大多数会被法院采纳。

笔者近期代理了一起房屋买卖合同纠纷案,本案中,经由法院委托的鉴定机构出具的房地产估价报告却没有被法院采纳。案情大致如下:

2016331日,原告与被告签订了《厂房订购协议》,合同约定被告将其开发建设的位于上海金山区的某幢厂房出售给原告,厂房面积为1,978平方米,出售价款为4,300/平方米,总价款为8,505,400元。合同签订后,该地区工业厂房价格猛涨,被告向原告提出提高合同单价至6300/平方米,遭原告拒绝。201710月,被告私自毁约,将上述厂房售予了案外第三人并办理了交易过户的手续,导致原告与被告签订的合同在事实上已经无法履行。遂原告委托笔者起诉被告至人民法院,要求被告赔偿原告损失。

本案中,被告违约时涉争厂房的市场价值与原告损失密切相关,系法院需要查明的重要事实之一。但是,在案件审理过程中,原被告双方对于被告违约时涉争厂房市场价值无法达成一致,因案件审理需要,原告向人民法院提出司法鉴定申请。经人民法院委托评估,评估机构出具了房地产估价报告。估价结论为:案涉厂房的单价为4900/平方米。

原告在收到该份估价报告后,对估价结论提出了质疑。为此,笔者研究了《房地产估价规范》等相关规定后,以鉴定程序违法为抓手,辅以远高于估价结论的其它机构的估价以及周边房价数据,就该份估价报告向人民法院提出了书面异议,并要求重新进行估价。经过笔者当庭询问签字注册房地产估价师并向法庭陈述相关事实和理由后,合议庭经合议同意对涉争厂房市场价值进行重新估价。

【法律问题分析】

笔者从如下切入点来说服合议庭同意重新估价:

一、估价报告内容严重不完整,鉴定程序严重违法,鉴定结论缺乏依据。

根据《房地产估价规范》7.0.17.0.5的规定,估价报告必须包含估价技术报告,除非估价委托合同约定评估机构不向估价委托人提供估价技术报告。根据《房地产估价规范》4.2.57.0.19的规定,估价报告还应说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。笔者发现涉案估价报告中缺少估价技术报告,未包含规范中要求的可比实例名称、位置及附位置图和外观照片,于是与承办法官沟通要求评估机构在开庭质证之前提供估价技术报告以及可比实例名称、位置及附位置图和外观照片,但评估机构拒绝提供。在对估价报告进行质证时,笔者当庭要求评估机构提供上述资料,签字注册房地产估价师回复需要评估机构领导审批同意方可以向法院提供,当庭未提供。

鉴于上述情形,笔者认为依法出具估价报告系鉴定程序的重要组成部分,评估机构拒绝提供估价规范要求的资料的行为就是程序违法,该行为导致原告无法对估价报告进行质证,构成鉴定程序严重违法,而且,从形式上看鉴定结论没有依据。因此,原告完全有理由要求重新鉴定。

二、估价结论严重背离市场价值

1、对于同一估价对象,银行与评估机构估价价值相差一千余万元。

根据估价报告附件所含估价对象(即涉争厂房)的《上海市不动产登记簿》,备注一栏载明“属最高额抵押,最高债权限额1398万元”。涉争厂房所有权人持证抵押向银行贷款,经银行估价,银行最高可放贷1398万元。据原告咨询该银行工作人员,给予的反馈是,凡是持证抵押的贷款,最高可贷款金额为不动产价值的70%。据此,银行对于涉争厂房(即本案估价对象)的估价至少为19,971,400元,而评估机构出具的估价报告中估价对象的价值仅为9,792,000元。此外,评估机构和银行评估的价值时点非常接近。评估机构和银行对于同一幢厂房在非常接近的价值时点评估出来的厂房市场价值竟然相差一千余万元。虽然不同评估机构在同一价值时点对同一估价对象的估价存在不同估价结论的情况,但前述两者相差如此之大,实在令人侧目。

2、根据原告和笔者在公拍网上查询的类似厂房成交价格,成交价格区间为6943/平方米至9277/平方米,远高于估价结论4900/平方米。

3、原告与被告代表谈话录音显示,被告曾要求以6300/平方米的价格将估价对象出售给原告(双方合同价为4300/平方米),且声称其以7500/平方米的价格也是随便卖的。此外,被告代表同意,若涉争厂房出售给第三人,可以将实际销售价格与按6300/平方米计算的购房价之间的差价补偿给原告。由此可以推测,被告出售给第三人的价格是远高于4900/平方米的。

综上,笔者对本次司法鉴定,不仅从程序上而且从实体上彻底否定该估价报告。

【结语】

笔者立足于房地产估价依据的特定规范和民事诉讼法规定,结合案件相关证据,从鉴定程序合法性、鉴定依据充分性以及鉴定结论的合理性三个方面陈述向法官举证,陈述相关事实和理由,最终成功说服合议庭同意重新进行估价,较好地维护了笔者当事人的利益。



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