一、争议焦点：

拆迁许可证核发之日与房地产评估实际启动时间相距较远，评估时间节点以何时为准？

二、案情简介

坐落于上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称涉案房屋）产权人为上海A有限公司（以下简称“A公司”），土地权属性质为国有。 2010年7月9日，XX土储中心因某开发项目建设依法取得房屋拆迁许可证，A公司所有的涉案房屋位于该拆迁许可证的拆迁范围内。但是后来拆迁并未实际启动，房屋拆迁期限延长至2019年1月31日。拆迁人XX土储中心委托上海B有限公司（以下简称“B公司”）实施拆迁，上海C有限公司（以下简称“C公司”）被选定为该基地的评估公司。C公司以2010年7月9日作为评估时点，由房地产估价师于2017年10月27日对涉案房屋进行实地查勘，2018年5月17日出具房地产估价报告，对涉案房屋的评估价格为每平方米建筑面积人民币3,614元。上述评估报告送达A公司，同年6月14日，房地产估价师协会专家委员会受理了XX土储中心对评估结果申请的专家鉴定，后A公司拒绝鉴定，该委员会于同年6月27日决定终止鉴定。XX土储中心与A公司就涉案房屋的拆迁补偿安置进行协商未能达成一致而未果。XX土储中心于2018年10月25日向当地住房局提出裁决申请，住房局经审核，于2018年11月22日作出房屋拆迁裁决，以前述房地产估价报告为依据，对A公司予以货币补偿并送达A公司。A公司不服，向法院提起行政诉讼，请求撤销该拆迁裁决。

三、双方观点

原告A公司：房产价值评估时点应该以实际评估时为准，拆迁许可证核发时间距离实际评估时间将近8年，房屋价值升值很多，仍然以2017年作为房地产价值评估时点侵害原告利益，不公平。

被告住房局：根据法律规定，拆迁估价时点应为“拆迁许可证核发之日”，本案评估时点符合法律规定，其根据C公司出具的评估报告作出裁决，证据充分，另外本案房屋拆迁拖延至今并非XX土储中心的单方责任，原告A公司也有责任。

四、法院判决

一审法院认为，涉案房屋属于非居住房屋，根据法律规定可以采用货币补偿方式。对于货币补偿的，应当按照同等价值补偿。货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。在采用货币补偿方式对被拆迁人进行安置补偿的情况下，货币补偿的金额应当严格遵循填平原则予以确定，保障被拆迁人的合法权益。被告住房局虽主张涉案房屋拆迁拖延至今并非XX土储中心的单方责任，但均未能提供证据证明，本院不予采纳。鉴于本案并无证据证明存在由于A公司的过错导致拆迁拖延至今的情形，被诉拆迁裁决在确定补偿标准和补偿金额时，仅依据以2010年7月9日为评估时点所作的房地产估价报告，未考虑2010年至2018年房地产市场价格涨幅较大的情况，违反前述同等价值补偿的规定，明显缺乏合理性，损害了A公司的合法权益。法院遂判决撤销被诉房屋拆迁裁决。

一审判决后，被告住房局不服，提起上诉。二审法院经审理，判决驳回上诉，维持原判，理由与一审一致。

五、案例评析

国有土地上房屋征收（拆迁）补偿过程中的核心问题是补偿安置，补偿安置的基础是对被征收（拆迁）房屋价值的评估。国家法律法规对国有土地上房屋征收中房屋价值评估时点有明确规定，比如：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十九条规定，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十五条第二款规定，“被征收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定，“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。”

所以对一般情形，应以房屋征收决定作出之日或房屋拆迁许可证颁发之日作为评估时点。但如果在房屋征收（拆迁）安置过程中出现不合理延迟，且房地产市场价格波动较大的情况下，对评估时点如何确定，目前法律法规未作明确规定。

但是，总体来讲，房屋价值评估要遵循一个公平原则。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。” 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三条规定，“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原则。”可见，公平原则是房屋征收中的重要原则。

本案中，虽然房屋征收决定和拆迁许可证核发是在2010年7月，但是征收真正启动和房屋评估是在2017年10月，房屋评估报告出具时间是2018年10月，征收（拆迁）过程因不可归责于被征收（拆迁）人的原因延期多年，导致房地产评估程序启动时间与房屋征收决定作出或拆迁许可证颁发时间间隔较远，应综合考量合理期限、当事人过错等因素，结合案件具体情况，适当调整评估时点，从而有利于实现对被征收（拆迁）人的充分、合理补偿，也是对目前征收（拆迁）安置补偿制度的有益补充，也符合我国民事赔偿的基本原则之一填平原则。若房地产估价报告以房屋征收决定作出或拆迁许可证颁发时间作为评估时点，行政机关以此评估报告为依据作出征收补偿决定或房屋拆迁裁决的，应予撤销。