2025年3月20日至21日，上海律协律师学院联合城市更新（征收）专业委员会（以下简称“城更委”）在上海财经大学举办的“房屋征收补偿争议解决”实务培训班顺利落幕。本次培训聚焦城市更新背景下房屋征收补偿领域的实务难点，由城更委主任马永健律师主持，张鸽、焦士雷、高原、张丹中四位资深律师分别围绕行政程序、利益分割、主体认定、家事交叉四大核心议题展开深度分享，吸引180余名法律从业者参与。培训内容兼具理论高度与实践温度，通过典型案例拆解与实务技巧传授，系统回应了征收补偿争议解决中的关键问题，为行业提供了可借鉴的操作范式。本文结合培训核心内容与最新司法实践，对房屋征收补偿争议解决实务进行全面梳理与深度解析。 

一、征收补偿行政程序争议：规范与救济的双重维度

房屋征收补偿的行政程序合法性是争议解决的基础前提。城更委委员张鸽律师以《旧住房更新有关的行政调解和行政决定程序》为主题，结合上海蕃瓜弄小区拆除重建改造、曹杨一村改造等典型项目，系统阐释了行政程序争议的核心要点与解决路径，凸显了程序正义在征收工作中的核心价值。 

（一）行政调解的实务操作与效能提升

行政调解作为征收争议化解的前置环节，在平衡公共利益与个人权益中发挥着重要作用。张鸽律师指出，旧住房更新中的行政调解需遵循“自愿参与、程序透明、结果公正”三大原则，其核心价值在于通过柔性方式化解矛盾，减少后续诉讼负累。以上海蕃瓜弄小区改造项目为例，该项目涉及896户居民，因部分住户对安置房源区位存在异议，征收部门启动行政调解程序，邀请街道办、居委会、律师组成调解小组，通过37场专题调解会，最终促成92%的异议住户达成共识。

从实务操作来看，行政调解的有效性依赖于三个关键环节：一是调解主体的专业性，需吸纳熟悉征收政策的行政人员、具备实务经验的律师及基层自治组织代表共同参与，确保调解意见的合法性与合理性；二是证据出示的充分性，征收部门需向被征收人完整公示征收决定、评估报告、安置方案等核心文件，对补偿标准的测算依据进行逐项说明；三是调解协议的规范性，达成一致的内容需以书面形式明确，载明补偿方式、履行期限、违约责任等要素，避免后续履行争议。

但实践中行政调解仍面临诸多困境。部分征收部门存在“重形式轻实质”的倾向，调解流程流于表面；被征收人则因对程序不信任，往往直接拒绝参与调解。对此，张鸽律师建议引入第三方评估机制，由独立机构对调解过程的合规性进行监督，并建立调解与后续救济程序的衔接机制，对调解不成的案件明确告知复议、诉讼等权利，保障救济渠道畅通。 

（二）行政决定的合法性审查与风险防控

行政决定作为征收补偿的终局性行政行为，其合法性直接决定了争议解决的走向。张鸽律师结合曹杨一村改造项目中的行政决定实务，强调征收部门作出补偿决定需满足严格的法定要件，否则极易引发行政诉讼。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，行政决定的作出需以“未达成补偿协议”或“房屋所有权人不明确”为前提，且必须履行催告、评估、协商等前置程序。

从合法性审查维度看，行政决定的争议焦点主要集中在四个方面：一是评估程序的合规性，包括评估机构的选定是否经过协商或摇号、评估范围是否涵盖房屋装饰装修及附属设施、评估结果是否依法送达等。深圳市坪山区某征收项目中，因评估机构未对被征收人拒绝入户评估的情况进行书面记录，导致行政决定因评估程序瑕疵被撤销；二是补偿内容的合理性，需确保货币补偿金额不低于房屋征收决定公告之日的市场价格，产权调换房屋需符合协议约定的区位、面积等标准；三是程序履行的完整性，征收部门需提供证据证明已履行协商沟通义务，且在决定作出前进行了社会稳定风险评估；四是文书送达的规范性，需采用直接送达、留置送达等法定方式，电子送达需确认被征收人有效接收。

针对行政决定的执行风险，张鸽律师特别指出，征收部门应避免“先拆后补”的违法操作，严格依照《行政强制法》规定，在申请法院强制执行前完成补偿款专户存储或安置房落实工作。天津市司法局发布的行政复议指南明确要求，行政决定执行前需提交补偿资金到位证明或安置房屋权属证明，这一要求可作为征收部门的风险防控重点。 

二、征收补偿利益分割争议：标准与平衡的实务考量

房屋征收补偿利益分割是民事争议的核心领域，涉及多方主体的权益博弈。城更委委员焦士雷律师以《房屋征收补偿利益分割疑难案件探析》为题，结合上海高院相关会议纪要与典型案例，对公有住房、私有住房、宅基地房屋的利益分割规则进行了系统拆解，厘清了司法实践中的裁判思路。 

（一）私有住房征收利益分割的核心争议点

私有住房征收利益分割的争议主要围绕“权利主体界定”与“分配比例确定”展开。焦士雷律师指出，私有住房的补偿利益原则上归房屋所有权人所有，但存在共有关系、租赁关系或赠与情形时，需结合权利来源、实际贡献等因素综合判定。

在共有房屋分割中，按份共有与共同共有采用不同裁判标准。按份共有人可依份额主张补偿利益，但需扣除另一方对房屋的修缮、装修等增值贡献；共同共有则需考量共有人对房屋的实际居住情况、依赖程度等因素。以上海浦东某私有住房征收案为例，房屋为王某与李某夫妻共同共有，王某长期居住且承担房屋维护责任，李某定居国外且未履行养护义务，法院最终判决王某分得65%的补偿利益。

“住改商”房屋的停产停业损失分割是实务中的难点问题。焦士雷律师结合案例指出，此类损失的分配需区分房屋所有权人与实际经营者的权利边界：若所有权人自行经营，损失应归其所有；若出租给他人经营，需根据租赁合同约定分配，无约定时可按“所有权人得40%、经营者得60%”的比例酌情分割，同时需审查经营者是否具备合法经营资质、是否实际开展经营活动等要件。 

（二）公有住房征收利益分割的裁判逻辑

公有住房征收利益分割的核心在于“同住人资格认定”与“利益分配平衡”。焦士雷律师结合上海高院会议纪要，强调同住人需满足“户籍在册、实际居住、他处无房”三大核心要件，但实践中存在诸多例外情形需灵活把握。

在“实际居住满一年”的认定上，法院倾向于从“居住可能性”而非“实际居住事实”判断。因家庭矛盾、疾病就医、外地工作等合理原因未实际居住的，可视为符合居住要求。上海徐汇某公房征收案中，张某户籍在册但因照顾外地父母未实际居住，法院结合其无其他住房、定期缴纳房屋租金等事实，认定其具有同住人资格。

“他处有房”的界定是同住人认定的另一关键。焦士雷律师明确，此处的“他处有房”特指福利性住房，包括公有住房、经济适用房、动迁安置房等，通过市场交易购买的商品房不影响同住人资格认定。但需注意，若福利性住房的人均居住面积低于法定标准（上海地区为15平方米），仍可认定为“居住困难”，不丧失同住人资格。

托底保障情形下的利益分割具有特殊性。焦士雷律师指出，托底保障对象通常包括居住困难户、残疾人、未成年人等特殊群体，其补偿利益应优先保障基本居住需求。上海静安某公房征收案中，被征收家庭包含两名残疾人，法院在分割利益时，优先为其预留安置房指标，剩余货币补偿由其他同住人按比例分配，充分体现了“特殊保护”原则。 

（三）家庭内部协议的效力认定规则

家庭内部协议是化解征收利益分割争议的重要依据，但效力认定需严格把握法定要件。焦士雷律师通过多起案例分析指出，有效的家庭协议需满足三个条件：一是签订主体具有完全民事行为能力，未成年人或精神病人的监护人需依法履行代理职责；二是意思表示真实，不存在欺诈、胁迫、显失公平等可撤销情形；三是内容不违反法律强制性规定，不得损害国家利益、集体利益或第三人合法权益。

实践中，常见的无效协议情形包括：部分同住人未经其他权利人同意擅自签订协议；协议约定剥夺未成年人或残疾人的基本居住权益；协议内容违反“一户一证”的征收政策等。上海闵行某征收案中，哥哥未经妹妹同意签订家庭协议，将全部补偿利益据为己有，法院认定协议无效，判决妹妹分得相应份额。

对于协议履行争议，焦士雷律师建议，当事人应在协议中明确履行期限、违约责任及争议解决方式，同时保留签订过程中的录音、录像等证据，避免后续举证困难。若协议履行出现障碍，可优先通过调解方式解决，调解不成再提起民事诉讼。 

三、公房同住人认定争议：要件与例外的精准把握

公房同住人认定是征收补偿利益分割的前置性问题，直接影响权利主体的确定。城更委委员高原律师以《公房征收中的同住人认定标准》为主题，结合司法实践中的典型情形，对同住人认定的要件、例外及争议排除规则进行了精细化解读。 

（一）同住人认定的核心要件解析

高原律师指出，公房同住人认定需同时满足户籍、居住、住房三个核心要件，三者缺一不可，但司法实践中对各要件的认定存在弹性空间。

户籍要件方面，原则上要求征收公告发布时户籍在册，但存在特殊情形的除外。根据上海地区司法实践，因参军、服刑、就学等法定事由户籍迁出，且在征收时户籍尚未迁回，但无其他福利性住房的，可视为户籍要件符合要求。上海杨浦某公房征收案中，李某因参军户籍迁出，退役后未迁回但长期在系争房屋居住，法院认定其户籍要件达标。

居住要件要求“成年后连续居住满一年以上”，但需区分“客观无法居住”与“主观放弃居住”。高原律师通过案例分析指出，因房屋面积狭小、家庭矛盾尖锐等客观原因无法居住的，可豁免实际居住要求；但因自身购房、出国定居等主观原因未居住的，通常不认定为同住人。上海长宁某公房征收案中，王某户籍在册但因房屋仅15平方米，与父母共同居住困难而在外租房，法院结合其无其他住房的事实，认可其居住要件。

住房要件中的“他处无房”采用严格认定标准，不仅包括本人及配偶名下的福利性住房，还涵盖未成年子女名下的福利性住房。高原律师特别强调，通过动迁安置获得的房屋即使未实际居住，仍属于“他处有房”；但因房屋质量问题或区位偏远未入住的，可结合具体情况酌情认定。 

（二）特殊群体的同住人资格认定

特殊群体的同住人认定是实务中的难点，需兼顾法律规定与实质公平。高原律师重点解析了三类特殊群体的认定规则：

外地配偶的资格认定需满足“结婚满五年+实际居住”的双重条件。上海浦东某公房征收案中，外地配偶张某与本地户籍的丈夫结婚六年，且在系争房屋实际居住，法院认定其具有同住人资格；但另一案件中，外地配偶仅结婚三年且未实际居住，法院未支持其资格主张。

未成年人的同住人资格认定需依附于监护人。若未成年人户籍在册且随监护人在系争房屋居住，可认定为同住人；若未成年人随父母在他处居住，仅户籍挂靠在系争房屋的，不具备同住人资格。上海普陀某公房征收案中，未成年人李某户籍在祖父名下的公房，但随父母在他处福利性住房居住，法院驳回其同住人资格主张。

承租人去世后的同住人认定需遵循“顺位原则”。第一顺位为原承租人的配偶、子女、父母；第二顺位为与原承租人共同居住两年以上的其他亲属。上海虹口某公房征收案中，承租人去世后，其女儿与女婿在房屋内居住三年，法院优先认定女儿的同住人资格，女婿因未满足亲属顺位要求未获支持。 

（三）同住人资格的排除情形

高原律师明确，以下情形即使符合户籍、居住要件，仍可能被排除同住人资格：一是已享受过福利性分房或动迁安置的；二是通过虚假户籍迁移获取居住资格的；三是虽户籍在册但从未履行房屋使用义务（如长期拖欠租金）的；四是在征收前已将房屋出租给他人且自身不居住的。

上海静安某公房征收案中，赵某曾在2010年享受过单位福利分房，2018年将户籍迁入母亲名下的公房，法院以其已享受福利性住房为由，排除其同住人资格。这一裁判思路体现了“禁止重复享受征收利益”的司法原则。 

四、征收与家事法律关系交叉争议：复杂场景的实务应对

房屋征收补偿常与继承、婚姻、监护等家事法律关系交织，形成复合型争议。城更委委员张丹中律师以《征收补偿共有与家事交叉案件专题探讨》为题，结合代理经验与典型案例，梳理了此类案件的处理思路与实务技巧。 

（一）征收补偿与继承关系的交叉处理

征收补偿利益的继承争议主要涉及遗产范围界定、继承人资格认定及遗产分配三大问题。张丹中律师指出，征收补偿利益的遗产范围需区分房屋性质：私有住房的全部补偿利益可作为遗产；公有住房的补偿利益仅归同住人所有，非同住人的继承人无权主张。

在继承人资格认定上，需严格依照《民法典》继承编的规定，同时兼顾征收政策的特殊性。上海浦东某公房征收案中，承租人去世后，其子女中仅有一人符合同住人资格，法院判决该子女取得全部补偿利益，其他非同住人子女无权继承。对于遗嘱继承，需注意遗嘱内容是否明确处分了征收补偿利益，且遗嘱形式需符合法定要求（如自书遗嘱需亲笔签名并注明年月日）。

遗产分配时，需考虑继承人对被继承人的赡养义务履行情况、是否与被继承人共同居住等因素。上海徐汇某私有住房征收案中，被继承人的长子长期赡养老人并共同居住，次子未尽赡养义务，法院判决长子分得70%的补偿遗产，次子分得30%。 

（二）征收补偿与婚姻关系的交叉处理

婚姻关系存续期间的征收补偿利益分割，需区分夫妻共同财产与个人财产。张丹中律师指出，婚前房屋在婚姻关系存续期间被征收的，补偿利益原则上归房屋所有权人个人所有，但配偶若符合同住人资格或对房屋有增值贡献（如装修、修缮），可主张相应份额。

离婚后的征收补偿分割需特别注意时间节点。若离婚协议已对房屋归属作出约定，征收补偿应按协议执行；若未作约定且房屋未分割，补偿利益仍属夫妻共同财产。上海闵行某离婚后征收案中，双方离婚时未分割共有房屋，房屋征收后法院按均等原则分割补偿利益，但考虑到女方抚养未成年子女，酌情多分配10%。

“假离婚”规避征收政策的争议日益增多。张丹中律师强调，法律上不存在“假离婚”概念，离婚登记后双方即解除婚姻关系，据此签订的补偿利益分割协议若不存在欺诈、胁迫情形，应认定有效。但实践中，若能证明离婚是为规避政策且未实际分割财产，法院可能结合公平原则调整利益分配。 

（三）征收补偿与监护关系的交叉处理

未成年人或无民事行为能力人的征收补偿权益保护，核心在于监护人的职责履行。张丹中律师指出，监护人在征收过程中需遵循“最有利于被监护人”原则，不得处分被监护人的核心居住权益。

在代理权限方面，监护人签订征收补偿协议需提供身份证明及监护资格证明，协议内容需明确保障被监护人的居住需求（如预留安置房）。上海长宁某征收案中，监护人擅自选择货币补偿且未为未成年人预留住房，法院认定协议损害被监护人利益，支持了未成年人的撤销请求。

若监护人侵害被监护人的征收补偿权益，其他亲属可向法院申请变更监护人，并主张损害赔偿。张丹中律师建议，此类案件中应重点收集监护人处分财产的证据（如补偿款转账记录、房屋买卖合同等），同时申请法院对补偿利益进行保全，防止权益进一步受损。 

（四）家庭协议的实务审查要点

家庭协议是处理家事与征收交叉争议的重要依据，张丹中律师强调审查时需把握三个核心：一是协议主体是否涵盖全部权利人，特别是未成年人、精神病人等需监护人参与的主体；二是协议内容是否明确具体，避免“大致分配”“酌情处理”等模糊表述；三是协议签订过程是否合法，是否存在隐瞒补偿款数额、伪造签名等情形。

上海宝山某家庭协议纠纷中，长子隐瞒了房屋的停产停业损失补偿，与其他亲属签订分割协议，后真相败露，法院认定协议因欺诈可撤销，重新分配全部补偿利益。这一案例警示，家庭协议的签订需以充分知情权为前提，否则易引发后续争议。 

本次培训班通过四大专题的深度分享，构建了房屋征收补偿争议解决的完整知识体系。结合培训内容与司法实践，可提炼出以下实务操作指引，并对行业发展趋势进行展望。 

（注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅）

 

供稿：上海律协城市更新（征收）专业委员会

执笔：李维世 上海誓维利律师事务所