一、争议焦点：

户籍在售后公房内、实际居住三年以上的居住人，公房售买时放弃购买产权，是否仍对该售后公房享有占有、使用的相应权益？ 

二、案情简介：

原告于某1，被告于某2、于某3。于某1系于某2的妹妹，于某3系于某2的女儿。

系争房屋位于中山西路，该房屋系原告作为承租人的“XXX路公房”于1993年拆迁安置所得（现拆迁改为征收），“XXX路公房”户籍在册人口4人：原告、原告的儿子及两被告（两被告动迁时实际居住在XXX路公房），由于两被告在他处已享受到动迁利益（1987年享受公房拆迁利益，分得两套房子和补偿款），1993年“XXX路公房”的《房屋拆迁安置协议》上应安置人员只有原告和儿子，该拆迁协议“备注”里明确“两被告长期居住在此房屋，按政策要剔除，鉴于无法迁回原户籍地迁出地，同意购买3个平方，款收到，协议生效”，整个动迁由被告于某2代办，签字也是“于某2代于某1”。

新配房屋（系争房屋）当时性质为公房，《住房调配单》载明，“租赁户名”为原告，“家庭主要成员”为原告的儿子，“新配房人员”为原告及儿子，两被告系照顾入户。原告及儿子和两被告户籍均迁至系争房屋内。

2009年*月*日系争公房产权出售，两被告及原告儿子放弃购买公房产权，签署《放弃购买售后公房产权证明》：“自愿放弃购买售后公房产权，该售后公房产权归于某1一人，决不反悔”。《职工家庭购买公有住房协议书》载明“房屋承租人于某1经与本户成年同住人协商一致，同意购买系争公房，确定所购房屋为于某1个人所有”，协议书“承租人或受配人”栏内有于某1签名，“同住成年人”栏内有于某2和于某3签名。《上海市公有住房出售合同》购买人为原告，原告支付了相应购房款。售后公房产权人登记为为原告。

被告一家和原告在系争房屋拿到后约定换房居住，两被告居住在系争房屋内，原告居住在被告位于他处的房子内。2019年7月被告要卖掉自家房屋，通知原告搬出，但是两被告却继续占用系争房屋，原告在外租房居住，遂起诉要求被告搬出系争房屋，将房屋交还原告，并支付原告自**日起的房屋使用费。 

三、各方观点 

原告观点：

1、2009年系争公房的产权出售系依据“95方案及实施细则”，该细则第五条为：“购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续，职工家庭购房时，可申请共有产权”。

首先，该条文明确规定“同住人在购买公房产权时应有家庭购房内部协议，产权归属以内部协议约定为准。”原、被告签署的《职工家庭购买公有住房协议书》，已经明确约定系争房屋的权属归原告。

其次，从购买对象来说，两被告不是新配房人员，也不是公房承租人，两被告是否是“同住人”呢？也不是。

《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》第10点：“10、“同住人”含义是什么?答：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》(沪房〔91〕公字第226号文)第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”两被告已在他处享受过动迁利益，不属于系争房屋的“同住人”，无权购买系争房屋产权。

2、1993年“XXX路公房”动迁时，两被告户籍虽然在被拆迁公房内，但由于他处享受过动迁利益，已按政策予以剔除，不享有“XXX路公房”安置利益，仅为照顾入户；

3、涉讼房屋中超限安置面积系分配给协议的被拆迁人即原告，只有原告有权购买；

4、被告陈述3个平方的超限安置面积系其出资，但并未提供证据，相反，原告尚有部分拆迁补偿款足以支付超限安置面积的款项，拆迁协议及整个动迁过程均由被告于某2代为办理，原告从未收到应得的货币补偿款，原告有理由相信购买款出自剩余拆迁补偿款；

5、退一步说，假如动迁时两被告享有3个平方的超限安置权益，也由于两被告已明确“放弃购买涉讼房屋产权，产权归于某1一人所有”的声明而不再享有相关权益。

6、被告先行打破交换居住的合意与现状，被告负有搬离并返还原告房屋的义务，被告继续占用涉讼房屋，导致原告无法回到自有房屋居住，在外租房，被告应支付原告房屋使用费。 

被告观点 

1、两被告一直实际居住在涉讼房屋，且户口也在该房屋，故两被告系涉讼房屋的同住人，涉讼房屋的产权人虽为原告，但该房屋为售后公房，原告的产权受到限制，其应保障两被告作为同住人所享有的合法居住权；

2、涉讼房屋中超限安置3平方米面积系为照顾两被告入户，超限面积系于某2单位和其妻子单位各自出资一半购买，3个平方居住面积由两被告享有；

3、被告一家从未强迫原告搬出换房居住的房屋，也未阻拦原告回到涉讼房屋居住，两被告可共挤一间，空出一间供原告居住，故原告另外租房费用由其自行承担，两被告无须支付使用费。

四、法院判决 

一审法院认定： 

所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案的争议焦点在于两被告对涉讼房屋的占有使用正当与否。

两被告首先辩称两人属于涉讼房屋同住人，享有合法居住权。对此，本院认为，涉讼房屋原为公房，后由原告购买产权，根据售后公房同住人认定标准，同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。两被告虽在涉讼房屋内实际居住且有户籍，但是，两被告已在他处因为房屋拆迁核定为安置对象，在原告购买涉讼房屋产权时，两被告实际已在他处享受过安置利益分得两套房屋，两人在涉讼房屋内基于公房性质享有的居住权利应已丧失。原告作为涉讼房屋产权人，已无需再解决两被告的居住。据此，两被告的上述辩称意见，本院不予采纳。

两被告另辩称涉讼房屋中超限安置3平方居住面积归两人享有，系由被告于某2单位与妻子单位各出资一半购买。本院认为，涉讼房屋原为“XXX路公房”拆迁安置所得，根据拆迁协议、住房调配单、安置人员及配房人员为原告及儿子，两被告并非安置对象和受配人员，且按政策应剔除，但基于两人无法迁回原户籍迁出地，为照顾其入户，拆迁单位另提供超限安置面积3平方米，其中3平方米需被拆迁人出资**元购买。故两被告仅为照顾入户对象，且在案证据亦无法证明超限面积3平方米由两被告出资购买，即使能够证明，则在涉讼房屋由公房转化为产权房时，两被告明知有过出资购买超限面积，却仍在《放弃购买售后公房产权证明》上签字，明确放弃购买涉讼房屋产权及涉讼房屋归原告所有，确认了两人对涉讼房屋不享有产权。据此，两被告的上述辩称意见，本院亦不采纳。

最后，本院注意到，涉讼房屋一直由两被告实际居住，原告与被告一家就交换房屋居住形成合意，并已形成稳定的居住习惯，而被告一家于2019年7月告知原告将要出售房屋并要求原告搬离，结合本院查明的房屋交易和产权情况以及房屋出售需要合理的时间和过程，原告于2019年8月搬离被告家的房屋并无不妥，两被告继续占用涉讼房屋，导致原告无法回到自有房屋居住，故两被告的上述无权占用行为已妨害原告行使涉讼房屋物权，原告主张两被告支付自**日起的房屋使用费合法有据，本院予以准许。

一审法院判决于某2、于某3判决生效后十日内搬离系争房屋；并支持了于某1有关房屋使用费的请求。 

二审法院认定： 

本案一、二审焦点均在于上诉人（于某2、于某3）对涉讼房屋是否有占有、使用的相应权益。

根据査明事实，本案系争的中山西路房屋登记所有权人为被上诉人于某1，按照法律规定，所有权人对自已的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人本案告诉行使不动产所有权之对世权能，依法有权排除系争房屋上他人对其所有权及其权能的行使障碍。

查系争房屋系售后公房，上诉人、被上诉人作为原公房承租人及利益相关人员在系争房屋由租赁公房售买取得所有权之相应程序中，对相关权益均有确认，上诉人在2009年*月*日签署之《放弃购买售后公房产权证明》中明确表示“决定放弃购买售后公房产权，该售后公房产权归于某1一人”，并且“决不反悔”。其后*月*日签订之《职工家庭购买公有住房协议书》载明“房屋承租人于某1经与本户同住成年人协商一致，同意购买涉讼房屋，确定所购房屋为于某1个人所有”，协议书“承租人或受配人”栏内有于某1签名，“同住成年人”栏内有于某2、于某3签名。上诉人主张之所谓同住人、其公房受配时享有之3平方米权益均与系争房屋产权变更前公房状态相联系，属租赁公房项下享有权益。应该认为，斯时系争房屋基于承租公房形成的同住人及其相关居住、使用权益已被房屋产权性质变更及所有权的移转所变更，相关权益为房屋所有权吸收，而上诉人签署的上述文件已至少明确放弃以所有权登记方式保留、体现相关居住等物权权益。在现有证据条件下，上诉人不具备系争房屋物权及其相关权益，不具备本案合法抗辩权以对抗被上诉人房屋所有权权利行使，相关主张本院不能采纳。另如涉及系争房屋购买出资等事宜，双方可另行处理、主张。

判决驳回上诉，维持原判。 

五、案例评析 

笔者本案中为原告代理律师，本案涉及几个关键辨明点：

1、区分本案购买公房产权适用的是“94方案”还是“95方案”。

“94方案”政策规定由家庭人员委托一人购房，房地产权证上只能写一个人名字，如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有其他人名字，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，均可确认房屋产权共有。

若是按照95方案，同住人在购买该公房产权时应有内部协议，内部协议写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。产权有争议时就按当时协议约定确定权属。

本案系适用“95方案”购买公房产权，根据《职工家庭购买公有住房协议书》约定的权属确认售后公房权属。

2、按“95方案”购买公有住房的对象有三种，本案于某2、于某3均不符合。

3、“95方案”中的购房对象之一的“同住人”与公房征收中“同住人”的概念有所区别。

公房征收中“同住人”是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

“95方案”中的购房对象之一的“同住人”是指本处（公房内）有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)，他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到3年的租赁户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

4、本案采取层层递进的思路，首先于某2、于某3不是动迁协议的被征收人和安置人；其次也不是新配房屋承租人、家庭主要人员及新房受配人；再次也不符合公房购买人条件；最后购买产权时做出放弃产权意思表示。