本市首个聘请律师的业委会两年来尝到甜头

    日期：2005-07-25     作者：市律协宣传部    阅读：9,506次

    法律高参'巧解小区纠纷

上海法治报2005-7-25

狂吠的小狗吓坏了老太；健身器材伤了居民；住底层的在院子里搭凉棚；住顶楼的在屋顶安装卫星天线……虽说都是些鸡零狗碎的小事，却搅得小区不太平。找谁“算帐”？向谁论理？看不清“脉络”的纠纷如一团乱麻，剪不断，理还乱。
“这些纠纷的法律关系在我们小区已经理得煞煞清”。说这番话的，是徐汇区康健街道长虹坊业委会主任郭林雪。
郭林雪处理纠纷底气十足，因为有人为他撑腰——小区业主大会聘请的法律顾问。
两年前，长虹坊业主大会在全市首开先河，为自己请来专业律师做法律顾问。前天下午，换届后的新一届业主大会又续聘了律师做“高参”。
郭林雪说，小区自治管理已经少不了律师的参与。
此话不假。

道路之争萌开先河之举
35℃的高温天气，几只电扇悠悠地转动，没有空调的房间里却座无虚席。
台上，长虹坊业主大会的法律顾问陈世福为业主讲解《物权法》草案；台下，不时有业主代表发言提问，“互动”场面十分热烈。
这一幕出现在前天的下午，“节目”的策划者是徐汇区康健街道长虹坊业委会。
“专业律师与业主大会牵手，源于两年前的一场小区道路之争。”连任新一届业委会主任的郭林雪对记者说。
2003年9月，长虹坊大门口挂出的一块“私家住宅，闲人免进”的铜牌，在邻居———上师大新村掀起了轩然大波。长虹坊的物业公司受业主大会委托，对小区的北门实行封闭式管理。而上师大北楼的居民早已习惯了从长虹坊的北门进入、穿越长虹坊到桂林西街，那里有三所学校和附近唯一的菜场。“闲人免进”意味着上师大居民将增加近半个小时绕道而行的路程。
“路是国家的，长虹坊凭啥霸占着不让别人走？”上师大新村的居民情绪激动。
“这里不是以前的公房了，我们买下了房子的产权，小区道路是业主的私人财产。”长虹坊的业主振振有词。
两个月后，剑拔弩张的两个小区终于握手言和。长虹坊业主大会通过了一项“依法管理友情操作”的决议：小区道路姓“私”，但对上师大居民的老人小孩可分时段凭证进入。
“在这场纠纷中，陈世福律师给了我们法律的指导，这才有了既有法可依、又合理处置矛盾的大会决议。”郭林雪对记者说。
2003年11月，长虹坊业主大会在全市首开先河，以聘请法律顾问的形式将专业律师请进了“家”门。当时，业委会的这项提议得到了99％的业主的书面赞同。

小区管理的12个怎么办
在小区管理和居民的生活中，磕磕碰碰是常有的事。去年5月，有位业主被家门口楼道里突然掉下的一块玻璃砸伤；不久，又有居民在小区公共道路上被助动车撞伤。
伤害事故发生后，物业公司成了“众矢之的”，而物业公司却来到业委会喊“冤”。
业委会向法律顾问陈世福发去了求助信。陈律师很快作出了答复：人身及财产的损害责任均应当由侵权人来承担……
在律师的指导下，业委会找到了小区当时为楼道安装玻璃的工程队和撞伤居民的助动车主。“法律关系一讲，他们爽快地作出了赔偿，而且赔得服服贴贴。”郭林雪对此颇为“得意”。
饲养鸽子和宠物狗曾经是让业委会最感头痛的事。从陈律师那里，业委会获得了“尚方宝剑”：相关法律规定，经过批准，饲养犬类的居民户只准饲养1条观赏犬；宠物和信鸽的饲养不得污染环境……
于是，业主大会通过了一项决议：遛狗只能在早6点以前和晚8点以后进行；狗不能离开狗绳，狗主人必须随身携带塑料袋和小铲子清除狗粪；鸽子放飞时间定在早8点以前和晚4点以后，以免影响居民晾晒衣物。
有了这条规定，长虹坊实现了人与宠物的“和平共处”。
去年5月，尝到甜头的业委会梳理出了小区管理中的十二个“怎么办”，请陈律师给予指点：健身器材使用的安全责任和伤害责任谁承担；违法搭建的界限、范围；不交机动车停车费的法律责任……
如今，在长虹坊小区，发生纠纷找错人、进错门、矛盾扩大激化的现象已经成为历史，小区连续数年获“市文明小区”称号。

小区管理的“听证会”
长虹坊业委会有个老规矩：凡是小区重大问题和业主普遍反映的热点问题，业主大会作出决议之前先召开“听证会”。自从律师进了小区，“听证会”又多了一道“讲法律规定”的程序。
今年7月16日，长虹坊业委会召开了一次护绿听证会。
原来，7号楼前有7棵直径20厘米以上的高大雪松，好风景却因影响了居民的采光而让业委会挠头。有居民提议砍去大树，也有的提出移植方案，更多的居民却持反对态度。
难题抛给了陈律师。“小区的绿化属于全体业主所有，业主破坏绿化侵犯的是所有业主的利益；大树距离居民楼8米以上即属于符合规定；若移植需经政府部门批准……”陈律师一一点拨说。
听证会上，业委会一讲法律规定，业主代表和7号楼居民们议论纷纷：砍树使不得；雪松旁是高压线，移植方案行不通，唯一的办法是请园林专家为雪树修剪、抽稀……
一场听证会，既避免了毁绿行为的发生，又维护了7号楼居民的合法权益。
记者王抗美

后记
业主的好帮手社区的好顾问
在长虹坊，上海美达律师事务所主任陈世福的名字家喻户晓，担任了近两年的法律顾问，从为长虹坊业主大会决议提供法律意见、协助修改《业主公约》和《业主大会议事规则》到参与小区的大小法律事务，陈律师的服务让长虹坊业主大会受益匪浅。
“要构建和谐社区环境，作为居住小区权力机构的业主大会既要维护业主的合法权益，又要规范自己的行为，律师有责任为他们做实事”。陈世福律师如是说。
前天，长虹坊业主大会给陈律师赠送了一块奖牌，上书：“业主的好帮手，社区的好顾问。”