德国住宅储蓄制度：固定利率 低息互助 储蓄有奖

    日期：2007-09-29     作者：中国建设报    阅读：2,920次

    

从历史上看，德国的住房保障制度主要有以下几个部分组成：

(一)房租管制或指导租金制度。

即对出租房屋的租金实行限制。德国的租金管制制度建立于战后住房短缺时期，由于住房出租价格大幅度上升，广大居民无力支付所承租住房的费用。针对这种情况，政府采取了租户权益保障措施，要求各地政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准。房租管制保障了当时情况下居民的基本住房条件，在一定时期内起到了积极的作用，但也不利于出租市场的扩大和住房维修。因此，随着住房供求矛盾的缓解，联邦政府于1960年提出有条件取消房租管制制度。当年实施的“关于废除住宅配给以及实行社会化租房的法令”规定，在缺房率为3％以下的城市和乡镇全部取消住房配给和房租限制。此后房租普遍上涨了15％～35％。有些大城市住房问题解决得比较慢，对房租的限制也相应延长。如汉堡和慕尼黑直到1975年才取消房租限制。

(二)公共住宅的建设与供应。

战后，德国面临非常严重的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。联邦法律规定，对于因经济收入低，或某一民族、或信仰某一宗教，或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政府有提供公共住宅供其租住的职责。尽管20世纪80年代以来，德国住房数量基本得到满足，但政府一直没有停止建设高质量福利房。目前，德国共有住宅3400万套，有230万套是通过政府长期、低利率贷款等手段建设的公共住宅。

联邦住宅法对这类住宅有供应对象(租户)、租金及供应面积等方面的限制，各州政府可以做适当的调整。如该类住宅只能租给享受社会保险、战争中损失严重的家庭及难民；房租每平方米不得超过1马克；每户平均居住面积为32～65平方米等。此外，还有退租方面的规定，凡收入超过规定标准的应退出福利住宅，否则将收取市场租金。目前，德国约14％的福利房租住家庭已经不属于福利房供应对象，是按照市场租金交纳房租的。

(三)房租补贴制度。

房租补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。随着房租管制制度的逐步取消，以及为保证公共住宅建设能够收回成本而提高租金，给一部分享受社会保险和低收入者造成了很大的负担。20世纪60年代，房租为平均每月每平方米1.5马克，到70年代已经涨到4.5马克以上。因此，新的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担；其中，居民实际交纳租金要与家庭住房需要相结合，可以承受的租金一般按照家庭收入的25％确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50％。

(四)住宅储蓄制度。

德国的住宅储蓄制度起源于英国的住房信贷合作社制度。1924年，德国成立了第一家住宅储蓄银行。二次大战后，联邦德国的资本市场近于崩溃，德国面临住房短缺的同时，也面临资金短缺。为尽快恢复工商业，国家把有限的资金几乎都用于工商投资，难以从资本市场上筹集建房资金。因此，在金融系统重建过程中，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度发挥住房储蓄者的积极性，筹集建房资金。20世纪50年代以来，随着住宅建设的持续增长，住宅储蓄制度得到了快速发展；两德统一和东欧国家的改革，为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。相应地，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。

德国住宅储蓄制度的两大支柱是：(1)固定利率、低息互助。住宅储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的影响。多年来，住宅储蓄利率保持在6％以下，住宅储蓄的存贷款利率差保持在2个百分点，且贷款实行固定利率。而20世纪70年代至90年代，德国资本市场的利率则不断变化，银行储蓄利率在6％～11％之间。固定利率的优势是，居民还贷额固定、明确，因而对居民有相当大的吸引力。(2)政府的储蓄奖励。对低收入居民来说，参加住宅储蓄可以得到政府的奖励，是促使他们参加住宅储蓄的一个重要原因。住宅储蓄奖励分为两种：一种是储蓄奖励，任何16周岁以上、年收入5万马克以下的单身家庭，每月1000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高100马克(即10％)的储蓄奖励；年收入10万马克以下的单身家庭，每月2000马克以下部分的住宅储蓄，可以得到政府每月最高200马克(即10％)的储蓄奖励。另一种是购房奖励，对通过住房储蓄进行的购房活动，政府还给予贷款总额14％的贷款补助。此外，政府对住宅价格的有效调控，以及相应的住宅价格稳定，保证储蓄的住宅购买力不发生大的变化(贬值)，也是住宅储蓄制度得以发展的一个重要外部条件。

(五)购房财政税收政策。

为鼓励私人建房，政府通过减免税和其他奖励措施予以鼓励。联邦所得税法规定了几个方面的优惠：一是建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50％(后又改为在最初8年内折旧40％)，从而降低房主应纳税的收入；二是申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除；三是免征10年地产税，并在购买建房地产时免征地产转移税。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86％的德国人都可以享有不同额度的补贴。

关于德国东部地区的住房改革问题。统一前，民主德国的住房制度和其他社会主义国家一样，长期实行低租金福利制度。德国统一之后面临的一个重要问题就是在东德地区进行住房制度改革。改革的核心，是要建立起市场化的住房资源配制机制，把原联邦德国的住宅法律搬到东部地区，实行住房私有制。概括地说，当时成立的政府托管机构主要采取了以下几项措施：一是返还。凡前东德及公有制改革之前、以及纳粹时期没收的属于私人的房屋，只要能够提供相关的证明，全部无偿返还给原产权人，包括居住在德国的外国人。二是出售。即向原来公房的住户优惠出售公有住房。三是调整租金。所有公房全部由房屋管理公司管理，同时按照成本调整租金。相应地，房租补贴制度也建立起来，并结合东部地区住房短缺的特点，实施了指导租金制度。为提高东部地区房屋质量，德国政府还投入了大量的住宅维修基金。