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媒体报道
进军地产 专业律师新契机
日期：2006-09-29 作者：党文俊 阅读：3,717次
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上海市律师协会建筑房地产业务研究会呼吁房产律师向地产律师转型
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| “未来的房地产律师不仅仅是做做房产交易纠纷这样的下游诉讼业务，我们需要更多的房地产律师把眼光放到项目征地、土地转让等上游的地产非讼业务中去，上海房地产律师正面临着由房产律师向地产律师的转型契机。”在9月中旬上海市律师协会建筑房地产业务研究会讲座上，研究会副主任、上海市君悦律师事务所主任刘正东律师作为主讲人，呼吁房地产律师向地产服务进军。 市场期待地产律师 刘正东律师指出：“大多数律所、大多数律师都在做房地产法律服务；大多数房地产法律服务仅仅涉及房产业务；大多数的房产法律服务仅是诉讼业务。” “三个大多数”得到了包括沪上资深房地产律师、上海市律师协会建筑房地产业务研究会主任朱树英等一批业界人士的认可。朱树英也认为，地产律师所涉及的地产非诉讼法律服务，将是上海房地产律师业务拓展的下一个巨大的空间。 中国投资咨询网最近发布的《2006—2007年上海房地产市场分析及投资咨询报告》指出，2006年1月至7月，上海房地产开发投资72682亿元，占全社会固定资产投资的34％，增长了45％。未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。 投资者对房地产市场的巨大热情，为律师参与地产开发提供巨大契机。“上海的地产市场刚刚起步，从住宅地产到商业地产、旅游地产、工业地产都有机会。”刘正东对地产市场律师法律服务的需求充满信心。 上海市律师协会建筑房地产业务研究会的研究报告指出：中国国内城市化发展离不开基础设施的投资建设，地产市场是一个巨大的市场，也是律师提供法律服务的主战场。研究、分析地产的不同投资方式以及各不相同的法律问题，就是了解、掌握市场的需求和法律服务的需求，有利于律师寻找最合适的切入点以提供服务，进而占领市场。 专业法律服务'走俏'投资商 与人数日趋增多的房产律师相比，地产律师绝对是房地产法律服务市场的稀缺资源。据业内人士透露，在上海，有能力从土地招标、土地转让阶段介入法律服务的律师不超过30位，有能力参与建筑施工工程方面法律服务的律师就更少。 值得注意的是，地产律师、尤其是本土的地产律师，是房地产开发商眼中的“紧俏品”。 一位不愿透露姓名的房产商告诉笔者，现在拿一块土地，经过融资开发、招标、审批，一直到最后开工建设，涉及的法律法规多达100多部。“房地产政策法规有鲜明的本土性，如果有得力的地产律师相助，将节约一大笔法律风险成本。” 以下就是一个地产律师节约房产开发成本的实际事例。2003年初，港商黄先生相中了本市西区的一块土地。此地属于一家纺织厂，该纺织厂正在进行国企改制，希望卖出市区的厂区，出售土地使用权获得的资金，到郊区寻求更大的发展空间。 工业用地如何转换为商业用地？国企改制土地如何处置？尽管黄先生与纺织厂一拍即合，但签约时却遇到了麻烦。 由于双方缺乏经验，在项目报批时，被耽搁了下来。黄先生回忆当时的情形时，依然深有感触：“当时资金都周转过来了，如果不能及时购到土地使用权，整条资金链都可能断掉，我的损失绝不只是错失一块土地。” 幸运的是，他找到了具有丰富沪上地产开发经验的张律师。 张律师接手后，立即要求工业用地使用人即纺织厂与所在区的土地管理部门联系，土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储后，并很快组织了招标，心仪已久的黄先生用高报价顺利竞得。 现在这片土地，已经成为了本市西区著名的创意园区，艺术家、艺术画廊聚集于此。 黄先生则为上海本土地产律师的出色工作叫好：“张律师的帮助，使我的项目得以顺利开工，时间上的节约，法律风险的控制，直接产生经济效益。” 地产律师参与规范房地产市场秩序 像张律师这样具有一定资历的上海地产律师在上世纪90年代初“出道”。据刘正东介绍，1980年的全国城市规划工作会议使上海的城市土地使用制度改革进入了崭新的阶段，特点是从无偿使用向有偿使用转变、从行政划拨向市场出让转变。 上世纪90年代初，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年出台）、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法颁布实施》（1990年出台）以及《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992出台）的相继亮相，在吸引热钱投向地产市场的同时，也孕育了地产法律服务的市场雏形，上海的第一批地产律师也在这个时刻登场，但数量相当少。 从2004年10月21日起到现在，则被刘正东定义为上海地产市场的“城市土地使用制度严格阶段”，标志是国务院发布28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》，特点是实行最严格的土地管理制度（“八禁”）。 这期间主要的房地地产大事有：2005年3月国办发8号文《关于切实稳定住房价格的通知》（国八条）、2005年5月国办发26号文《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新国八条）、2005年6月最高院公布并实施《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》、2006年5月“国六条”、2006年6月九部委15条意见。 “法律制定得越细越密，法律服务需求量也越来越大。”刘正东指出，根据国外经验，目前的城市土地使用制度严格阶段正是大量从事下游房屋交易的房地产律师，转型进入地产开发等上游法律服务的最佳契机。刘正东同时指出，地产不同于房产，地产是指土地上的权利，包括土地所有权和土地使用权，“相比与房产，地产涉及的金额巨大、地产律师参与地产开发的前期法律服务，对规范地产市场、规避地产开发中违规现象的出现将起很大的作用。” 做地产律师您准备好了吗？ 地产律师的素质 法律服务市场并不缺乏对地产律师的热情，关键是，我们的律师是否具备了相应的素质。“不是没有业务，关键是吃不吃得下业务。” 刘正东认为，一个合格的地产律师，除了具备较高的法律素质外，还应具备这四方面的素质———合法性与政策性相结合：国家、地方；现实性与前瞻性相结合：考虑政策风险；诉讼与非诉讼相结合：防范诉讼风险；熟悉法律与熟悉市场相结合：时时关心房地产市场、地产市场。 地产律师的服务内容 服务的重点，主要有国有土地出让、房地产合作开发、土地使用权转让、集体土地取得、军用土地合作建房、国企改制土地处置、国有土地出让。服务的内容主要包括：前期开发合作协议、审查招标文件及投标文件、出让合同（出让主体审查）及其补充协议、委托动拆迁及市政配套协议、动拆迁安置补偿方案确定、项目公司设立、办理“两证”（土地、规划）、房地产合作开发方面。 地产律师具体的工作还包括：项目尽职调查、拟订合作方案（联合、合作、联建、参建等等）、参加谈判、起草合作合同及附属协议、协助办理手续、土地使用权转让、规划查询、确定租赁、入股、联营、合建的方式、办理入股、联营、征地、出让、理清土地来源、补齐手续文件。 地产律师的服务要求 从国家、地方的角度，要考虑合法性与政策性相结合；从政策风险的角度，要考虑现实性与前瞻性相结合；从防范诉讼风险的角度，要考虑诉讼与非诉讼相结合；从熟悉法律与熟悉市场角度，要时时关心房地产市场、地产市场。 |
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