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房地产企业破产重整相关问题的实务探讨

    日期:2017-01-23     作者:董明


相对于其他企业而言,房地产企业破产重整是一个更为复杂的系统工程,需要平衡多方利益,包括购房人、建筑工程的承包人、抵押权人、职工、政府、普通债权人、债务人等。因此,房地产企业破产重整任重而道远。

以下就法院受理房地产企业破产重整案件的可行性及必要性、达到法院受理前需开展的前期工作以及房地产企业破产重整的一些热点和难点问题进行讨论,以总结房地产企业破产重整之经验。

 

一、房地产企业重整的可行性及必要性

1.符合《企业破产法》第二条的规定

《《企业破产法》第二条1和第七十条2规定,债务人不能清偿到期债务,且资产不足以偿还全部债务的,或者有明显丧失清偿能力可能的,债务人、债权人或者符合法定条件的出资人可以向法院申请依照《企业破产法》的规定对债务人进行重整。因此,如果房地产企业净资产已经为负,或者银行或其他债权人已经将房地产企业的大部分资产予以查封或保全,房地产企业虽仍有资产,但没有资金继续开发,明显丧失清偿能力的,则该房地产企业已经达到可依法进行重整的条件。

2.具有重整价值

满足上述第1点所述的法定重整条件后,还要看房地产企业是否具有重整价值。重整价值的判断更多是一个商业判断和测算,如果通过重整适当消减房地产企业的债务负担,在房地产企业经营基础上,通过投入一定资金能恢复房地产企业的持续经营能力和盈利能力,房地产企业能死而复生的,则房地产企业具有重整价值。反之,则无重整价值。

3.有利于妥善安置职工

在重整程序中能否妥善安置职工,也是重整是否具有可行性的重要考量因素之一,法院在受理时也肯定会考虑该问题。重整工作中将保护职工权益、维护职工稳定放在首位,职工债权将严格依法予以优先清偿。同时,重整期间将严格遵守相关法律规定,凡涉及职工重大切身利益的事项,事先向全体职工进行公示,并按照法规、政策的要求,召开职工大会或职工代表大会对相关事项进行表决,充分做到公开、公平、公正。

4.最大限度保障债权人利益

一般而言,因房地产企业在土地出让、房地产开发和销售的过程中,其资金来源中银行贷款都占到很高的比例,房地产企业往往都将土地和在建工程抵押给银行作为担保。如果直接实施破产清算,普通债权人的清偿率极低。同时,对于未完工的在建工程,在破产清算过程中处理价值也将受到很大的贬损。但如果能通过破产重整,则在建工程能够得以完工,同时,债务人所欠政府的税款及相关的规费等,也有可能申请减免,则债权人(包括购房人)的利益将得到更好地保护。

从技术操作层面而言,要抵押权人解除抵押登记和购房人解除房产的预售网签登记手续,都只能在执行重整计划中各方才可能同意。如果不进入重整,任何一方都对其他方可能都无法完全信任,因而,房地产企业的死结则无法解开。

5.化解社会稳定问题

房地产企业往往面临大量购房人(小业主)和高利贷出借人的维稳问题。大量的购房人因付房款后拿不到房子,大量的高利贷的出借人因出借款项给房地产企业、房地产企业的法定代表人或实际控制人无法收回借款,都可能造成严重的社会问题。

通过重整程序内的债务清偿安排,包括工程款、待安置职工、金融机构及高利贷出借人在内的各类债权人均将在司法程序内依法获得公平清偿,从而彻底化解因延期清偿债务而诱发的社会问题。

二、房地产企业重整受理前的工作

1.向政府提交重整可行性报告

在房地产企业重整过程中,得到政府的支持是必不可少的条件。因在房地产开发过程中涉及大量与政府部门的沟通工作,同时,如前所述的,房地产企业重整也涉及社会稳定问题,因此,提前与政府相关部门进行沟通,取得政府部门的支持,将有利于房地产企业的重整以及法院对重整案件的受理。

2.与投资人沟通,引入投资人

一般而言,由于债务人或者管理人应当自法院裁定债务人重整之日起六个月内,同时向法院和债权人会议提交重整计划草案。由于重整过程中涉及主体很多,各方利益也不同,因此,要在六个月内提交重整计划草案,完成招募潜在投资人或资产购买人,配合潜在投资人或资产购买人对房地产企业的尽职调查,听取潜在投资人或资产购买人对重整计划意见,确定重整参与人(获取投资人或资产购买人承诺),拟定并提交重整计划草案,不是一件容易的事情。因此,非常有必要在法院受理重整前提前与投资人进行沟通。

3.准备法院受理重整需要的相关文件和资料

根据法律及相关司法解释的要求,准备房地产企业自行申请重整的相关文件和资料,除申请书外,还需要向法院提交财产状况说明、债务清册、债权清册、有关财务会计报告(包括审计报告)、职工安置预案以及职工工资的支付和社会保险费用的缴纳情况等相关文件。如果是债权人申请,则需提交证明其为债务人的债权人的文件。

4.报请有管辖权的法院依法裁定受理重整申请

在申请债务人重整后,需积极与有管辖权法院进行沟通,以促使法院裁定受理重整申请。

5.促使政府成立清算组

《企业破产法》第二十四条规定,管理人可以由有关部门、机构的人员组成的清算组或者依法设立的律师事务所、会计师事务所、破产清算事务所等社会中介机构担任。《企业破产法》第十三条规定,法院裁定受理破产申请的,应当同时指定管理人。结合该两条的规定,如果政府可先期成立由政府相关部门牵头、律师事务所等中介机构参与的清算组。在法院受理重整申请后,可依法直接指定重整清算组担任重整管理人。

三、房地产企业重整中部分热点和难点问题

1.高利贷维稳

高利贷维稳问题在房地产企业重整中是一个非常现实的热点问题。房地产企业项目开发资金除向银行等金融机构贷款外,其他大量运营资金会通过民间借贷,甚至高利贷的方式取得。相较于金融机构的借款而言,高利贷的出借人往往都是自然人,出借人数众多,且一般不会享有抵押权。因此,因高利贷而产生的债权在房地产企业重整中属于普通债权。鉴于高利贷的出借人的出借款项一般系其自有资金,而作为普通债权的清偿率较低,因此,高利贷出借人在房地产企业重整过程中是一大不稳定因素。

高利贷维稳和购房人的维稳、职工的维稳不同。如下面第2点所述,购房人有相关的法律规定予以保护,而职工一般所涉及的金额不大。高利贷所涉及的金额,动辄几十万元,乃至几百万元,因此,在作为普通债权清偿率非常低的情形下,非常容易导致不稳定。因而,对高利贷维稳必须特别重视并积极沟通。

2.购房人利益保护

购房人特指已经支付全部或者大部分房款,但尚未取得房屋所有权的购房者。依据最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[200216号)第二条的规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即承包人不得对购房人已经支付全部或者大部分房款的商品房行使工程价款优先权。所以,在破产重整中,购房人的利益优先保护。

3.债权分类

一般而言,在房地产企业破产重整中,重整计划对债权的分类可做如下考虑:(一)优先债权组:优先债权包括购房人的购房款债权、建筑工程款债权以及有财产担保债权,优先债权就已预售房屋和担保财产享有优先受偿的权利。(二)职工债权组。(三)税款债权组。(四)普通债权组。

4.关联企业的重整安排

一家房地产企业重整,受影响的肯定不止这一家公司,很可能涉及几家甚至几十家关联企业。因此,在一个系列的关联公司中,怎样取舍进入重整的企业,以及企业进入重整的时间先后,是一门技术活儿。根据关联企业的资产及负债情况,确定重整的公司范围时,应重点筛选资产质量较好、项目开发条件成熟、持续经营能力和盈利水平较强、负债集中的优先推动进入重整程序,以便于在短时间内最为有效地整体承接和盘活关联企业的房地产业务和资产,并一揽子化解整体的债务风险。在此基础上,再筛选一批土地储备充足,且项目开发条件成熟的项目公司启动重整程序。

此外,根据《企业破产法》第三条规定,破产案件由债务人住所地人民法院管辖,因此,在关联企业重整案件中,还需进一步协调法院管辖。在此情形下,最好的办法是能集中管辖,但目前就此并未有相关的法律规定。因而,根据关联企业的具体情况,可能涉及协调有管辖权的高级法院乃至最高级法院指定法院管辖的问题。

5.后续建房

既然是破产重整,如果重整成功的话,房地产企业就不会被法院宣告破产,则房地产企业可以继续经营,尚未完工的房屋可以继续建设,购房人还有希望拿到房屋。下面的案例就是典型的通过重整,后续建房成功的案例。

20141015日,江苏省无锡市南长区人民法院裁定受理了债权人要求无锡嘉宝置业有限公司破产重整的申请,并于次日指定无锡嘉宝置业有限公司清算组担任管理人。自此,无锡嘉宝置业有限公司进入破产重整程序。2015922日,该法院作出裁定,依法批准了无锡嘉宝置业有限公司的重整计划。从而,濒临破产的房地产企业“重整旗鼓”,开始有序引入土建工程队、装修队以及后期销售团队。管理人通过融资筹集资金,组织、监督施工团队开始进行未完工程的建设,并在工程竣工后会同相关部门检查,最终取得竣工验收合格凭证。

 

1.《企业破产法》第二条:企业法人不能清偿到期债务,并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的,依照本法规定清理债务。

企业法人有前款规定情形,或者有明显丧失清偿能力可能的,可以依照本法规定进行重整。

2.《企业破产法》第七十条:债务人或者债权人可以依照本法规定,直接向人民法院申请对债务人进行重整。

债权人申请对债务人进行破产清算的,在人民法院受理破产申请后、宣告债务人破产前,债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资人,可以向人民法院申请重整。