“动迁权益”是不可以转让的

    日期：2007-10-22     作者：刘海    阅读：8,099次

    年近90高龄的蔡老先生在前两个月带着遗憾永远离开了人世，这位从事一辈子翻译工作的老人在去世之前，却无法“翻译”由家人和房产中介机构联手“导演”的房屋买卖闹剧。
一套明明被列入动迁范围的承租房，却在蔡老先生一名家庭成员的“运作”下，经过一家房产中介机构从中“牵线搭桥”，将动迁权益转让出去，转让价是25万元。
蔡老先生获知房屋“生变”后，将中介公司和自己的大儿子阿康（化名）告至闸北区法院，要求确认代理合同和房屋转让行为无效。法院上周判决支持了原告方的诉求。
本案涉及到动迁权益是否可以转让的问题，专家认为，由于房屋被“行政限制”后不可以建立新的租赁关系，动迁权益的转让是违法的，也是无效的。

儿子转让父亲被冻结的房屋

蔡老先生生前曾在一家外贸公司从事了20多年的翻译工作，患有高度近视和白内障，几乎失明。他在天潼路某弄拥有一个面积只有95平方米的亭子间，属其承租的公有房屋。蔡老先生退休后，因病居住于奉贤区一家护理院。该房屋的租赁凭证由蔡老先生的大儿子阿康保管。
阿康于去年7月从新疆返沪，因无其他房屋栖身，居住于蔡老先生承租的房屋中。之后，他和上海雄顺房地产经纪有限公司商量如何出售该房屋。不过，由于该房屋是蔡老先生承租的，阿康没有权力作出处理。
更何况，这套房屋于去年6月被闸北区旧区改造动迁总指挥办公室“行政限制”（正式查封）。
据蔡老先生另一位子女蔡某回忆：“当时阿康确实想把这套房屋卖掉，但我说这房子已经冻结了，卖不掉的。”
蔡某发现，今年4月26日，雄顺公司草拟了一份房地产代理合同，甲方蔡老先生委托雄顺公司办理涉案房屋的承租权转让。蔡老先生还与一陈姓女士签订公有住房承租权转让合同，陈女士将25万元通过银行转帐的方式打进阿康儿子的帐户里。
事实上，蔡老先生对房屋的处分毫不知情，阿康和雄顺公司是通过什么方式将这套房屋转让出去的呢？
今年5月24日，蔡老先生一纸诉状将雄顺公司和儿子阿康告至法院，请求法院判令涉案的房地产代理合同无效，同时判令通过雄顺公司代理将房屋转让给第三人陈女士的行为无效。
不料，诉讼过程中，蔡老先生带着遗憾去世，法院通知蔡老先生的老伴以及其他子女作为原告方继续参加诉讼。房屋的受让方陈女士作为第三人也参加诉讼。

承租权转让获得成交价25万元

在庭审中，雄顺公司曾透露，去年10月，也就是涉案房屋被冻结以后，阿康委托他们出租涉案房屋。阿康提供了父亲蔡老先生给他的委托书，以及蔡老先生在护理院出具的协议书、房卡、户口簿及身份证。
“他（阿康）在委托我们出租的同时，还委托我们将房屋转让。”雄顺公司说，“当时我们提出，要阿康父亲本人同意才可以办理。双方约定于今年4月28日来到护理院。我们见到了蔡老先生，蔡老先生同意将房屋转让给他人，于是我们起草了转让合同，并告知蔡老先生，房屋已经转让了，相应权益也转让了，当时蔡老先生表示没有意见。”
阿康认为：“雄顺公司主动和我们联系出售房屋，当时我问该房屋是否要动迁，他们说不会动迁的，所以我才同意卖的。”
雄顺公司和阿康的说法遭到了蔡老先生的老伴和其他子女反驳：“蔡老先生已近90高龄，且双目几乎失明，阿康谎称‘公司退管会要签字’，让蔡老先生在白纸上签字。直到今年5月11日，蔡老先生才发觉上当受骗，自己签的是一份所谓的《房地产代理合同》。”
根据法庭调查，今年4月26日，雄顺公司草拟了一份代理合同，双方约定，委托人蔡老先生委托雄顺公司办理涉案房屋的承租权转让，该房转让款为25万元。
这份合同还载明：“委托人和雄顺公司结清房款后，房屋租赁关系由雄顺公司继续执行，租赁房款由雄顺公司收取。”蔡老先生在代理合同上确实签了字。
同日，雄顺公司代理蔡老先生与房屋受让人陈女士签订《上海市公有住房承租权转让合同》，载明：蔡老先生将房屋承租权转让给陈女士，成交价为25万元。
次日，陈女士将25万元通过银行转帐方式打到阿康儿子的帐户内。

争议：老人签字是否属真实意思表示

代理合同上签了蔡老先生的名字，这份合同是否蔡老先生的真实意思表示？法庭上，这个问题成为法庭辩论的焦点。
“蔡老先生与雄顺公司间建立的是代理合同关系，该合同是蔡老先生本人的真实意思表示。”雄顺公司在法庭上称，“当时公司工作人员与阿康等亲自到护理院征求蔡老先生意见，并且将合同内容读给蔡老先生听，蔡老先生均表示同意。”
阿康称，他从新疆回沪后，父亲曾出具委托书，授权他全权处理涉案房屋的事宜，所得款项给孙子读书。关于房屋出售之事，阿康称，他事先告知过父亲，父亲也是同意的。
而房屋权益的受让人陈女士曾和阿康、雄顺公司工作人员一起去护理院，当面询问蔡老先生的意见。陈女士在法庭上说，蔡老先生表示同意转让涉案房屋，她才签订相关合同。
不过，在第一次开庭时，上述说法遭到当时尚在人世的蔡老先生反驳：“阿康和雄顺公司工作人员来护理院的时候，没有告知我签订转让合同的事宜，只是拿一些书面文件放在我面前，没有说明签字目的和卖房多少钱等，他们就让我签字了。”蔡老先生还向法庭透露，卖房所得的25万元他一分钱也没有拿。

法院：难以认定蔡老先生真正同意转让房产

根据我国法律，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。委托人的指示必须是委托人的真实意思表示。
法院据此认定，本案中的雄顺公司作为专业的房产中介机构，对上述的政策和规定是明知的，雄顺公司起草了名为转让合同、实为转让动迁权益的房地产代理协议，而作为涉案房屋承租人的蔡老先生并未参与协商。此后，雄顺公司、阿康虽然形式上征求了蔡老先生的意见，但没有证据表明蔡老先生清楚、明白地知晓自己签字的目的是处分涉案房屋的相关权益。
法院认为，考虑到本案中的蔡老先生是高龄老人，眼睛又难以视物，从维护老年人的合法权益、规范中介市场的运作秩序的角度出发，法院难以认定《房地产代理合同》是蔡老先生的真实意思表示。法院作出判决，今年4月28日签订的《上海市房地产代理合同》和《上海市公有住房承租权转让合同》无效，阿康应返还第三人陈某25万元，蔡老先生的妻子和其他子女承担连带返还责任。

观点：动迁权益转让？不行！

据记者调查，在现实生活中，像上述这样转让动迁权益的现象并非个别。
那么，动迁权益到底能不能转让？今年6月6日，闸北区房地局向蔡家作出信访答复，该局经核查，冻结涉案使用权房转让中介签约一事，“属中介违规行为”。
高级经济师陈昌越在了解了本案的具体案情后，明确指出，动迁权益是不可以转让的。律师徐晓青近年来在为被动拆迁人提供法律服务的同时，还对动拆迁中出现的问题进行综合分析。他认为，就本案而言，需要确认房屋中介公司和第三人是否知道涉案房屋已被“行政限制”，如果他们是明知的，那么基于保护老年人权益的考虑，老年人在不知情的情况下房屋被转让，法院首先应该考虑老年人的居住权益得到保障。