北京市中伦文德律师事务所上海分所张晓葳律师支招应以地役权维护眺望权

    日期：2008-06-12     作者：陈媛媛    阅读：4,799次

    现行法律未对眺望权做出具体规定，那么，眺望权是否在法律保护范围内呢？记者近日采访了北京市中伦文德律师事务所上海分所的张晓葳律师。
记者:眺望权是否应该属于相邻权保护的范围？我国《民法通则》和《物权法》未对眺望权做出具体规定，是否意味着眺望权不在法律保护范围内？
张晓葳:因为我国是成文法国家，所以对于相邻权的内涵不宜做多于字面含义的扩展解释。因此，原告认为眺望权属于相邻权的延伸是不妥的。
我国《民法通则》及《最高人民法院贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(以下简称《意见》)具体规定了5种土地相邻关系，一是相邻截水、排水、用水、流水关系，二是相邻通行关系，三是相邻防险关系，四是相邻地界竹木归属关系，五是相邻通风、采光关系。所谓眺望权并未归入其中，可以说，眺望权并不在《民法通则》及《意见》所规定的相邻权范围以内。但不能简单地说，眺望权不在法律保护范围以内。
记者:那眺望权是否属于地役权？相邻权与地役权的差别是什么？
张晓葳:眺望权应属于地役权。因为相邻权是一种不动产的所有人或使用人基于自己对不动产的所有权或使用权而产生的法定权利，其特点在于法定性，简单说就是必须要法律明文规定。
相邻权是基于所有权或使用权而产生的基本权利，其基本性就在于，如果没有相邻权保护，不动产所有权或使用权就可能遭受重大妨碍，所有权和使用权将不能实现。而地役权是一种用益物权，是指为了自己的使用、经营等方便而使用别人的土地的权利。其特点在于约定性，也就是需要通过契约来进行约定。
从法律上说，两者还有差别在于，相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。
相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并可以设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。因相邻关系是法定的，所以其成立与对抗第三人无需登记便可当然发生；而地役权作为物权之一种，应以登记为必要，否则仅具债权效力。
相邻关系与地役权的不同还在于权属不同的两块土地是否应当相互毗邻。一般认为，在相互毗邻的两块权属不同的土地上才会发生相邻关系，而地役权的发生则不仅在相互毗邻的两块权属不同的土地上可能发生，特殊情况下，可设立地役权的两块土地甚至可能相隔了一段距离。
记者:目前，国内提起眺望权的诉讼是输多赢少，造成这一状况的原因是什么？您在完善眺望权等环境权利的法律规定方面有何建议？
张晓葳:眺望权作为一种地役权，在《物权法》(2007年10月1日起生效)生效以前，仅仅存在于传统民法理论中。《物权法》生效后，这一状况必然得到改观。因为《物权法》在第十四章专章规定了地役权制度，为眺望权等权利得到保护提供了理论可能。
但是，提起眺望权的诉讼赢少输多，原因还在于与房地产开发商就眺望权签订合同存在难度。在我国多数地方形成这样的契约几乎不可能，因此，对于眺望权的保护也就无从谈起。
就法律建议而言，我国关于相邻权的法律制度已经相对完整，而地役权就其特点而言是一种需要通过契约来设立的权利，这一制度也已经随着《物权法》的生效而确立。因此，直接以某种具有强制性的法律来规定保护眺望权对于人多地少的中国而言或许也要防止矫枉过正，以传统民法中的地役权制度和理论来解决眺望权问题比较可行。
记者:相邻权官司越来越多，法律在未对眺望权、宁静权、清洁空气权和优美环境享受权等其他环境权利做出具体规定的情况下，受侵害方应如何保障自己的权益？
张晓葳:法律未对眺望权等环境权利直接做出具体规定，并不是说现行法律对于这种较为困难的现状就无所作为，正如上面所说的，由于《物权法》已经专章确立了地役权制度，如果双方可能订立契约，则眺望权的保护也是比较可行的。即使契约确立眺望权比较困难，在现行法律框架下，对于眺望权其实也已经有了较为可行的处理依据。
最高人民法院于2003年6月1日起实行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。因此，说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
在上述案例中，假定认为开发商在售楼处安设的沙盘图是一种宣传资料，并且此宣传资料对于争议位置的相关设施所做的说明和允诺具体、确定，则这一沙盘图可以作为合同的内容，如果开发商违反了，则应当承担违约责任。
同时，要让开发商承担责任至少应当注意以下几点:沙盘图是否是最高人民法院司法解释所说的销售广告或要约邀请；争议的部位是否在商品房开发规划范围内；对于争议位置的设施或景观，开发商当时做出的说明或允诺是否具体、确定；对于争议位置的设施或景观，开发商做出的说明或允诺是否可以直接影响买卖合同的订立等。
商品房的买受方在开发商承诺眺望景观的情况下，可以至少注意保留开发商的广告、宣传资料，并保留关于开发商允诺具体确定的依据。