加梯低层居民利益难平衡？委员建议建立合理补偿机制

来源：上海法治报     日期：2024-01-29     作者：编辑｜王菁    阅读：1,240次

加梯对低层居民产生影响，利益难以平衡引发相邻矛盾；少数无资质的加梯企业“搭草台班子”获取资质成为加装电梯代建方；后续每年电梯维修保养费用谁来出？.......

“加装电梯工作是惠民利民的重要民生工作，但这些问题必须未雨绸缪。”今年的上海“两会”上，市政协委员、上海功承瀛泰律师事务所高级合伙人高照宇聚焦加装电梯中面临的现实问题递交提案，建议多维度予以完善。

同时，记者从昨天中午市政协现场咨询会上获悉，本市已经初步建立加装电梯代建单位白名单制度，并将探索引入商业保险机制，通过市场化方式解决加梯今后的维保问题。

“我们调研下来主要有三个方面的问题，第一个就是低层居民利益平衡问题。”高照宇表示，加装电梯对低层的居民产生了不少负面影响，包括采光、通风、噪声、管网迁移，以及加装电梯后低层房价贬损等等。“基于这些负面影响，底层居民往往对加装电梯非常反感。由于修订后的《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见 》不再要求所在楼幢全体业主的一致同意才能加装电梯，底层居民的反对意见往往无济于事。”

高照宇委员说，在实践中，各区、各个街道对于底层业主采取了多种补偿方式，但是由于没有统一的标准，效果并不理想。“这个问题不解决，就容易引发相邻矛盾。”

对此，高照宇建议，探索建立底层业主合理补偿机制。“可以借鉴北京的做法，由政府制定合理补偿标准及原则，作为业主协商依据，妥善解决底层业主的利益平衡问题。”

警惕加梯代建方“搭草台班子”委员建议建立加装电梯白名单制度

“第二个问题是代建公司和电梯品牌方良莠不齐的问题。”“很多老旧小区加装电梯本来就是‘螺蛳壳里做道场’，施工难度较大。”高照宇坦言，由于政府的大力推动，加装电梯有较为确定的市场预期，于是相当一部分无相应施工能力的企业通过拼凑人员、搭草台班子获取资质，成为加装电梯代建方。

“这些代建方的施工现场混乱、工期延宕，有的甚至因为资金链断裂一走了之，留下半拉子工程，居民怨声载道。”“这些电梯品牌进入到市场中来，存在较大安全隐患。”高照宇对此表示担忧。

因此，高照宇提案建议，政府相关部门建立加装电梯白名单制度，将具备资质、信誉良好的代建企业、电梯供应商、维保公司纳入白名单中，供老百姓自主选择。推行“一小区一品牌”，在同一个小区内统一加装电梯的型号和品牌，并采取政府集中招标采购的方式，降低成本。

日后电梯维修保养费谁来出？建议“几个一点”保障经费

“还有一个问题我们必须未雨绸缪，就是加梯后续的维修保养问题。”“现在加梯加好了，5年后，10年后怎么办？”高照宇算了笔帐，加装电梯之后每年的维修保养费用约8000元，代建单位维保期为两年，之后的维保费由该楼栋业主（除一楼外）共同承担。

“但现状是普遍存在经费筹集困难、居民无专业知识且意见不一、与维保单位无法谈拢价格等情况。”电梯安全隐患的维修具有紧迫性，而动用维修基金程序缓慢，势必导致电梯维修、改造进度滞后，给电梯安全运行带来极大隐患。

高照宇建议，采取“几个一点”的方式，拓宽加装电梯管理经费的来源。“就是居民出一点，政府补助留一点，代建单位专项基金保一点。”他同时建议，探索实行“15年全包式”维保服务方式（即向维保单位支付固定的维保费用，自电梯保修期过后至第15年末，所有部件的维修更换，均由维保单位负责完成）、电梯维修商业保险、电梯融资租赁、共享电梯等多种方式，多元解决电梯维保的后顾之忧。

本市已建立加梯代建单位白名单制度将探索引入商业保险机制

“针对委员提出的代建单位准入问题，我们专门出台了加强管理的文件，同时也构建形成黑、白两张名单。”“电梯行业协会梳理的白名单中目前共有8家单位。”在昨天中午市政协现场咨询会上，上海市住房和城乡建设管理委员会相关负责人透露，本市已经初步建立加装电梯代建单位白名单制度。

与此同时，上海还将探索引入商业保险机制，通过市场化方式解决加梯今后的维保问题。