律师联名建议立法规范“群租”

    日期：2006-07-19     作者：周宽玮    阅读：3,036次

一套三房两厅的住宅，“硬生生”被分割成十个小房间分别出租，十个人住在“同一屋檐下”。这一现象被称为“群租”。日前，三家律师事务所联名撰写立法建议案给上海市立法研究所，建议案认为“群租现象”可能导致市民居住安全等问题，法律应当作出相应规范。

昨天上午，上海市立法研究所牵头，召集了来自物业、承租人、政府相关部门以及人口、法律、社会学方面的专家等人，展开了一场针对“群租”问题的法律对策研讨会。其他业主意见大物业管理难度增加群租侵害相邻业主权益

刚刚来沪工作的陈女士在网上看到那条合租信息的时候还暗喜了一阵，“价格相对较低，地段又很好，在市中心”。可后来她就高兴不起来了，因为她要和9个人住在一起。“男女共用一个煤卫，大家互相不认识，人身安全、财物安全都有隐患。”她说。

陈女士所租住的是徐汇区新湖云庭的公寓，昨天，这个小区物业管理处负责人谈正明也来到研讨会现场。他说，群租在新湖云庭很普遍。一户内居住了那么多人，人员频繁进出，物业管理难度加大，保证小区安全需要增加人手，小区不少硬件设施的使用率变高，损毁又需要物业公司来承担。小区里其他业主也有很大意见，认为小区品质下降，又有安全隐患。

孙加锋是递交联名建议立法案的上海恒泰律师事务所律师。他认为，群租造成对相邻业主的权益侵害这是不争的事实。他在调查过程中发现，由于群租的人很多，而公寓单元门只有不多几把钥匙，租户便想办法弄坏锁头或者卡住门不让门锁上，这就危及同楼其他业主安全。为什么“群租”如此普遍，难道没有相关条例约束？群租涉嫌违反多项法规

谈正明表示并非如此。据他介绍，上海目前至少有《房屋租赁条例》、《房屋租赁管理实施办法》、《住宅物业管理规定》等五六个法规、规章对房屋租赁有详细而明确的规定。此外，消防、治安等条例的规定对于群租状况也有相应约束。

上海市中联鼎峰律师事务所主任谢学峰拿出《房屋租赁管理实施办法》，第八条对于人均承租面积规定“人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米。”按照这一规定，“群租”就违规。

上海市社科院社会发展研究院院长、社会学所所长卢汉龙也说，群租还涉嫌违反商业法律，这些房子的业主出租出去有没有交税，转租出去有没有交税，这些都应当属于经济方面的管理。有这么多法律依据，为什么没人管？相关法规操作性差

谈正明举例说，“规定人均建筑面积10平方米，那么120平方米的房子只能住12个人，住到第13个人就违规了，但是这个违规谁去处理？没人来处理啊。”

“要执法部门一个个小区、一户户人家去查，也是不现实的，就算查到了又有什么处罚措施？”谈正明提出，应当把现有法律加以完善，比如规定了人均10平方米底线，如果超过这个底线谁来处理？怎么处理？可以罚款？或者勒令整改？相关法规都没有规定具体操作办法。

社会学家顾俊提议各个相关部门之间通过协调形成一个大致可以覆盖这些现象的管理网络，“单纯地靠立法，到最后会发现仍旧面临无法执行的局面。”

上海市政府法制办城建法规处负责人也表示，不能简单地禁止“群租”，没有一部法律可以禁止公民的租赁民事权利，而妨碍了公共安全和他人民事权利的方面应该有相应的法规去规范。对于业主所有权限制需要探讨单纯靠立法不能解决

上海市人口办的工作人员介绍，上海目前居住半年以上的常住人口有1778万，常住的流动人口也有300万到400万在住房统计之外。对于目前房屋租赁市场的管理困难，上海市人大常委会法工委副主任委员、立法研究所所长沈国明也表示，单纯从立法层面解决问题并不现实，让已有的法规规定更具可操作性才是目前迫切需要解决的问题。

沈国明表示，这次立法建议给了立法研究部门一些思路。但是还值得进一步深层次考虑，如果要在法律层面上来解决问题的话，有几个必须面对的问题，比如说，对于业主所有权的限制的问题，法律应该是“卡”在哪些环节、哪些标准上？对于2004年市政府制定的7平方米，这个标准在目前这个情况下，是高了还是低了，然后还要进一步考虑。个案

严挑房客 八位金领快乐合租

在一套坐拥黄浦江江景的公寓里，住着三位区域经理、两位部门主管、两位资深成本核算师和一位加拿大籍的英文教师。五男三女，平均年龄超过33岁。

这套公寓有257平方米，本来是四室两厅，现在被隔成八个房间和一个12平方米的公用书房。十个苹果坐墩和透明的绿色苹果茶几让饮水机横在门和走道中间。一面墙的书柜上摆着各类书籍和报纸杂志：从国外的指甲绘画到洛可可艺术的追溯，从香港的八卦周刊到生命起源的图解概论……

据了解，这套公寓也是转租。但居住其中的八个人并不介意。他们表示二房东在分隔房间的时候充分考虑了“公平原则”：三位女士的房间位于整套公寓纵深处，共用一个18平方米的卫生间；五位男士分别共用较小的两间卫生间和三间浴室。

对于上海东方早报记者提出的“群租”一说，住户彼得并不认同，他觉得他们更是一个家。

彼得还表示：“陆家嘴商务区内的高档住宅面积都在200平方米以上，整套租住的价格在每月2万至3万元之间。而现在每个人只需要付5000元就可以享受公寓和钟点服务。

成本核算师薇薇安和一位女同事一起入住，女同事入住的最大收获是找到了男朋友———同住一室的外资银行部门主管兆源。入住八个月之后，兆源公布了“喜讯”，被同住者夸奖用5000元的成本实现了利益的最大化。

他们的钟点工是一位略懂英文的上海阿姨，她表示在这间公寓里，卫生间、浴室、阳台和玄关等公共空间甚至比房间还干净。薇薇安说，这里的每个人都不希望自己一时的懒惰给他人造成生活上的不便。

据了解，当初二房东听从了彼得的建议，严格考察每一位合租者，曾经还有两位不合格的同租者被驱逐过。彼得说，目前这个家庭已经保持了一年半的稳定，还没有人表示未来半年内会搬走。李祎

廉价装修 二房东转租四套房

来自福建的小黄虽然1985年才出生，但已经在上海奔波了近十年。由于对上海各区的地理位置和房产信息已是了如指掌，他在走了好几家房产交易会后闪出了房屋转租的念头。

小黄以较低的价格从房主那租来便宜的毛坯房，进行简单的装修和结构改造后以高价转租出去，赚取差价。在不到一年的时间里，小黄就成功租下四套毛坯房，以平均每套高出租金成本1000多元的差价全部转租给下家，一个月净赚4000多元。

小黄找的第一套房子在广灵四路的一个居民小区里。他以每月1600元的价格租下了这套三室一厅的房子，付三押一，一共花了6400元。

小黄透露，原本广灵四路的这套三室一厅的房子完全是套毛坯房，除了地板之外家具和电器什么都没有。“这样的房子必须得对房型进行结构改造，还要添置一些家具和电器，以提高房子的增值空间。”

但是一般的租房协议中有这样一条：承租方保证承租上述房屋仅作居住使用，因使用不当或其他人为原因使房屋或设备损坏的，承租方负责赔偿或给予修复。小黄和房东谈了很久，终于让对方同意删除了这条，另外加上一条新的“在不改变房屋基本结构的前提下可以进行简单的改造和装修”。

费尽心思租到满意的房子后，小黄以400元的价格雇了两个装修工，又以很便宜的价格买了半桶白漆。经过一番改造，三室一厅的房子成了四室一厅。到二手市场买来旧家电和家具之后终于大功告成：四个房间，每个房间一张床和一个电视，一共才花了1500元不到。

“一般我们不会在房产中介发布房源信息，一旦成交要付三分之一的租金给他们，不划算。我会在网上挂牌，基本都是在上海热线上，第一套房子在信息发布后不过一个星期就全部转租出去，让人很是兴奋。”一套经过初改的毛坯房很快就成了抢手货，小黄并未就此放慢转租的步伐。接下来的一个月，凭借丰富的经验和大量的房源信息，小黄如法炮制，倒手转租了另外三套房型相似的毛坯房。

小黄表示，目前已经有他的房客得到他的“真传”，在转租上活动开来。“我的一个房客现在已成功倒手转租出去了两套房子，一个月赚2000。我们时不时还相互交流经验，讨论房源和改装的细节。”周宽玮