己亥猪年尾末，在全国人民喜迎新春到来之际，一种名为“新型冠状病毒”悄然在武汉滋生，并随着春节大规模人员流动快速扩散至全国。因该病毒的高传染性和长潜伏期，为防控疫情发展，中国内地31个省区市先后全部启动了突发公共卫生事件一级响应，“取消各类大型公共活动”、“延长假期”、“停工停产”、“限制交通出行”等一系列防疫措施在全国部署实施，经济和市场环境也因此遭受严重冲击。

关于疫情对于商业地产市场的影响，根据全联房地产商会商业地产工作委员会近期发布的《购物中心行业抗击疫情专项调查报告》指出，“2020年春节期间，几乎所有购物中心的客流和销售额都在大幅度下滑。”广东省餐饮服务行业协会为了解新型肺炎疫情对广东省餐饮行业的影响所进行的调查报告显示，“春节期间，30%持续营业的企业同比营收下降五成以上，其中30%的企业收入几乎为0；绝大部分企业面临租金、人工、能耗、税收等多重成本压力，客流、现金流严重不足的困境如无法得到及时缓解，将在1-2月内引发闭店潮。”在这样的市场环境下，必然引发商业地产租赁合同的履行争议。本文我们将结合目前市场实际从法律层面分析疫情对商业地产租赁合同履行可能产生的影响，并通过对比“非典”疫情时期的法院通知、司法判例以及最高院、各地高院针对本次疫情的司法指导意见，总结法律和政策救济途径，提出应对建议，希望对读者有所帮助。

    一、疫情对商业地产租赁合同履行的影响分析

根据知名房地产咨询机构仲量联行关于本次疫情对商业地产影响的调研和分析，疫情对不同行业的影响截然不同，其中零售贸易、消费服务、交通运输、外贸、酒店餐饮、娱乐传媒等聚焦个人消费的产业受影响较大，而线上游戏、教育、视频等科技互联网产业以及生物医药大健康产业、环境保护关联产业等行业反而会因本次疫情的突发而有所获益 [①] 。因此，为免疑义，本文所探讨内容仅限于受疫情影响而导致业绩下滑、经营困难等负面影响的企业，不包括获益企业。

那么，本次疫情到底给商业地产租赁合同的履行造成了那些影响？根据《法学大辞典》的定义，房屋承租方的租赁权又称之为使用收益权，使用和收益也是承租方租赁房屋所欲达到的合同目的。因此，笔者从“使用”和“收益”这两个租赁目的出发，将疫情影响归纳总结为以下三类：

第一类影响：因政府及有关部门因疫情防控需要责令停产停业。 ——影响租赁房屋的使用目的

若做进一步细分，政府及有关部门责令停产停业情形又可分为两种：

1、政府根据《传染病防治法》第四十一条、第四十二条之规定所采取的疫情防控措施

以上海为例，疫情爆发以来，经上海市人民政府及有关部门决定，上海市4200多处旅游文化设施已停止开放，121家剧场均已停业，原定春节期间有演出的26家重点演出场所关闭，取消104场演出，全市111家A级景区闭园。迪士尼乐园、上海动物园、上海野生动物园等停止开放动物养殖区域与场所。市、区体育场馆暂停开放。各宗教活动场所暂停开放，并停止集体宗教活动。取消各类学校组织的大型活动，暂停各类教育培训机构线下培训活动。关停万杨市场、万商花鸟市场、岚灵花鸟市场等3家大型市场内的鸟类及其他野生动物活体交易。关停关闭了40家“室内萌宠店”。

2、因有关单位违反防控措施而被所在地人民政府处以停产停业惩罚

根据《突发事件应对法》第六十四条规定，有关单位应当按规定采取预防措施和及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患措施，若其未按规定采取预防措施，导致发生严重突发事件的；或者未及时消除已发现的可能引发突发事件的隐患，导致发生严重突发事件的，由所在地人民政府责令停产停业，暂扣或者吊销许可证或者营业执照等处罚。

虽然第2种停产停业也与疫情有关，也是应相关部门要求下产生，但与第1种停产停业的区别在于承租方存在过错，且该过错与停产停业的结果存在直接关联性，疫情影响在该情形中仅为间接因素。因此，第2种停产停业情形不包含在下文所述的法律分析和救济途径建议的范围内。

第二类影响：基于防疫考虑、交通管制、经营成本、避免疫情所致损失的进一步扩大等原因，出租方要求或承租方自行停产停业。 ——影响租赁房屋的使用和收益目的

此类情形中的停产停业并非政府强制要求，而是出租方或承租方基于各方面的考虑和权衡而做出的决定，考虑因素包括防疫考虑、员工无法到岗、客流降低、政府复工要求高等。

第三类影响：疫情导致业绩下滑，远低于去年同期水平。 ——影响租赁房屋的收益目的

这也是这三类影响中最普遍的。疫情期间各商场的客流急剧减少，对“客流即生命”的实体零售商业而言仿佛进入“冬眠状态”。部分中小企业因本次疫情已面临生存担忧，多家知名公司也面临着因经营活动停滞而出现的现金流压力。据报道，知名餐饮企业西贝的现金流仅能再支持3个月；北京“K歌之王”已因财务压力决定于2020年2月9日与全体员工200多人解除劳动合同。疫情对于商业地产承租方的经营收益影响可想而知。

  二、疫情影响的应对分析

对于上文所述疫情影响，承租方往往会采取“要求延长租期”、“要求减免租金”或者“解除合同”的方式去解决疫情对租赁合同履行的影响，降低自身损失，从而引发与出租方之间的争议。那么，如何解决疫情所导致的租赁合同租金支付和合同解除争议？如何平衡承租方与出租方的利益？除了法律途径外，是否还有其他途径弥补疫情损失？接下来，笔者将从法律方面和政策方面分析和应对疫情对租赁合同履行的影响。

  (一)    法律方面

1、各地高院对疫情影响合同履行的审判指导意见汇总

 

 

各地高院所发布的审判指导意见中不约而同地出现了“不可抗力”和“情势变更”这两个法律用语，要求各法院在审理因疫情防控导致的履行合同纠纷案件中围绕“不可抗力”和“情势变更”情形的认定进行。

2、“不可抗力”和“情势变更”的概念和区别

不可抗力：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力造成不能履行合同的，可以部分或者全部免除责任。如果因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以行使法定合同解除权，解除合同。

情势变更：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。（《民法典》草案中删除“非不可抗力”表述）

两者作为在发生不可预见事件之时，均用以平衡当事人之间的利益的抗辩理由，仍然具有明显的区别，详见下表：

 

 

3、本次疫情是否可认定为不可抗力

根据前述法律法规对“不可抗力”的有关规定，不可抗力具有不能预见、不能避免并不能克服的性质，本次疫情作为突发事件，具有不可预见性、不可避免的特点，同时目前亦未研制出特效药或防御疫苗，符合不能克服的特点。笔者认为，在特定情况下，本次疫情对合同履行的影响可以适用不可抗力的有关规定。

从各级法院发布的通知和意见来看，最高院2003年6月11日针对“非典”疫情发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审批、执行工作的通知》 [②] （下称“最高院通知”），其中明确了特定情形按照《合同法》对不可抗力的有关规定处理。上海高院近日发布的《关于充分发挥审判职能作用为依法防控疫情提供司法保障的指导意见》（下称“上海高院指导意见”）明确“根据不可抗力或情势变更等相关规定，并结合案件具体情况，妥善处理” [③] 。上海一中院在微信公众号发布《疫情导致履约不能 企业该如何援用不可抗力免责》的文章，在一定程度也反应了上海法院对疫情性质可认定为不可抗力持肯定态度 [④] 。北京市二中院课题组在“非典”疫情过后，也发布过一篇文章，表明北京市二中院对疫情构成“不可抗力”的观点 [⑤] 。

鉴于上述对疫情适用不可抗力须符合“合同完全不能履行”或“根本不能履行”，参考部分法院的意见及裁判观点，笔者认为，在本文第一部分所归纳的第一类影响情形下，可认定为不可抗力，承租方可根据《合同法》第一百一十七条的规定，主张减免部分租金。当然，在具体适用上，须考虑疫情与停业的因果关系及受疫情影响程度等综合判断。

【参考】辽宁省高级人民法院（2013）辽审二民抗字第14号案件裁判观点：因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知，只是对正典公司的部分经营活动造成影响，尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行，本案的案情不符合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中所指出的“因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷”的情形，故本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致。亦即承租方不得以此为由要求解除合同。

4、本次疫情是否可认定为情势变更

那么除上述疫情对合同履行造成较为严重的影响即“合同无法履行”的情况外，其他两类影响情形下应当如何认定？笔者认为，结合具体情况，承租方可以疫情造成经济环境严重变化、符合情势变更的构成要件为由，主张根据公平原则，将本次疫情对合同履行造成的阻碍，在出租方与承租方间进行合理分担，即减免部分租金。

一直以来，学界因对“不可抗力”与“情势变更”的认定存在分歧而影响“不可抗力”和“情势变更”法律规定的适用。从前述列明的《民法典》（草案）第五百三十三条内容来看，该规定删除了《合同法》司法解释（二）第二十六条对适用该条须符合“非不可抗力”的条件，可见立法者为尽可能的统一法律适用，删除了情势变更“非不可抗力”的适用条件，具体法律规定的适用主要取决于突发事件对合同履行造成的影响程度，即“合同不能履行”还是“履行后显失公平”。

从各级法院发布的通知和意见来看，最高院通知规定“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理”，该内容表明最高院亦认可疫情可适用情势变更原则处理，具体构成“不可抗力”还是“情势变更”主要须考虑疫情对合同履行的影响程度。上海高院指导意见内容亦反映出高院“依照公平、诚实信用等原则，综合考量当事人之间的约定、疫情的发展阶段、疫情与履约不能或履约困难之间的因果关系以及疫情影响的程度等因素”妥善处理的意见。深圳市罗湖区人民法院2月5日微信公众号发布的法官文章亦体现了部分法官认可根据合同履行受疫情程度等因素适用具体法律情形及法律法规的观点[⑥]。

故参考目前部分地区法院的观点，笔者认为，疫情符合导致经济环境发生暂时重大变化等情势变更特征，本次疫情造成商场人流量大幅度减少、承租方收益受到重大影响，可以认定为情势变更处理。就商业地产租赁合同而言，房屋租赁合同的承租方所承担的义务为金钱给付义务，疫情引起经济形势发生变化进而导致的结果为租金支付困难即“履行较为困难”。故，仅就政府部门未要求停业的大部分商业地产租赁合同而言，本次疫情更符合“情势变更”的特征，如当事人协商不成可以“情势变更”为由要求减免部分租金，由法官适用情势变更的相关规定，根据具体情况结合公平原则作出处理。

综上，笔者认为，是适用不可抗力还是情势变更需要结合具体个案实际情况。此次疫情本身可认定为不可抗力，并且在该事件造成的后续合同履行的社会环境或基础发生的异常之变动的情况下，还可以认定为情势变更，合同当事人可根据合同履行的具体受影响的程度，基于需要实现的法律效果，单独或并行主张构成不可抗力或情势变更，充分保护自身权利。

  (二)    政策方面

近日，各地纷纷出台相关政策以稳定经济环境、共抗疫情。以北京、上海、深圳三地为例，均为减轻中小企业负担，保障经济平稳运行，出台了相关政策，特别是对承租国有企业房产从事生产经营活动的情况做出了相关减免租金的规定。作为商业地产租赁合同的双方可关注地方出台的减免租金政策并与有关部门及时沟通了解，查看是否有适用自身情况的政策规定。北上深三地有关减免租金政策如下：

 

《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响

促进中小微企业持续健康发展的若干措施》

  一、减轻中小微企业负担

2.减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体，优先予以政策扶持。鼓励在京中央企业参照执行。

 

《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》

  二、切实为各类企业减轻负担

（九）减免企业房屋租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产（包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等）从事生产经营活动的，先免收2月、3月两个月租金；对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。鼓励国有企业在协商情况下通过减免缓交等方式尽可能多让利给中小企业，相关减收影响在经营业绩考核中予以认可。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。

 

《深圳市应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关的若干措施》

二、减免物业租金。对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业（含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等）的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户，免除2个月租金。对承租市、区两级公租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），免除2个月租金。积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。

  三、给商业地产租赁合同双方当事人的建议

基于民事自治原则，对于租赁合同中针对本次情形有具体约定的，适用租赁合同双方的约定。此外，结合上述内容，针对本次疫情，对履行商业地产租赁合同的各方当事人，具体建议如下：

  （一）对出租方的建议

1. 无论适用不可抗力还是情势变更，为免在诉讼过程中发生争议，最大可能的避免诉讼风险，需要注意保留己方有利证据。对于应政府部门要求关停的企业或场所，注意保留有关通知或文件，同时将商场监控录像及营业数据予以留存，为免录像更新造成之前数据覆盖，必要时进行备份。

2. 如发生承租方要求解除合同并搬离的情形，出租方须注意履行避免损失扩大的义务。不可抗力情形发生后，如承租方要求解除合同并搬离，出租方须及时接收，否则根据相关裁判案例，对出租方未及时接收房屋期间产生的租金损失，可能因属扩大损失而无法得到法院支持。

3. 如收到承租方的函件，须及时回复。疫情期间，必然有大量承租方向出租方发函要求减免租金或延后租金给付时间等。对该部分内容，出租方根据自身情况，同意部分可双方协商并形成书面文件，有异议部分也应及时回复，以免一旦涉诉举证不力的风险。

4. 出租方可根据自身情况考虑酌情减免租金。从疫情的发展来看，本次疫情必将对经济环境产生极大的影响，而作为属于人流相对密集场所的商业地产必然也会受到很大波及。长远来看，为维持承租方稳定经营，避免承租方长期经营成本大于收益进而单方要求解除合同的风险，建议出租方根据自身情况，考虑酌情减免部分租金，以尽快实现经济环境恢复，互惠互利。

  （二）对承租方的建议

1. 与出租方一致，承租方也需注意保留己方有利证据。从前文参考的部分案例来看，无论适用何种情形，承租方要求减免租金，必须要证明疫情与损失存在因果关系，即政府指定关停的，须留存政府要求关停的通知或文件；非政府指定关停的，保留疫情特殊时期与一般时期的财务数据等营业情况证明材料以证明疫情对经营状况产生严重影响。

2. 承租方对不可抗力的通知义务及减损义务。根据不可抗力的有关规定及合同对不可抗力的常见约定，承租方在遭遇不可抗力情形时，须根据合同约定或在合理期限内及时通知出租方，并尽可能减少给出租方造成的损失。故，承租方如遇不可抗力情形（如政府指定关停等情况）应及时告知出租方并请求出租方对停业期间的租金进行减免。

 

以上内容希望能对阅读本文的各位略有助益。从目前的情况也可看出，此次疫情将会对包括商业地产领域在内的各行各业产生一定影响，我们每个人作为时代的一份子必然无法摆脱整体经济环境变化对自身的影响。在此共克时艰之际，合同各方只有本着互相谅解、相互扶持的态度，积极协商，才能及时减损、共度难关！