笔者所在律师事务所租赁的办公房屋所在楼宇，其产权属于某央企集团旗下的置业有限公司（以下简称“出租方”）。自2022年3月上海发生新一轮新冠疫情后，该楼宇内众多租户的日常经营逐渐受到影响，直至2022年3月下旬受到浦东浦西“鸳鸯封”政策的限制，事实上租户已完全无法正常使用租赁的办公房屋，众多租户的日常经营也陷入困境甚至停顿。

该楼宇位于滨江地块，其租金价格不菲，对于承租房屋的租户而言，在无法正常开展经营和使用办公房屋的情形下，仍然要求其根据租赁合同标准支付租金，显然可能变成“压垮骆驼的最后一根草”，进而导致楼内部分企业（尤其是个体工商户和小微企业）资金链吃紧、断裂，甚至造成部分企业倒闭、破产，相关企业员工失业等严重后果。

幸而，根据出租方近日发布的租金减免的公告，出租方将对承租该楼宇内办公房屋的服务业小微企业和个体工商户给予三个月的租金减免，涉及减免租金的租期起止时间为自2022年4月1日至2022年6月30日。

前述公告的主要内容如下：

事实上，根据2022年3月国资委发布的《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》，国资委要求各中央企业按照《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》发改财金（2022）271号，以下简称271号文的要求，对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金，其他地区减免3个月租金。同时要求，对普遍减免3个月租金工作要力争在上半年实际完成主体工作，补充减免3个月租金工作要在列为中高风险地区后2个月内完成。该通知还特别明确，关于服务业行业分类标准，可参考国家统计局《国民经济行业分类》（原则上第三产业都可以视为服务业），优先减免271号文件所涉及行业；关于小微企业界定范围，可参考《关于印发中小企业划型标准规定的通知》工信部联企业（2011）300号，以下简称300号文或市场监管总局网站的“小微企业名录查询”模块。

 

问题1：

参考前述通知内容，可知前述央企发布的通知是符合目前政策要求的。那么，作为该楼宇内租户，实务中应该如何判断自己是否是“减免租金”的适用对象呢？

“减免对象”主要分为两类，包括“个体工商户”和“服务业小微企业”。那么，什么是“个体工商户”、“服务业小微企业”？

  1.根据民法典第五十四条的规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号，比如“****经营部”。鉴于个体工商户的所述类型会清晰明了地登记在营业执照上，故出租方对个体工商户的认定要求比较简单，租户只需提供营业执照即可。

2．对“服务业小微企业”的认定就相对比较复杂了。从出租方要求提供的材料看：其一是要求相关租户提供营业执照，以确定其属于经合法登记成立的企业；其二是提供市场监管总局网站的“小微企业名录查询”板块（[市场监管总局]小微企业名录查询_便民服务_服务_中国政府网 (www.gov.cn)）的查询结果，以确认属于“小微企业”的范围；其三是在特殊情况下，如服务业小微企业无法在“小微企业名录查询”模块中查询的，则可以根据300号文的规定来判断——根据271号文，原则上第三产业都可视为服务业根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2011）规定，第三产业即服务业，包括交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织等行业，则在企业属于第三产业的情形下只需根据300号文的规定，看一看其规模是否符合服务业类别下的小微企业的标准要求即“从业人员 10 人及以上（小于100人），且资产总额 100 万元及以上（小于8000万）的为小型企业；从业人员 10 人以下或资产总额 100 万元以下的为微型企业。”

 

问题2：

那么，当企业根据前述标准认为自己属于可以申请减免租金的对象，后续程序应该如何操作？

通常而言，出租方会根据以下程序开展资格认定和减免实施：

1. 出租方收到申请材料后，根据前述租金减免条件进行审核，对符合前述租金减免条件的租户进行减免资格认定；

2. 若申请减免的租户经审核符合资格，则出租方会与租户签订补充协议，约定给予3个月租金减免（非疫情中高风险地区减免标准）或6个月租金减免（疫情中高风险地区标准）；鉴于疫情中高风险地区是动态变化的，故在租户获得3个月租金见面后，出租方和租户仍应关注所在区域的疫情风险等级变化，届时根据271号文的要求进一步对是否变更适用6个月租金减免进行调整。

分析过租赁央企物业的租金减免条件，那如果租赁物业并非属于央企而属于上海市属、区属国有企业，那是否可以直接参照适用相同标准？

 

问题1：

承租上海市属、区属国有企业房屋的企业，如何判断是否属于房租减免的适用对象？

1. “减免对象”与央企认定标准并不完全相同：同样包括“个体工商户”，但对“小微企业”的类别并不限制于“服务业”，可以理解为扩大了可予以减免租金的小微企业的类型和数量。

2. 对于个体工商户而言，只需提供登记类型为“个体工商户”的营业执照即可。而对小微企业的认定而言，须参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》、《关于印发<金融业企业划型标准规定>的通知》【银发（2015）309号】划型标准进行认定；但大中型企业集团及下属的子企业、国有企业最终承租经营的，不给予租金减免。

问题2：

承租上海市属、区属国企房屋的租户，租金减免期限如何确定？

根据市国资委、市住建委、市房管局共同制定的《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（以下简称实施细则），减免期限分两档执行。

可以发现，根据实施细则的规定，上海市属、区属国企给予租户的第二档减免租金的条件，相较于目前央企给予第二档租金减免的范围更大，除了疫情中高风险地区的房屋租户以外，还包括了出现封控、停业、征用租赁房屋，以及2022年全年经营亏损的租户。同时，央企适用政策和上海国企适用政策中，都强调了相关租金减免要下沉到最终承租的小微企业和个体工商户，这一点也是充分考虑了部分房屋存在转租、分租情形时究竟由哪一方享有减租利益的因素。

 

问题3：

那么，当企业根据前述标准认为自己属于可以申请减免租金的对象，后续程序应该如何操作？

总体上的流程和央企房屋租金减免程序相同，在此不再赘述。但考虑到上海市政策中扩大了适用租金减免的小微企业范围，且在第二档租金减免上也增加了关于“封控、停业、征用租赁房屋”以及“2022年全年经营亏损的租户”的两类情形，故租户向出租方提交材料会更多，例如包括2021年审计报告等。

 

实务问题思考

需要指出的是，通常出租方会在减免政策上提出类似于“黑名单”、“负面清单”一类的限制条件，比如：

1. 前述央企集团在通知中要求“本次租金减免适用于2022年3月31日之前已缴清租金、物管费等费用，且租赁关系至减免实施日仍在存续期的服务业小微企业及个体工商户。如有欠缴，须在欠款补齐后再根据本公告实施租金减免”。

2. 上海某市属国企对减免租金亦提出了“负面清单”，对于不配合防疫工作实施、存在欠租欠费及其他违约情形的租户，不给予其租金减免待遇。

前述“黑名单”“负面清单”的限制条件，并非2022年疫情期间刚刚设定的。事实上，在2020年新冠疫情初次爆发时，上海市就制定过《全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》及相关实施细则，要求市属、区属国有企业对非国有中小企业租户给予一定期限的租金减免。

在2020年减免租金的实施过程中，笔者的客户作为出租方，对于某企业因存在欠付租金、租赁期限到期后继续占用原租赁房屋等情形，而拒绝给予某租户减免租金待遇。在笔者的客户向人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼后，租户提出要求享有租金减免待遇，笔者的客户明确不同意租户的要求，并将相关政策及集团公司的要求提交给法院。在法院审理过程中，法官并没有直接将出租方单方面制定的“负面清单”标准认定为减免租金的标准，而是向双方核实了事实上房屋因疫情影响而无法正常经营使用的起止时间。最终，法院在判决时没有直接适用出租方的标准，而是给予了租户一半期限的租金减免，其理由是“新冠疫情的确会对租户使用房屋造成一定影响”。

基于上述案例，笔者认为，对出租方而言，将是否给予减免租金待遇，直接和租户是否存在违约情形挂钩，并单方面设定的“黑名单”、“负面清单”的模式，在租户提出异议并提交法院审理时，其效果可能并不十分理想。从前述案例来看，法院可能会从公平角度出发，从房屋实际使用受疫情影响程度的角度出发，考虑仍然支持租户提出的合理范围内的减免租金诉求。

如出租方认为确需将两者挂钩，则有必要向政策制定层提出建议，在政策上或实施细则上作进一步明确规定。在相关政策、实施细则未作明确规定的情形下，从维护营商环境、支持小微企业、个体工商户恢复发展的角度来看，出租方自身尽可能不在减免租金方面设置过多限制条件，或者将限制条件设定得更为和缓（例如，即使存在之前的违约情形也可以给予一定程度的租金减免，在其纠正违约情形后另行予以补充减免），或许可能更有利于帮助租户摆脱困境并促进其在后续经营过程中纠正违约情形，进而维护和改善出租方和租户之间的长远发展合作关系。