合肥大溪地小区近日又成为业内关注的重要话题之一，一个占地面积44万平方米，总建筑面积80万平方米，共计6832户的小区。该小区被关注源于新中标的飞云物业承诺无偿垫资600万元入场用于小区品质提升，并承诺在必要时可追加垫资400万元用于小区建设。加上100万元的履约保证金，这意味着，飞云物业在进驻合肥大溪地小区之前，就需要拨备1100万元预算。飞云物业中标后，由于被业主投诉，今年1月17日，合肥市蜀山区财政局正式发布调查结果，“合肥飞云物业管理有限公司在案涉项目中，存在以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的行为，根据《中华人民共和国招标投标法》第五十三条之规定，我局决定如下:合肥飞云物业管理有限公司在合肥市蜀山区大溪地小区物业服务项目的中标无效。”2月13日，飞云物业正式提交了行政复议申请及相关证据材料。这是一场“闹剧”还是一场正常的商业竞争，我们拭目以待。今天要讨论的话题是，物业带资进场，最后受伤的是谁？

一、带资进场大多属于低价不正当竞争，最终是业主利益受损

小区在物业选聘过程中，入围的物业公司承诺带资无偿投入，并且垫资用于基础项目建设及升级改造，表面上体现物业公司提升服务品质的承诺，保障业主的合法权益，但是略有了解物业管理行业基本常识的人，大都不会这样认为。物业公司的收入来源主要是物业管理费，住宅物业的低利润已经是行业共识。动辄百万，甚至千万的带资进场，只靠物业管理费，无法覆盖正常物业管理的成本投入。物业公司作为追求利益的市场主体，“合规”的应对无非是涨物业费，多从公共收益（如停车费）分成，羊毛应当出自羊身；但如果是不“合规”的做法，不乏有物业无底线地降低管理成本，通过使用业主的维修资金在小区实施各类工程以套取利益。所谓家装升级、小区卖货、租售不动产等的噱头，大多是有名无实，根本不足以弥补带资投入与管理成本。对于上市物业公司来说，更是流于形式的财务报表数据而已。所以，承诺给业主的带资，实际上还是要业主以另外一种形式，以不合规的形式还给物业，让人唏嘘无奈。

正如安徽省社区服务业协会2024年10月31日发布的《关于维护行业市场秩序、抵制不正当竞争的风险警示》中所指出：“带资进场是目前物业市场激烈竞争中的一种新型竞争手段，它缺乏法律法规及制度的规范，本质是不正当低价竞争，严重损害了物业服务行业的社会形象。”物业带资进场对行业利益与形象的损害毋庸置疑，对业主利益的损害也昭然明了。有的业委会甚至抓住业主渴望物业“带资入场”的心态，让和业委会委员有利益往来的物业进场，最终找一个理由使带资一事不了了之，这样的“带资进场”与业主的期望大相径庭。

二、带资进场是行业自律与他律“失灵”的集中体现

物业管理市场中各家物业公司的竞争，基本上没有行业自律约束。在部分地区，更换物业形成了两类“样板戏”操作。一种以业委会为主导，先是成立业委会，夸大物业公司的服务瑕疵，在小区烘托换一家物业会更好的氛围，而后顺理成章启动业主大会投票流程，更换物业公司。城市中，一些小区的管理权在各大物业公司之间轮转，业委会与物业公司利益绑定的现象绝非个案。

另一种是物业公司毫无底线、不择手段地“拿项目”，合肥大溪地就是此种情况。拿项目的“套路”无非是不切实际地降低投标价，拿下再说，项目成本核算明明得出项目会亏损的结论，但一切先等拿下项目再运营。至于拿下项目后的套路上文已述，往往是以牺牲企业品牌、业主利益和整个物业管理行业信誉为代价。当然也有企业妄想通过开展多种经营模式获利来弥补亏损，但绝大多数无法实现。不管是业委会更换物业的套路，还是物业公司之间互损的无序竞争，都反映了行业自律的缺失。

除了行业自律外，就是政府主管部门对不当竞争的监管缺位。低于成本价的物业投标，显然是不正当竞争行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第二款的规定：“为了排挤竞争对手或者独占市场，以低于成本的价格倾销，扰乱正常的生产经营秩序，损害国家利益或者其他经营者的合法权益。”但现实中，几乎没有对物业低于成本价投标、低于成本价中标而施以行政处罚的案例。《中华人民共和国招标投标法》和《中华人民共和国反不正当竞争法》中明确禁止违反法律规定、扰乱市场竞争秩序、损害其他经营者或者消费者合法权益的行为。面对物业管理行业这一“内卷式”恶性竞争，政府的管理措施并不到位。但客观来讲，由于物业服务不同于一般的有形产品和可量化的服务，不同服务品质下成本的弹性空间极大，政府要进行监管确实存在相当大的难度。

三、业主应理性对待带资进场，行业“内卷”还需行业规范

物业带资进场本身并不直接构成不正当竞争，但如果在实施过程中存在违反法律法规、损害其他经营者或业主合法权益的行为，则涉嫌不正当竞争，最终是广大业主受伤。作为业委会，让物业公司为小区的设施设备进行投资、改造和升级是件好事，但如果希望物业的资金投入是为小区无私奉献，这就属于幻想了。举例来说，一个年饱和收入500万的小区，如果物业公司承诺为小区投资300万，并且物业服务合同期限只有3年，那每年的纯利润需高达20%才能保本，而这对于物业公司来说几乎难以做到，除了降低管理水平，几乎没有更好的方式来消化前期的资金投入。所以业主对此应有理性的认识，如果一家物业公司报价单中列举的物业费、停车管理费收入不能覆盖物业公司的运营成本（包含承诺的带资进场部分），则后期项目运作的风险非常之大。如上文所述，进场后使用“花招”来弥补前期资金投入，最终是伤害业主利益。业主要切实了解低价竞争可能导致的服务缩水、设施维护不足等诸多风险，广大业主和业委会应更多关注服务质量，而非单纯对物业公司的报价数字进行比大小的排序。

整个物业管理行业的自律是解决上述问题的关键，首先，物业服务企业应当理性竞争，低价与低成本管理对企业品牌是极大的伤害，好的市场口碑一定是建立在好的服务之上，好的服务要有一定的成本支撑，好服务、好口碑对企业的发展更为重要；其次，行业协会在治理不合理“带资”问题上也应有所作为，协会可以制定服务标准，设定价格指导或信息价，避免恶意低价。协会可以建立诚信体系，建立并公示黑名单以维护行业信用体系；协会可以制定行业公约，通过举报和惩戒机制，禁止会员单位参与恶意低价竞争或违规垫资行为。此外，通过引入第三方机构对物业服务进行定期评估，重点检查低价中标项目的履约情况，将评估结果与物业企业信用挂钩，可有效阻却不当竞争。

今年全国两会，综合整治“内卷式”竞争被写入政府工作报告。事实上，对于整治“内卷式”竞争的呼声久已有之。 2024年7月，中共中央政治局会议提出防止“内卷式”恶性竞争；2024年12月，中央经济工作会议提出综合整治“内卷式”竞争。2025年以来，国家发展改革委、市场监管总局等部门纷纷聚焦企业的公平竞争话题，强调综合整治“内卷式”竞争，为企业创新发展营造良好环境。不计成本的带资进场是典型的“内卷式”竞争，对此一方面应提高业主选择物业的认识，加强行业内部自律。同时，也希望政府相关部门出台相关管理措施，规范物业管理招投标行为、明确禁止并查处“明显低于成本价”的恶意竞争行为，设定相应处罚措施以维护健康的市场环境和广大业主的利益。