2025年5月10日至11日，上海律协现代物流专业委员会在华东政法大学40号楼小礼堂举办“上海律协现代物流律师实务培训班”系列讲座。讲座由上海律协现代物流专业委员会主任狄朝平律师主持。本次讲座以线下分享的形式展开，线下参与讲座人员包含上海律协个人会员、公司律师会员、特邀会员及预备会员等数百余人。讲座中，上海律协现代物流专业委员会主任狄朝平律师、德恒上海律师事务所合伙人朱丹律师作为主讲嘉宾，就现代物流领域法律实务进行了专题分享。

一、物流地产交易

房地产市场中的一个细分领域，主要是指用于物流活动的地产，包括物流仓库、配送中心、分拨中心等设施。设施通常由房地产开发商、物流企业或专业投资者投资建设；通常考虑地理位置的优势，重视现代化管理和操作效率，为物流企业提供优化的供应链管理和货物流通服务。朱律师讲座中提到，在进行物流地产交易时，应当注意以下问题：

（一）物流项目公司股权转让限制

在物流地产并购交易中，仓储物流项目相较于其他经营性房地产转让往往面临更严格的政府监管。实践中，多数城市对物流地产项目转让设置了特殊要求，包括需事先取得土地、规划部门或工业园区管委会的审批，或需满足针对工业用地企业股权转让的跨部门联合审查机制，办理工商变更登记时可能需提交前置行政许可文件。

针对此类项目，朱律师指出应关注土地出让合同以及投资协议中是否存在限制转让条款并重点核查以下事项：首先应审查土地出让合同及投资协议中的转让限制条款；其次需确认当地法规是否设定特殊审批流程；建议通过政府部门访谈核实交易是否触发转让限制及具体审批要求；同时应向市场监管部门咨询股权变更是否存在特殊限制条件。在完成上述尽调后，需重新评估项目可行性。若决定继续推进交易，应提示客户提前协调各政府部门完成审批程序，以避免触发出售方违约责任、确保工商变更顺利实施，同时保障项目后期运营合规性。

朱律师特别提示在上海地区开展业务时，应重点关注2024年2月19日上海市规划和自然资源局、上海市市场监督管理局及上海市经济和信息化委员会联合印发《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》（沪规划资源用〔2024〕51号文），该文件旨在进一步加强对上海涉产业用地的企业股权变更的监管。虽然最新51号文通知未就“产业用地”所涉范围予以明确界定，但回溯2020年7月28日由上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会印发的《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》第四条规定，产业用地包含本市行政区域范围内的工业用地（含产业项目类和标准厂房类）、研发用地（含产业项目类和通用类）及“仓储用地”。因而在项目惯常选择进行股权交易时，卖方企业将不得不面临此类股权交易的事前审批手续，即在申请股权变更登记前，应首先向区属规自部门提出股权变更申请，进而再由规自部门征求经信、园区、街镇等部门意见，并就地块履约、达产、产业准入等信息进行审核后，再由区规自部门将批准变更意见上报区政府同意，方才能确认交易的可行性。

（二）框架协议与股权转让协议（SPA）

在仓储物流并购项目的协议架构设计方面，朱律师重点围绕以下关键维度展开专业分析：预约合同与本约合同的衔接机制、损失赔偿与实际履行的平衡策略和先决条件（CP）的法律效力。

“框架协议”与“股权转让协议（SPA）”，即本约合同和预约合同的关系，赔偿损失与实际履行。朱律师指出预约合同的主要特征在于：1）当事人双方就将来所要订立合同的主体和标的已达成一致；2）约定在将来一定期限内另行订立本约合同。第二点是区分本约与预约合同的核心特征，实践中，一些预约合同内容非常完备、具体，已将本约合同的内容都基本锁定，但如果具备在将来一定期限内另行订立本约合同的意思，仍不妨碍其成为一份预约合同。据此，当仅意图签署预约合同而非本约合同时，合同文本应突出体现将来还需另行磋商并订立本约合同的意思。另外，即使没有明确签署本约合同，预约合同在一定条件下仍可能会向本约合同转化，例如，一方当事人受领对方当事人履行合同主义务（例如，租赁合同意向书签署后，预出租人受领预承租人支付的租金的），或者其他可以体现出合同主体同意订立本约的行为。商业主体签署预约合同后，如尚不希望进行交易，应注意避免预约合同转化为本约合同。

朱律师认为，当前法律对于违反预约合同后能否强制双方缔约并无明确规定，理论界争论不休。但司法观点通常认为，当前法律体系下，预约合同的违约责任中不包括继续履行这一型态。换言之，若一方违反预约合同，法院通常无法强制预约合同的双方缔约。但是，预约合同对损失赔偿约定了违约金/定金的，从其约定；预约合同未约定，法院综合考虑预约合同的完备程度和订立本约合同的条件成就度等因素酌情确定。预约合同约定的内容越完备，订立本约的条件就越成熟，法院确定的损害赔偿金越接近本约合同的可得利益，反之，则越接近信赖利益（主要包括为订立预约合同支出的合理成本）。

针对付款先决条件的对抗效力问题，朱律师结合典型案例（2014穗中法民二终字第2008号）分析指出，司法机关通常将付款先决条件视为卖方附随义务，而将支付对价认定为主合同义务。在此裁判逻辑下，即使卖方存在履约瑕疵（如迟延交付标的资产或文件缺失），买方仍难以据此主张付款抗辩权或解除合同。基于此，朱律师提出付款先决条件（CP）设置为调价机制：一种是减法，即对核心付款先决条件（CP）逐项标价，在不满足任一付款先决条件（CP）时从交易价款中扣除；另一种是加法，在满足核心付款先决条件（CP），比如符合买方要求的工规时，在暂定收购价款中增加调整项。

（三）处理用地性质和建筑物性质问题

朱律师指出在工业用地上开发物流地产项目风险的过程中，需要审查该项目的建设内容取得政府部门的批复或函件。协议条款处理方面，朱律师强调：1）豁免函：要求目标公司取得令买方满意的规划和自然资源等主管部门出具的关于认可目标地块现状用作仓储物流运营的书面文件(如会议纪要/豁免函/安慰函等),并将其作为拟议交易的先决条件之一；2）违约条款“如上述建议在实操中不可行，则至少要求卖方在拟议交易文件中对目标地块可全部用于建设及运营物流仓储项目作出 陈述与保证：如目标公司因未按照批准 的用途使用国有土地受到任何行政处罚，则目标公司/买方因此遭受的一切损失和/或需要承担的责任均由卖方承担。

以物流项目中的仓库工程规划许可证为例，实践中收购工业用地并用于仓储物流项目的情况比较常见，而为降低被处罚的风险，买方通常要求卖方协助取得带有仓储字样的工程规划许可证。如果买方将工规作为付款条件，如何处理仓储工规未能长期未能取得，但买方不希望解除合同的情况？朱律师结合实务经验，给出以下解决思路：1）明确仓储工规的取得期限；2）期限届满买方有权选择解除合同，或要求卖方取得工业工规；3）若卖方按照买方的选择取得工业工规的，则交易对价应按照约定的标准进行调价，否则买方有权解除合同。

朱律师进一步提示，物流地产并购需综合评估用地合规风险，除关注土地性质外，还应重点审查不动产权证记载用途、政府审批文件及经济指标履约情况。建议通过多维度尽调，包括与政府部门沟通确认监管要求、审查项目历史审批文件、评估违约风险敞口等，并在交易文件中设置相应的先决条件和责任分担机制，以系统性管控项目法律风险。对于存在用途瑕疵的项目，可考虑通过争取政府书面认可、调整交易结构或设置对价调整机制等方式降低风险，确保交易后项目的持续合规运营。

（四）在建物流项目的处理

就在建项目而言，朱律师建议收购方需重点核查目标公司的应收应付账款及重大合同履行情况。此类项目中的债务主要涉及在建工程款结算和关联方往来款，其中工程款结算因涉及多方主体而情况复杂，关联方往来则往往缺乏规范的书面协议。朱律师建议，为防范风险，买方应要求出售方在交割前完成所有债务清理工作，包括但不限于清偿应付工程款、收回关联方借款等，并取得债权人出具的债务结清确认函。

朱律师以自己主办的一个案件举例，不要误认为在收购协议中直接约定卖方负责工程款结算，就一劳永逸。事实上一旦发生工程款纠纷，买方控制的目标公司仍不可避免地被卷入诉讼或仲裁程序。若协议未明确约定相关费用承担机制，卖方很可能拒绝承担买方因此产生的律师费等额外成本。为此，朱律师建议交易双方应在股权转让协议中详细约定以下关键事项：后期建设标准要求、竣工结算资料移交程序、工程造价结算流程、收购导致的工期延误及造价上涨处理机制，以及可能产生的诉讼费用、律师费分担方式等。通过事先完善的风险分配机制，才能有效保障交易双方的合法权益。

（五）物流地产-违章建筑

在物流地产并购项目中，违章建筑的识别与处置是律师工作的重点之一。朱律师指出，违章建筑主要指未取得建设工程规划许可证或未按许可要求建设的建筑物，根据《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，可能面临限期拆除、没收违法所得及罚款等行政处罚。律师在尽职调查阶段应通过文件审查、现场勘查等方式重点核查：实际建筑面积是否超出产权证登记面积、是否存在无证建设部分、建筑使用主体（目标公司自建自用或租户搭建）等情况。

在收购过程中，朱律师指出首要任务是排查违章建筑情况。具体可通过以下方式进行核查：审阅项目报建文件、开展实地勘察，核对建筑实测面积与产权登记面积是否存在差异，确认是否存在未获规划许可的改建扩建部分。在此基础上，需进一步查明违章建筑的主体责任：属于标的公司自行建造并用于自营或出租，还是由承租方擅自搭建使用。对于前者，建议在交易协议中将完成违建拆除列为交割前提，同时要求转让方承诺承担由此产生的一切法律后果，包括可能面临的行政惩处以及因租赁关系瑕疵导致的违约索赔。对于后者，则需重点审查租赁协议中关于物业改造的权责约定，确认是否包含租约终止时由承租方恢复原状的条款，以及承租方是否已书面承诺对装修改造行为负责。针对特殊情形，如建筑拆除可行性低或基本符合规划要求，可考虑通过补办规划许可手续使建筑合法化。

除违章建筑外，朱律师特别强调消防合规性审查的重要性。收购方需重点核查目标仓库的耐火等级、防火分区、消防设施等是否符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）和《中华人民共和国消防法》等相关法律法规的要求。对于丙二类仓库，朱律师建议聘请专业机构对消防系统进行全面检测，并将整改要求纳入交割条件。同时，针对违章建筑可能引发的连锁风险，朱律师补充提示：即使选择补办手续，也需评估补办可行性及时间成本；对于已投保W&I保险的项目，应如实披露违建情况以避免理赔争议。通过系统性的风险识别与防控机制设计，才能有效保障并购交易的合规性与商业可行性。

（六）物流地产-危化品堆场

在港口码头类物流仓储设施并购交易中，朱律师特别提示需重点关注危险货物堆场合规问题，尤其是近年来频发的新能源车辆存放等新型业务形态。根据《港口危险货物安全管理规定》，危险货物港口经营人必须取得相应资质，并每三年委托专业机构开展安全评价，将评价报告及整改情况报备主管部门。

就危险货物与普通货物混堆事宜，《港口危险货物安全管理规定》规定，原则上危险货物应当储存在港区专用的库场、储罐，并由专人负责管理。《港口作业安全要求第3部分：危险货物集装箱》（GB 16994.3-2021）规定，装载GB 6944-2012中8类、9类固态危险货物的集装箱，当所载货物无危险性，包装类非I、Ⅱ类且不属于危险化学品时，可与普通货物集装箱混堆。

朱律师结合项目经验提出以下风险防控建议：首先应全面核查危险品堆场的设计批复文件，重点审查环保、消防及安全手续（包括预评价、验收评价等）的办理情况；其次需核验《港口危险货物作业附证》载明的堆场面积及许可作业品名范围；人员资质方面必须确认安全管理人员、装卸作业人员等均持有《危险化学品水路运输从业资格》。朱律师特别警告，若违规混堆危险货物，可能面临罚款、停产整顿乃至吊销经营许可的严重后果。建议收购方将相关资质续期及合规整改作为交易先决条件，并在交易文件中设置专门的责任承担条款，以有效管控此类特殊风险。

二、物流地产运营

物流地产运营租赁部分，朱律师认为租赁合同签署的注意事项：第一，在前期洽谈过程中，应强调所有沟通往来（包括但不限于微信、邮件等）仅限于对房屋租赁事宜的磋商，均不代表GLP作出的承诺，应以最终盖章签署版租赁合同的具体约定为准。第二，在条件允许的情况下，在签署租赁合同时，要求承租人提供法定代表人身份证复印件存档，或者要求承租人法定代表人提供连带责任保证，以方便后续纠纷发生时诉讼进程的推进。第三，对承租人的保证金付款账户、租金付款账户等财产线索进行关注和整理，以方便后续纠纷发生时诉讼进程的推进。

在承租人违约情形下，针对出租人解除房屋租赁合同法律及约定条件、解除合同的日期选择、承租人赔偿范围。朱律师认为，首先要厘清承租人违约的事实情况（包括但不限于欠款、未经出租人同意转租、未经出租人同意装修等），并判断该等违约事实是否已触发租赁合同约定的出租人解除权或者《民法典》第563条所述的法定解除权。其次根据司法判例，目前的裁判思路倾向于保护营商环境和交易的稳定性，因此法院不会轻易判决合同解除，而是要考虑合同根本目的能否实现，根据《九民纪要》第47条，即使约定解除条件成就但如违约事实显著轻微也不会支持解除。建议在违约事实发生后，判断违约事实严重程度，并根据商业安排判断承租人是否有继续履约可能性/是否要求承租人继续履约。如因拖欠款项拟解除租赁合同的，建议先发送1-2次催款通知，承租人不予履行后再发送解除通知，并保存好相关发送记录。最后，解除通知中应载明合同终止日的所有待结算事宜（包括支付欠款、完成房屋复原并交还房屋等），同时尽快重新对外招租（保留招租记录，将作为出租人主动减损的证据）。

房屋租赁合同中出租人关于租赁房屋的披露义务和范围，朱律师认为出租人应向承租人如实披露租赁房屋的相关信息【包括但不限于房屋所有权人（是否涉及转租、违章建筑）、是否存在抵押、土地和房屋用途（与承租人对租赁房屋的使用目的相匹配）、能否办理承租人公司注册和营业执照等、消防手续办理情况（冷库涉及的二消手续）】，否则将可能涉及纠纷。同时，承租人也有一定的注意义务，因上述原因导致合同无效、解除、无法履行的，法院将会按照各方过错程序判决责任承担。

针对出租人采取自力救济措施的尺度和边界，即出租人是否可以采取停水、停电措施、出租人是否可以处置现场承租人物品？针对“采取停水、停电措施”，朱律师给出如下建议：第一，审阅租赁合同中是否存在“出租人有权采取停水停电措施”的相关约定。如存在约定，根据司法判例，在正当限度下，有较大可能被法院认定为停水停电具有合理性。第二，需判断承租人租赁房屋的主要用途，并评估停水停电对承租人的主要影响。如承租人租用房屋主要用于经营冷库，停水停电将导致存放物品变质损坏，则不建议采取停水停电措施。第三，如确实需要采取停水停电的措施，（i）如因欠付款项等原因需停水停电，建议先正常催款；（ii）请于正式采取停水停电措施之前书面通知承租人（包括但不限于发函、房屋外张贴告示等），明确告知计划停水停电的时间、区域等信息（停水停电时间应适当），如因此对承租人造成严重损失的（包括但不限于发电机租用损失、物品变质损失、人员伤亡等），可能需要承担相应的赔偿责任，部分案例中法院还认为应免除停水停电期间的租金；（iii）停水停电通知文件以及通知记录应存档；（iv）提前做好预案（包括增加园区安保人员、联系属地派出所等），避免现场产生激烈冲突。关于处置承租人现场物品，朱律师进一步提出建议：第一，需要初步判断该等物品是否属于承租人所有。如出租人明确知晓房屋内的物品系承租人之外第三人所有，建议通知承租人/所有权人尽快搬离，避免因自行处置产生纠纷。第二，即使该等物品属于承租人所有，但司法实践中出租人是否对承租人放置在租赁房屋内的物品享有留置权存在争议（多数法院不认可享有留置权）。建议出租人在提起诉讼/仲裁的基础上，申请对该等物品采取财产保全措施，而非自行处置。

（注：以上嘉宾观点，根据录音整理，未经本人审阅） 

供稿：上海律协现代物流专业委员会

执笔：朱丹 德恒上海律师事务所